Avec une rentabilité moyenne de 8%, Limoges est l’une des villes les plus rentables de la région Nouvelle-Aquitaine. En outre, la préfecture de Haute-Vienne bénéficie d’un dynamisme marqué grâce à ses nombreuses grandes entreprises et universités. Une destination de choix pour tout investisseur. Bénéficiez d’une demande locative soutenue alliée à des prix immobiliers encore très abordables malgré son attractivité et sa position carrefour !
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Limoges, Figure régionale, ville étudiante aux mille opportunités
Située dans le Grand Sud-Ouest et préfecture du département de Haute-Vienne, Limoges est également le chef-lieu historique de l’ancienne région du Limousin, ce qui lui confère un statut privilégié au sein de la nouvelle région, notamment en termes de population, puisqu’il s’agit de la deuxième commune la plus peuplée après Bordeaux. La ville bénéficie également d’une position géographique intéressante pour votre investissement immobilier, puisqu’elle est non loin de Paris, de Poitiers, de Clermont-Ferrand, et de Bordeaux. En outre, malgré une topographie relativement difficile, puisque Limoges, à l’instar de Paris et Rome, a été édifiée sur 7 collines ; la ville est traversée par un axe autoroutier nord/sud, qui la lie à Toulouse, Montauban, Paris et Orléans notamment.
Limoges est une ville riche d’histoire, où la politique patrimoniale est connue pour être rigoureuse, raison pour laquelle elle a été labellisée en 2008, « Ville d’Art et d’histoire ». On compte en son sein 24 écoles supérieures, universités et centres de formation, expliquant la forte proportion d’étudiants présents. Ces zones étudiantes sont principalement rassemblées à l’Ouest et au Sud-Ouest de la ville ainsi que dans le centre-ville où l’on retrouve notamment l’université de droit et de sciences économiques, ainsi que l’antenne régionale de l’IPAG, reconnue nationalement et internationalement.
Une démographie hétérogène
Avec 132 175 habitants, Limoges est une ville peuplée et dynamique. La tranche d’âge la plus représentée est inévitablement jeune du fait de ses nombreuses universités, ainsi, les 15-29 constituent 24,4% de la population globale. Ils sont suivis par les 45-59 ans qui eux, représentent 17,2% de la population, puis par les 30-44 ans (16,6%).
Depuis quelques années, le taux de natalité limougeaud dépasse la mortalité, avec des taux respectifs de 11,4 et 9,2%, aussi, la ville enregistre un accroissement démographique. À Limoges, les étudiants représentent 12,2% de la population communale, et les actifs 43,8%, suivis des retraités dont le pourcentage s’élève à 27,1%. Économiquement, la ville est reconnue mondialement pour sa production d’équipements électriques destinés au bâtiment (avec notamment le siège de l’entreprise Legrand), ainsi que pour ses grandes maisons de porcelaine, d’émail ou de vitraux. La ville concentre également de nombreux employés dans le secteur hospitalier du fait de la présence du Centre hospitalier universitaire limougeaud. Limoges accueille également des grandes entreprises qui renforcent son bassin de l’emploi, telles que Valeo, Schneider Electric ou Bernardaud.
Ces présences industrielles expliquent la forte proportion d’employés à Limoges, qui représentent 15,6% de la population active, suivis par les professions intermédiaires, et les ouvriers.
En outre, en 2019, la ville a observé 1200 créations d’entreprises venant renforcer son dynamisme économique et l’intérêt porté par les jeunes actifs de la région. Les ménages d’une seule personne sont majoritaires à Limoges, une composition pouvant s’expliquer par la forte présente étudiante, ainsi, ils représentent 54,6% des ménages totaux, quand les ménages avec famille s’élèvent à 43,1% (dont 20,3% sans enfant, et 13,5% avec enfant).
Investissement Immobilier : une grande ville à la rentabilité locative remarquable
Limoges, tout en bénéficiant des avantages des grandes villes, présente le meilleur rendement locatif de la région, de quoi s’y intéresser de près ! Le rendement locatif moyen à Limoges d’un investissement immobilier avoisine les 8%.
Les locataires dominent le marché immobilier limougeaud, d’où les belles perspectives d’investissement immobilier locatif ! En outre, les appartements sont bien plus représentés que les maisons (respectivement 71,7% et 27,6% du parc immobilier). En termes de prix, encore une fois, vous pouvez miser sur des montants largement abordables pour une ville de cette taille.
Pour le prix au m2, il faudra compter environ :
- Investissement dans un appartement : 1 389€ (888€ à 1 910€)
- Investissement dans une Maison : 1634€
Le loyer mensuel moyen s’élève à 9,8€, pouvant varier de 6,9 à 15,6€. Encore une fois, le marché locatif de Limoges et ses prix bénéficient d’une certaine stabilité qui attirera de nombreux investisseurs.
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Investissement immobilier locatif à Limoges : que recommandent nos experts ?
Comme annoncé précédemment, Limoges présente tous les avantages d’une ville à forte rentabilité : le prix au m2 y est assez abordable, la demande locative est forte, la ville bénéficie d’un dynamisme certain grâce à ses entreprises, pôles universitaires et sa situation géographique, et les locataires y sont bien plus nombreux que les propriétaires. Par ailleurs, la ville présente également une bonne frange de population vieillissante, vivant dans des logements également de plus en plus vétustes, ce qui suppose qu’avec certaines rénovations, vous pouvez dégager un beau rendement sur vos investissements ! Il est à noter qu’une grande partie du parc immobilier limougeaud est à rénover. Les logements les plus représentés dans la ville sont les T3, qui représentent 26,1%, suivis par les T4 (22,4%) et les T2 (21%).
Sa périphérie
Pour vous lancer dans l’investissement dans cette commune, il convient également de vous intéresser à sa périphérie, surtout si vous recherchez des locataires en couple ou des familles, qui ont tendance à s’éloigner du centre, créant ainsi un dynamisme immobilier certain dans les abords de la ville. Dans cette situation, il vous faudra proposer des biens plus qualitatifs, afin d’attirer des familles plus aisées, et réduire vos risques de vacance locative.
Les étudiants
Si vous souhaitez conquérir des étudiants, deux options s’offrent à vous : le studio /T1 en centre-ville, ou bien les colocations, qui se développent de plus en plus ces dernières années. Toujours en choisissant des biens anciens à rénover qui vous permettront de générer une plus forte rentabilité. Pour un studio de 25m2, où les loyers s’établissent à 13,9€ du m2, et les prix au m2 s’élèvent à 1500 environ, vous pourrez tirer une rentabilité avoisinant les 11,10%.
Les familles
Un peu plus excentré, pour une famille avec enfants, Rue du Port Naveix, à proximité des écoles, espaces verts et de la Vienne, vous pourrez, pour un appartement T4 de 80m2, tirer une rentabilité approximative de 8%.
