Pourquoi tu dois chercher des travaux pour booster ta rentabilité

J’arrive, j’arrive, j’arrive... j’arrive, j’arrive. Alors moi quand même... je suis prêt, je suis prêt. Allez, c’est parti. Et salut à toi très cher investisseur rentable. C’est Yann et c’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette vidéo immobilière du jour. Aujourd’hui, on va parler des travaux. Mais juste avant ça, si c’est pas encore fait, tu peux télécharger ton exemplaire offert de mon livre. Tu mets ton prénom et ton adresse e-mail et je te l’envoie directement dans ta boite mail. Alors les travaux. Pourquoi tu dois chercher des travaux si tu veux être un investisseur rentable maintenant et pas dans 20 ans ?

Déjà première chose, le prix.

Clairement, les biens avec travaux sont moins chers. Il n’y a pas de secret. Il n’y a pas besoin d’avoir fait euh... huit ans d’études et d’avoir un doctorat. On comprend tous que les biens euh... avec travaux sont moins chers. Plus il y a de travaux plus ça fait peur à l’investisseur lambda ou à l’acheteur lambda d’ailleurs parce que des fois, t’es en concurrence avec des gens qui veulent acheter leur résidence principale et d’ailleurs c’est plus dur parce que quand t’es en concurrence avec des gens qui veulent acheter leur résidence principale donc vraiment avec des gens qui vont chercher le coup de cœur ou qui vont chercher vraiment le cocon pour leur famille, qui oui vont se projeter pour faire leur travaux, etc. eh bah... t’as concurrence frontale avec des gens qui ne sont pas très rationnels dans leur décision. Puisque quand t’as une décision coup de cœur, quand t’as une décision où tu te projettes, quand t’as une décision où tu vas habiter, tu ne cherches pas de la rentabilité, t’es pas rationnel par rapport aux prix. Donc en effet, ça peut être compliqué. C’est aussi pour ça qu’on cherche des biens enfin si possible en tout cas, on cherche des biens où on ne va pas se battre avec les gens qui veulent acheter leur résidence principale. Des fois, on n’a pas le choix. Bref en tout cas, les travaux te permettent déjà à la base d’avoir un prix plus intéressant.

Deuxième chose, pourquoi tu dois chercher des travaux pour la négociation ?

On en a parlé plusieurs fois de la négociation, des possibilités de ce que tu peux faire. Je t’ai déjà donné des astuces. Alors en négociation beih tu peux vraiment, vraiment... de toute façon, c’est pas que tu peux c’est tu dois négocier et tu peux gagner des milliers d’euros, des dizaines de milliers d’euros et sur toute une carrière, pendant toute une carrière d’investisseur rentable des centaines de milliers d’euros. Donc tu dois passer par la négociation ; de toute façon, tu n’as pas le choix. Si tu veux rendre un bien à peu près OK, à peu près avec du potentiel vraiment une bonne affaire, vraiment avoir du cash-flow, il faut négocier, il faut faire tomber les prix. C’est beaucoup plus facile de négocier à un bien... bah à une ruine quoi, c’est beaucoup plus facile de négocier une ruine qu’un bien qui est nickel, qu’un bien qui est refait, qu’un bien qui vient d’être refait à neuf. Ça, c’est pareil, c’est... c’est une vérité quasiment universelle dans l’immobilier donc les travaux, un prix de base déjà plus bas et une négociation beaucoup plus simple. Pourquoi aussi beaucoup plus simple ? Parce que tu vas pouvoir trouver des points, des points négatifs un petit peu partout et donc bah tu vas pouvoir appuyer là où ça fait mal. N’hésite pas en négociation d’appuyer là où ça fait mal.

Même si tu visites voilà quelque chose qui est très fortement à rénover, trouve des points fortement négatifs qui vont coûté chers et qui vont te permettre... bah de négocier fortement. Voilà. Typiquement toiture, typiquement façades puisqu’en plus, on arrive sur des... sur des éléments où parfois on va avoir besoin d’autorisation, etc. ça vient complexifier le dossier. Donc ton vendeur est capable de le comprendre. Toiture, façade, le gros œuvre... Alors attention un petit peu plus compliqué tout ce qui est fondation, stabilité... c’est... ça peut être un élément rédhibitoire donc fais attention. Et appuie-toi sur toutes ces choses-là, appuie là où ça fait mal. Je ne sais pas si à l’intérieur il faut vraiment c’est très mal distribué. Souvent les biens anciens, on se rend compte que c’est très mal distribué. T’as souvent... ce qu’on voit c’est la cuisine et la salle de bain, côte à côté. Je ne sais pourquoi ils faisaient ça avant mais dans les... voilà dans les constructions des années 1900, 1920, c’est... salle de bain, cuisine côte à côte alors que maintenant ça se fait plus du tout. On met les salles de bain bah vers euh... vers les chambres. Donc c’est un bon argument aussi voilà il faut reprendre toute la distribution intérieure... donc il faut tomber les cloisons déjà, ça a un certain coût mais il, faut surtout déplacer les réseaux et ça, c’est compliqué, ça a un coût important. Bah il faut voilà travailler avec des professionnels parce que on se déplace pas une salle de bain euh... c’est pas juste je prends la baignoire et je la mets ailleurs. C’est je prends la baignoire je la mets ailleurs mais il faut aussi que j’emmène toutes les arrivées d’eau, toutes les évacuations, que je modifie l’électricité, etc. Donc ça pareil, c’est un bon moyen de faire descendre les prix.

Ensuite pourquoi tu dois chercher des travaux ?

Troisième argument, les déficits. Tu le sais, suivant les régimes fiscaux que tu vas choisir, tu vas pouvoir imputer des déficits c’est-à-dire bah tu vas pouvoir récupérer sur tes travaux. Alors soit récupérer complètement sur ton imposition personnelle, par exemple, dans le cas des revenus fonciers où simplement imputer des déficits sur les années suivantes mais bref dans tous les cas, le résultat final est à peu près le même, tu vas payer moins d’impôt sur les loyers que tu touches ou toi-même. Donc bah si tu paies moins d’impôt mécaniquement ton cash-flow augmente, c’est le fameux cash-flow net dont je te parle assez régulièrement plus d’impôt plus de cash-flow net vu que... bah voilà on paie moins d’impôt et il nous reste plus d’argents à la fin dans la poche. Donc important qui dit travaux dit aussi déficit important sur de plus longues années donc une optimisation fiscale qui va être bien meilleure.

Et le quatrième point, pourquoi tu dois chercher des travaux ?

Pour faire de la qualité. Parce que si tu achètes quelque chose qui est trop en bon état, trop neuf bah qu’est-ce que tu vas faire ? Bah tu va faire comme tout le monde et c’est bien normal. Tu vas dire : « bon, ce n’est pas trop mal. Allez, je remets vite fait là le petit coup de peinture et puis... je loue ça comme ça » et tu vas louer bien... un appartement qui est dans la moyenne des appartements. Et malheureusement, tu n’arriveras pas à te démarquer et donc bah c’est un petit peu plus risqué pour toi parce que ça se trouve bah tu vas mettre un petit peu plus longtemps à trouver un locataire et puis entre deux locataires bah t’auras peut-être un petit peu plus de vacances locatives et puis tu vas aussi peut-être louer un petit peu moins cher euh... que ce que tu aurais pu louer sur ce secteur-là. Et puis à la revente eh bah ça partira aussi peut-être un peu moins vite et peut-être un peu moins cher, etc. Et toi même, tu pourras éventuellement te faire négocier, tu vois enfin tout ça.

Donc l’avantage d’acheter quelque chose qui est vraiment en mauvais état, c’est que de toute façon tu n’as pas le choix. Tu n’as pas le choix, il faut rénover donc quand on rénove eh bien on en profite pour faire de la bonne qualité. Ce n’est pas forcément beaucoup plus cher. Alors oui bien sûr suivant les matériaux que tu choisisses, ça va être un peu plus cher mais ce que je te conseille, c’est pas forcément de choisir des matériaux plus cher, c’est de choisir des trucs en plus. Des trucs en plus qui font du coup de cœur voilà un aménagement qui est bien pensé, des couleurs qui vont bien ensemble euh... et puis des éléments là... on en a aussi déjà parlé. Tu vois salle de bain, mettre un peu l’accent sur la salle de bain, mettre un peu l’accent sur la cuisine, éventuellement une clim, ce genre de prestation que les gens apprécient. Et ça fera la différence et si tu l’anticipes, mettre mots … dans l’immobilier : toujours anticiper. Si tu l’anticipe, ça ne te coûtera pas énormément plus cher. Par contre, ça va vraiment te rapporter plus. Il y a quelque chose que je dis euh très souvent et qui est vrai dans l’immobilier et qui est vrai d’ailleurs dans plein d’autres domaines d’activité : « quand on règle des problèmes, on a une récompense » c’est-à-dire que... je prends l’exemple du bien dont personne ne veut parce que... parce que il y a un problème, tu vois, je ne sais pas le sol n’est pas droit ou ça fait peur à tout le monde parce que... parce que ah, c’est vraiment une ruine ou il y aune infiltration d’eau, etc. Donc ça va éliminer toute une partie des investisseurs potentiels. Tu vois, les investisseurs un peu débutants ou qui ont un peu peur des travaux ou éventuellement les gens qui veulent faire de la résidence principale mais qui sont... qui sont pas non plus chevronnés en travaux à qui ça fait un peu peur, tout cela... tu les écartes déjà. Donc il va rester vraiment un peu les... bah les vrais investisseurs, tu vois, un peu hardcore et donc du coup, t’as moins de concurrence. T’as moins de concurrence et tu vas... bah si, si t’achètes hein un bien de ce type-là, ton défit va être de régler des problèmes voilà d’où vient cette infiltration ? Alors il faudrait le savoir avant d’acheter hein mais... D’où vient cette infiltration ? Comment je peux la traiter ? Alors oui attends c’est là, je fais venir quelqu’un... Est-ce qu’on peut régler le problème ou pas ? Oui, on peut régler les problèmes, combien ça va coûter ? Tac tac tac... et c’est en réglant des problèmes que tu fais les meilleures affaires. Donc quand tu vois des travaux, quand tu vois des problèmes, il y a... il y a deux façons de voir les choses, il y a deux façons de faire : soit c’est un problème qu’on peut fixer, qu’on peut traiter, qu’on peut régler et là bah c’est pas finalement un problème, c’est juste bah... c’est juste une petite tâche et nombreux tableaux, il va juste falloir l’enlever ou soit, on ne peut pas le traiter, c’est vraiment rédhibitoire et ça pose un problème sur la location, ça pose un problème sur la qualité, sur le potentiel, il y a une vraie nuisance et il y a vraiment quelque chose qui va vraiment nous empêcher de revendre, qui va... tu vois, qui va nous faire bloquer, là, non... là, il faut pas y aller. Mais garde cette philosophie de dire que les problèmes dans l’immobilier sont potentiellement générateurs d’argent puisque pour un problème où il y aurait bah voilà pas beaucoup de monde, qui euh... qui est prêt à se... à le prendre, à s’en occuper, si toi tu le prends alors déjà tu vas pouvoir négocier, tu vas augmenter la valeur du bien et bah potentiellement c’est là que tu vas avoir la meilleure... la meilleure tronche, la meilleure tranche de gain possible. Donc... tu comprends que les travaux, c’est quand même intéressant pour nous investisseurs rentables maintenant et pas dans 20 ans parce qu’on a la stratégie qu’on a à chercher du cash-flow, à chercher à augmenter la valeur de nos biens pour si possible faire un investissement et qui dégage du cash-flow et qui prend de la valeur patrimoniale, c’est... c’est vraiment l’idéal pour nous.

Ensuite pour les travaux, si tu sais, t’as compris qu’il faut aller chercher des travaux bah tu sais aussi qu’il va falloir les déléguer soit en totalité, soit en partie mais si tu vas chercher des grosses rénovations, c’est vraiment compliqué de tout faire tout seul. Donc même si tu veux en faire un petit peu, il faudra forcément en déléguer une partie. Ce que je te conseille pour la délégation, c’est pareil, c’est un point-clé : prends ton temps. Prends peut-être une semaine ou deux semaines de plus à vraiment sélectionner une bonne équipe que partir avec le premier venu si tu ne le connais pas et perdre du temps à la sortie parce que le chantier, il va trainer, pare qu’il y aura des trucs... qu’ont pas été vus, parce qu’il y aura des dépassements, etc. Donc prends le temps de bien sélectionner ton équipe. Si tu connais absolument personne et que t’es débutant, il va falloir malheureusement passer par la case « je fais pleins de vie » et oui, je perds du temps, oui bah oui je fais venir des... des artisans et je suis obligé de les tester un petit peu, de discute avec eux, de voir avec qui le feeling passe. Tu vois un artisan qui fait bien son boulot, c’est un artisan qui ne cherche pas à alourdir la note, qui ne cherche pas à t’assassiner. Tu lui expliques ton projet : je veux faire ci, je veux faire ça. C’est locatif, la qualité que je veux, c’est ça... et il va te conseiller. Quelqu’un qui te conseille, qui te dit : ah là, je ferais plutôt ça. Là, si on fait ça, ça va coûter tant et si on fait ça, ça va coûter un peu plus... mais la dans votre cache parce qu’on pourrait plutôt faire ça.

Tu vois quelqu’un qui prend le temps de te conseiller, d’aller dans l’intérêt de son client puisque tu serais son client... Là, tu vois ça... déjà, ça doit allumer en vert. Ça, t’allumais, tu vas dire : « ah oui, celui-là il... est peut-être pas trop mal ». Alors que celui qui... il arrive, il prend trois notes, il dit : « bon bah, je vous fais un devis. Tu vois, il ne s’intéresse pas... next. Deuxième chose qui marche bien pour recruter son artisan ou son équipe eh... c’est le bouche à oreilles, la recommandation. Par contre, attention à qui tu demandes une recommandation. Il y a un truc qui se vérifie : les statistiques qui est une vérité euh... je ne sais pas, c’est une vérité universelle, les bons recommandent des bons, les mauvais recommandent des mauvais. C’est... c’est magique parce que là... quand tu recommandes quelqu’un... regarde et imagine-toi, si je... si je te dis : « tu vois, on se connait bien, etc.  Je cherche... recommande-moi s’il te plaît, est-ce que tu connais un avocat ? » Si on est ami, on s’entend bien tu vois ou alors qu’on travaille ensemble, tu ne vas pas me recommander quelqu’un de mauvais. Si tu connais qu’un seul avocat mauvais, tu vas me dire : « ah non j’ai... j’en connais un mais non. » Alors que si t’en connais un bon... « Oui, tu vas y aller » et tu vas me le dire avec plaisir. Donc si tu veux une recommandation de qualité, demande-là à des personnes de qualité donc un artisan qui travaille bien, demande-lui un autre artisan qui travaille bien mais ne demande pas une recommandation à un artisan qui fait n’importe quoi.

Tu peux aussi taper dans les professionnels du secteur. Demandez à des agents immobiliers mais pareil des bons, demander à éventuellement un notaire, etc. Donc ça, ça fonctionne vraiment très bien et tu peux aussi demander à des investisseurs tout simplement, des investisseurs qui sont plus avancés que toi qui ont bah... qi ont peut-être un réseau plus euh... plus fourni et ça, ça fonctionne vraiment très bien pour te faire un réseau et pour trouver ton équipe. En bref, n’aie pas peur des travaux. Je sais qu’au début quand on est débutant, les travaux c’est compliqué, on aimerait bien avoir du clé en main, on aimerait bien avoir bah voilà euh... on trouve un immeuble, il est déjà loué... c’est déjà rentable, c’est déjà 10 ou 12 %, il y a plus rien à faire à part empocher les loyers mais ça... ça n’existe pas. Les immeubles enfin les immeubles à 10, à 12, à 15, à 18, ça existe mais les gens qui les ont, ils se sont embêtés à faire les travaux, ils sont embêtés à régler les problèmes donc ils ne vont pas te les vendre avec cette rentabilité-là. C’est normal et toi, tu verras que quand t’auras un immeuble eh bah voilà tu l’auras refait, ce sera ton bébé... il crachera du cash-flow de la rentabilité. Tu ne voudras pas le vendre au premier venu à 12, à 15 %. Tu vas le vendre comme tout le monde à 6, à 8 et puis tu vas négocier, etc. et c’est normal. Donc garde en tête qu’il faut que tu règles des problèmes. On n’a rien sans rien, encore une fois, dans l’immobilier ou en tout cas, tu peux avoir... tu peux avoir mais t’auras jamais autant qu’en réglant des problèmes et qu’en faisant des travaux. Si cette vidéo t’a appris des choses et que tu l’as apprécié, apporte donc ton pouce à l’édifice. Tu peux t’abonner à cette chaine pour ne rien rater, des conseils immobiliers. T’es sur la chaine des investisseurs rentables, on va faire les travaux. Allez ! Moi, j’y vais et je te dis : « A plus ».