Sociétés permettant le regroupement de plusieurs investisseurs immobiliers, les SCI peuvent également obtenir la propriété d'un bien. La Société civile immobilière (SCI) permet à ses membres de gérer leur patrimoine immobilier. Étant une personne morale, son patrimoine est indépendant de celui des associés. Par conséquent, une SCI peut acquérir la propriété d'un ou plusieurs biens immobiliers (appartement, maison, immeuble, terrain...), que ce soit au cours de sa création, ou dans le cadre d'une augmentation de capital. Ce transfert de propriété permet de limiter certaines complications liées à l'investissement immobilier, et se décline sous différentes formes.
Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour effectuer le transfert de votre bien immobilier vers une SCI.
Pourquoi transférer un bien immobilier vers une SCI ?
Optimiser la transmission d'un patrimoine
Le transfert d'un patrimoine immobilier au sein d'une SCI offre des avantages conséquents. Il permet notamment de prévenir la dispersion du patrimoine lorsqu'il est transmis aux héritiers par voie de succession. En effet, les héritiers reçoivent alors directement les parts sociales qui leur sont attribuées, selon le montant préétabli de leurs droits. En outre, les associés au sein d'une SCI peuvent anticiper leur succession. En conséquence, ils ont la possibilité de bénéficier d'abattements fiscaux sur les droits de mutation.
Prévenir toute indivision
L'indivision est une situation relativement courante, notamment dans le cadre d'une succession, ou encore lors de l'acquisition d'un bien immobilier par des individus liés (membres d'une même famille, partenaires pacsés...). Elle peut générer des conflits et bloquer certaines situations pendant des mois, voire des années. Le transfert d'un bien immobilier vers une SCI prévient ce genre de difficultés. En effet, si l'un des associés souhaite quitter la SCI, il est alors possible :
- à un autre associé de lui racheter ses parts ;
- à un tiers de lui racheter ses parts ;
- à la SCI de lui racheter ses parts (et ainsi de les annuler)
Les différentes possibilités de transfert d'un bien immobilier vers une SCI
L'apport en pleine propriété
Il s'agit de la situation la plus courante : lors du transfert du bien immobilier vers la SCI, celle-ci acquiert l'entière propriété juridique du bien, et peut en disposer à sa guise. La SCI peut alors louer le bien par l'intermédiaire d'un contrat de location (bail d'habitation, bail commercial, location saisonnière...). En outre, étant donné que la SCI acquiert la propriété totale du bien immobilier, elle en assume également les risques. Ainsi, si le bien transféré est encore en cours de remboursement, le crédit immobilier peut être transmis à la charge de la SCI, suivant les clauses établies.
À noter : il est sous la responsabilité de l'associé à l'origine du transfert de fournir à la SCI les garanties relatives à l'intégrité du bien immobilier (notamment concernant les vices cachés).
L'apport en droit démembré
Situation plus rare, les associés d'une SCI peuvent effectuer un apport en droit démembré : ils transfèrent ainsi à la SCI uniquement les attributs de droit à la propriété. Deux possibilités s'offrent alors à eux :
- Un apport en usufruit. La SCI obtient alors le droit d'utiliser le bien immobilier et de percevoir les éventuels bénéfices qu'il engendre (notamment les mensualités locatives).
- Un apport en nue-propriété. La SCI n'obtient pas le droit ni d'utiliser le bien ni de percevoir de quelconques bénéfices qui lui seraient liés ; l'usus et le fructus reviennent à l'associé à l'origine du transfert.
Quelles démarches pour transférer un bien immobilier vers une SCI ?
L'évaluation du bien immobilier
Étape indispensable, l'évaluation de la valeur du bien immobilier peut être effectuée directement par l'associé apporteur en nature, en concertation avec les autres membres de la SCI. Toutefois, il est généralement conseillé de recourir aux services d'un commissaire aux apports dans le cadre de cette évaluation. En effet, la surévaluation ou la sous-évaluation de la valeur du bien pourraient engendrer des difficultés au sein de la société, voire des conflits.
La publicité foncière
Étant donnée la valeur élevée du bien transféré vers la SCI, l'opération doit obligatoirement être rendue publique par l'intermédiaire d'un service de publicité foncière. Cette publication est sous la responsabilité du gérant de la SCI, et permet de garantir la conformité de l'apport en nature.
La purge (éventuelle) du droit de préemption
Les associés de la SCI ont tout intérêt à vérifier si un droit de préemption s'applique dans le cadre de leur apport. En effet, lorsqu'un tel droit s'applique, il permet à une collectivité - notamment aux mairies - d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente sur son territoire. Ce droit peut néanmoins être purgé, en adressant une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à l'autorité correspondante.
Passer un bien immobilier en SCI présente donc certains avantages. Cette opération permet d'optimiser la transmission d'un patrimoine, tout en palliant les défauts inhérents à l'indivision. Qu'il s'agisse d'un apport en pleine propriété ou en droit démembré, le transfert d'un bien immobilier vers une SCI nécessite toujours une évaluation correcte de la valeur du bien, une publication foncière et, parfois, la purge du droit de préemption de la collectivité.
