On s’intéresse aujourd'hui aux différences entre l'achat d'un immeuble ou des appartements. Vers quoi se lancer ?
Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann, c’est un plaisir de te revoir aujourd’hui. Nous allons parler de gros ou petit. Est-ce que c’est bien d’avoir quelque chose de gros ou quelque chose de petit ? Immeuble contre appartement, maison contre grands ensembles.
Avantages et inconvénients
Quelles sont les avantages et les inconvénients ? On entend souvent dire qu’il est plus intéressant d’acheter un immeuble qu’un appartement mais quand on est débutant on est en droit de se poser la question. Pour moi en achetant un immeuble on est gagnant au niveau des charges. Quand tu achètes un appartement dans un ensemble, dans une copropriété, il y a des charges importantes. Plus la copropriété est ancienne et plus il y a de travaux à prévoir, sauf si la copropriété a été entièrement refaite récemment et à ce moment-là souvent les charges vont augmenter. Il y a des provisions sur charges assez importante. Il y a 2 styles de copropriétés : celle laissé à l’abandon, mal entretenu donc celle où les charges ne sont pas très importantes mais le jour il faudra faire des rénovations ça va couter cher ! Et il y a la copropriété très jolie mais les provisions sur charges sont importantes. Tout cela vient s’ajouter à la taxe foncière et c’est vrai que c’est un certain budget pour un investisseur.
C’est vrai qu’on est tenté de se dire qu’avoir un immeuble c’est mieux et sur ce point on aura raison car il n’y a pas de syndic, c’est toi qui gère. Quand tu veux refaire ta façade, tu la refais, tu peux l’anticiper, tu peux même la faire toi-même alors que dans une copropriété ce n’est pas le cas. Il y a plus de libertés sur un immeuble. La rentabilité est meilleure car tu as moins de charges. Le souci avec les immeubles c’est que ça fait peur. Pourquoi ? Quand tu es débutant, tu dis attends déjà je flippe de sauter le pas et d’investir dans un appartement, donc Yann un immeuble ça fait peur. Ça veut dire un plus gros crédit, plus de locataires, plus de problèmes possibles. Il y a plus de choses à gérer en même temps notamment les travaux s’il y en a. Tout est multiplié en fonction de la taille de l’immeuble, c’est comme si tu achetais 5 appartements d’un coup. Ça peut paraître plus compliqué mais l’avantage c’est que tout tes biens sont rassemblés dans un même endroit. Tu vas moins galérer à gérer 3 appartement dans un même immeuble que 3 appartements disséminé dans la ville. Pour un débutant un immeuble est plus intéressant mais ça va être plus difficile. Au niveau de l’entretien ça va être plus cher. Tu vas découvrir des choses que tu n’auras pas forcément dans une copropriété. Dans l’immeuble tu es responsable de la totalité, tout est à ta charge. Tu vas avoir un entretien qui va être un peu plus cher. Vu que tu vas vouloir faire les choses bien tu vas mettre un peu plus d’argent dans l’entretien. Tu vas avoir plus de loyers dans ton immeuble car tu vas avoir plus d’appartements. Tout sera centralisé.
Il est difficile de répondre à la question : Qu’est ce qui est le mieux entre un appartement et un immeuble ? Je n’ai pas forcément de préférence. J’aime bien les immeubles aussi parce que le vrai avantage est au niveau de la division et de l’arbitrage. Quand tu achètes tout un immeuble tu sais que tu es propriétaire de la totalité. Tu peux le diviser et revendre une certaine partie. Par exemple tu achètes un immeuble de 5 appartements. Tu les rénoves et tu te dis que tu vas en vendre 2 pour solder une partie de ton crédit. Vu que tu es un investisseur rentable et que tu sais comment faire, tu vas revendre plus cher que ce que tu as acheté car tu auras acheté sous marché, tu auras rénové. Vu que tu es un investisseur rentable et intelligent tu auras fait quelque chose de bonne qualité du coup tu vas bien vendre et solder une grosse partie de ton crédit. Le crédit restant sera inférieur au crédit que tu aurais eu si tu avais acheté ces 3 appartements indépendamment. Il est vrai que tu as acheté une partie, tu as donc arbitré ton patrimoine, mais il faut faire attention fiscalement à ne pas être requalifié de marchand de biens. Tu ne vas pas en prison quand tu es requalifié marchand de biens ! Tu es fiscalisé comme un marchand de biens ce qui veut dire que tu payes plus d’impôts et que tu gagnes donc moins d’argents. Tu as aussi plus de responsabilités que tu n’aurais pas en tant que particulier.
Dans le cadre de notre opération cela s’assimile à une gestion de patrimoine. Tu as un risque d’être requalifié en marchand de biens quand l’administration fiscale arrive à prouver que tu as fait l’opération au départ dans un but spéculatif. C’est-à-dire que ton opération était avisée spéculatif avant même de l’avoir faite. C’est ça un marchand de biens. En gros il achète et dans sa tête il veut revendre. Je ne dis pas qu’il ne faut pas le faire mais je donne la définition administratif d’un marchand de biens : j’achète dans le but de spéculer à la vente ! Toi tu peux très bien justifier que tu revends 1,2,3 appartements dans un immeuble dans un but patrimonial. Tu n’avais pas prévu de spéculer, tu revends en cours de route car tu te dis que tu as trop de crédits et que tu payes trop. J’arbitre mon patrimoine, je revends une partie de mon patrimoine, j’encaisse ma plus ou ma moins-value, je paye mes impôts et on n’en parle plus. L’administration fiscale fait son boulot. Si on a un doute vaut mieux leur demander avant. Il faut connaître les règles et la fiscalité. Sur du pur investissement locatif, on n’est pas marchand de biens ! Nous sommes des particuliers et nous arbitrons notre patrimoine.
Les atouts d'un immeuble
L’immeuble te permet de diviser, d’arbitrer, de garder une partie, de liquider une partie du crédit. Je repars sur mon exemple d’immeuble avec 5 appartements. Ton projet est bien ficelé, tu loues tes appartements, tu rembourses ton crédit, tu as du cash-flow tous les mois c’est génial. Au bout de 5 ans, 7 ans tu vas te dire je vais liquider mon crédit pour ne plus en avoir. Tu as cette possibilité de dire je revends 2 appartements je n’ai plus de crédit et les loyers tombent sec. Bon tu vas payer plus d’impôts mais quand on gagne de l’argent on paye des impôts c’est normal ! Si tu as les 5 appartements pas dans le même immeuble tu as forcément 5 crédits différents et l’arbitrage ne se passe pas de la même façon. Je ferais d’ailleurs une vidéo sur l’arbitrage du patrimoine.
L’immeuble te donne aussi un autre avantage. Ta vacance locative est absorbée dans un tout. Sur un appartement quand ton bien est vide il est vide alors que dans un immeuble, quand tu as trois appartements et un seul est vide tu en as quand même deux qui tournent. Je te parle à prix égal tu as soit 1 grand appartement soit un immeuble avec 3 petits appartements parce que la vacance locative peut aussi être absorbée sur un parc d’appartements acheté à l’unité mais pas dans le même endroit. Souvent quand on se pose la question d’acheter un appartement ou un immeuble on parle d’un certain budget car on peut trouver immeuble à 200.000€ comme un appartement à 200.000€ ! Pour le même budget l’immeuble fait des plus petites surfaces on arrive donc à diluer ce risque de vacance locative. Il a plus de « normes » dans un immeuble. Tu vas être responsable de tout donc tu vas avoir un peu plus de galère de gestion. Il va falloir réguler les charges des communs, ventiler entre appartements, relever les compteurs… L’immeuble est un peu plus pénible à gérer. Il n’y a pas de syndic qui t’envoie des réguls, c’est à toi de tout faire. Si tu es débutant tu as un peu plus de risque de faire des conneries avec un immeuble parce que l’achat va être en moyenne un peu plus cher, un peu plus exposé aux risques, un peu plus de locataires. Une connerie vaut plus cher sur un immeuble que sur un studio. C’est un peu plus risqué. Ne te lance pas tout de suite dans un énorme ensemble. Prends un immeuble à taille humaine car la gestion est plus lourde. Une maison, comme celle que je viens d’acheter et que je t’ai montré a les avantages d’un appartement. C’est un ensemble, pas trop cher, facile à gérer… L’avantage par rapport à l’immeuble c’est qu’il n’y a pas de copropriété, pas de frais, pas de charges.
Pour les nouveaux, je vous invite à vous inscrire à la newsletter dont le lien figure en barre d’information pour recevoir gratuitement mon livre. On se revoit demain, on parle d’immobilier comme tous les jours, c’est Yann, c’est tous les jours, je te souhaite une bonne journée, à demain, à plus !
