Patrimoine : Il y a des moments meilleurs que d'autres pour se poser la question si l'on revends son investissement locatif (ou pas !)
Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann, c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour la vidéo immobilière du jour. Aujourd’hui on va s’intéresser à l’arbitrage du patrimoine. Pourquoi le faire ? Comment le faire ? Quand le faire ? Tu sais que dans le monde de l’investissement immobilier, nous les investisseurs rentables, sommes rentable immédiatement. Rien ne nous empêche de vendre quand on a envie. Vu que l’on a mis en place des choses pour augmenter la valeur intrinsèque de nos biens et pour bloquer des plus-values latentes, c’est-à-dire en améliorant par exemple un appartement que l’on a acheté avec beaucoup de travaux, donc on l’a négocié et acheté très peu cher.
Qu'est ce que l'arbitrage du patrimoine?
On a fait des travaux, on l’a amélioré il vaut donc beaucoup plus cher ! On a une plus-value latente qui est bloqué certes parce que l’appartement est loué et on ne l’a pas vendu mais elle est là, présente sur le marché actuel et on sait que quand on vendra on aura déjà de l’argent en plus de notre cash-flow tous les mois. C’est un deuxième levier de création de richesse avec l’immobilier locatif. Quand faut-il arbitrer son patrimoine ? À quel moment faut-il se demander si l’on vend ou pas ? C’est une bonne question car il est vrai qu’on aurait tendance à se dire : J’ai un bien qui se loue bien, je n’ai pas de vacance locative, je suis dans un secteur sympa, mes locataires payent bien, je gagne beaucoup d’argent tous les mois, je rembourse mon crédit, je m’enrichis… Oui tu t’enrichis, ton patrimoine augmente chaque mois parce que tu rembourses du capital sur ton crédit donc tu dois moins à la banque. Le prix de ton bien augmente. Même s’il stagne tu dois moins à la banque donc ton patrimoine augmente. Ton locataire te paye un loyer qui est largement supérieur à ton emprunt, tu rentres donc du cash-flow, c’est de l’argent que tu as tout de suite. Tu peux l’employer à réinvestir, à te faire plaisir ou encore avoir un fond de sécurité.
Pourquoi vendre ? On le verra dans la formation sur la fiscalité ! Je reçois beaucoup de questions sur la fiscalité, comment ça marche ? Comment on peut faire pour défiscaliser ? Je n’aime pas trop ce terme car ça me fait toujours penser aux montages de défiscalisation Pinel, Scellier… les vendeurs de rêves qui vendent des appartements neufs. Si tu veux investir dans l’immobilier pour défiscaliser sur des supports comme ça c’est qu’il y a un truc que tu n’as pas compris ! Regarde à nouveau les vidéos, relit mon bouquin si tu l’as reçu et tu verras que ce n’est pas une bonne idée d’acheter du neuf sur ce genre de système. Vouloir acheter de l’immobilier juste pour défiscaliser, ce n’est pas le but, par contre on peut utiliser des leviers de défiscalisation et de baisse des impôts avec de l’immobilier et c’est de cela dont je veux te parler ! Lorsque tu fais beaucoup de travaux tu as du déficit foncier. Tu as fait tellement de travaux que tu peux les déduire de ton revenu foncier et donc tu as plus de travaux en déduction que de revenus ! Les travaux tu les paye une fois et les revenus tombent tous les mois. Tu as donc ce déficit et tous les mois tu as le revenu foncier. Tu vas couper une part du déficit pour l’imputer sur tes revenus fonciers. Tant que tu as du déficit tu vas continuer à imputer et du coup tu vas payer moins d’impôts voire pas du tout. C’est ça l’idée du déficit foncier ! Si tu fais du meublé, tu auras ce déficit foncier et l’amortissement. L’amortissement c’est le vieillissement du bien, des meubles, du terrain, de la structure… C’est-à-dire que l’on va découper le bien en tranche et on va dire que tous les ans on peut enlever une petite tranche de tes revenus. Ça va te faire défiscaliser sur tes revenus fonciers. Tu ne payeras pas d’impôts en plus avec ton enrichissement dû à l’immobilier. Ça ne va pas te faire payer moins d’impôts personnels, il y a des montages qui te permettent de le faire, nous les verrons en détail mais restons pour le moment dans le général. On a compris l’histoire du déficit, on a compris que l’on n’a pas forcément envie de revendre mais pourquoi on prendrait à un moment donner la décision de revendre ? Ces parts de déficits au bout d’un moment elles entament le tas et commence à être de plus en plus mangé et au bout d’un moment il n’y en a plus. Quand il n’y en a plus forcément tu ne peux plus imputer de déficit sur les revenus et les impôts vont augmenter ! C’est le jeu, quand on gagne de l’argent on paye des impôts !
Optimiser ses investissements
Si l’on veut optimiser les investissements il faut se dire que peut être à un moment, quand on arrive sur la fin des déficits, il va falloir se poser la question à savoir si l’on vend ou pas. Moi ce que je fais c’est que quand j’arrive vers la fin de mes déficits, selon les biens ça peut varier entre 3 et 7 ans (sur du meublé), je me demande s’il n’est pas temps d’arbitrer mon patrimoine. Que veut dire arbitrer son patrimoine ? C’est se demander ce qu’on vend et ce qu’on garde. Moi quand j’arrive à un an de la fin de mon déficit je me demande si je ne vais pas vendre tel ou tel bien. Je vais aller tâter le marché. En général c’est au moment du changement de locataire que je me pose la question de garder ou de vendre. Mon locataire me donne son préavis, pendant le temps du préavis j’ai 2 solutions : soit je cherche un nouveau locataire soit je cherche à vendre. En général je fais les deux ! Je mets une annonce pour relouer l’appartement et je mets une annonce de vente. Ça peut me permettre de récupérer du cash si je vends, je récupère une plus-value qui était bloqué parce que j’ai amélioré le bien, j’ai remboursé une partie du capital car j’ai loué pendant un certain temps. Ça peut me permettre de faire un plus gros investissement ou de me faire plaisir tout simplement. Ça peut aussi te permettre de rassurer ta banque. Si tu es débutant, la banque t’as prêté elle t’a fait confiance mais elle attend des résultats. Si tu as eu un montage qui s’est bien passé, que ta location s’est bien passé, que tu as du cash-flow qui est rentré, et que tu revends avec une plus-value tu encaisse un beau chèque à la fin. Ton conseiller commence à se dire que tu gères bien et que tu sais de quoi tu parles. Il va pouvoir te suivre plus facilement sur tes prochains investissements. Ce que je t’incite à faire quand tu te poses la question d’arbitrer c’est de tester le marché. C’est facile, tu mets une annonce de vente sur Le Boncoin à un prix cohérent avec le marché. Ça ne sert à rien de mettre l’annonce pigeon ! Qu’est-ce qu’une annonce pigeon ? C’est quand tu mets en vente ton bien mais que tu n’as pas envie de le vendre ! Tu le mets 3 fois plus cher et tu te dis qu’il y a un idiot qui va te l’acheter, et s’il ne te l’achète pas tu ne vends pas. Ça ne sert strictement à rien à part perdre son temps. Les seuls appels que tu auras ce sera des gens qui seront complétement perdu et qui ne se rendent pas compte que c’est beaucoup trop cher. Même s’ils veulent acheter ton bien, vu que c’est trop cher leurs banques leur mettront un stop ! C’est de la perte de temps. Ce n’est pas du tout une bonne idée il faut tout simplement tester le marché. Vendre peut te permettre aussi de relancer un agent immobilier avec qui tu as fait des affaires dans le passé. Moi j’aime bien faire ça. C’est-à-dire que quand un agent immobilier me fait faire une bonne affaire, qui a été très bon sur une négociation, qui m’a appelé en premier pour un bien que personne n’a vu et qui m’a permis de faire une affaire j’aime bien renvoyer la balle ! Quand je vends je vais l’appeler et je vais passer par cette personne-là. Ça te permet aussi de consolider ton réseau car le réseau est très important dans l’investissement immobilier !
On peut trouver beaucoup de bonne affaire en ligne mais quand tu connais des personnes qui peuvent t’apporter des opportunités, il est bien plus facile que quand tu es seul à chercher dans ton coin ! Quelle satisfaction d’avoir mené à bien un projet : Tu as cherché, négocier, eu le prêt, acheté, mis en location, décoré, fais les travaux, l’argent tombe et tu revends. L’investissement immobilier locatif c’est comme un livre. Chaque investissement qu’il soit réussi ou raté, chaque offre qui passe ou qui ne passe pas constitue une page de ce livre. Plus tu avances et plus tu prends de l’expérience. C’est l’expérience et la connaissance qui font que tu seras meilleur de jour en jour. Dans n’importe quelle activité de la vie quotidienne, plus tu t’entraînes et plus tu es bon ! Quand tu arbitres ton patrimoine, c’est une page qui se tourne. C’est hyper valorisant pour toi et ça te donne envie de continuer, c’est hyper addictif. J’espère t’avoir aidé si jamais tu penses arbitrer ton patrimoine ou si tu n’y avais pas pensé, penses-y !
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