Se lancer dans l'investissement immobilier locatif

Investissement immobilier locatif : comment financer son bien ? [capacité d'emprunt - taux d'endettement]

Pour bénéficier d'un important effet de levier, vous souhaitez financer votre achat grâce à un crédit immobilier. Emprunter vous permet de :

• conserver votre épargne en la faisant fructifier ;
• bénéficier de taux d'intérêt d’emprunt inférieurs au taux de rendement de votre investissement locatif ;
• déduire les intérêts d’emprunt et les assurances emprunteurs des revenus perçus.

Afin de connaître le montant du prêt auquel l'investisseur peut prétendre, il faut calculer sa capacité d'emprunt.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond à l'effort financier que l'investisseur est capable de supporter. C'est cet indicateur qui détermine le montant qu'il peut emprunter. Pour calculer votre capacité d’emprunt, l'organisme financier va évaluer votre patrimoine financier en portant son attention sur vos ressources et vos charges, votre taux d'endettement (Tx d'endettement), votre reste à vivre et votre apport personnel.

Les ressources et les charges retenues pour calculer la capacité d'emprunt

Le calcul des ressources tient compte des éléments suivants :

• salaires nets ;
• bénéfices industriels et commerciaux ;
• bénéfices non commerciaux ;
• autres traitements, pensions et retraite ;
• rentes viagères ;
• loyers perçus ;
• pensions alimentaires ;
• allocations familiales.

N'entrent pas dans le calcul les ressources suivantes :

• les revenus de placements financiers ;
• les primes exceptionnelles ;
• les dividendes d’actions.

Le calcul du taux d'endettement intègre aussi l'évaluation de la capacité d'emprunt. Il prend généralement en compte les charges suivantes :

• crédits en cours ;
• crédit auto ;
• revolving ;
• pensions alimentaires versées ;
• impôts et taxes ;
• loyers restant à verser après l’obtention du prêt ;
• mensualités du futur crédit.

Formule du calcul du taux d’endettement

La plupart des banques fixent le ratio d'endettement maximal à 30 %. Sa formule est la suivante : Tx d’endettement = (charge d'emprunt) × 100 ÷ (revenus nets).
Imaginons que vos revenus mensuels nets s’élèvent à 3 000 euros alors que votre charge mensuelle d’emprunt est de 700 euros. Alors, votre taux d’endettement correspond à 700 euros × 100 ÷ 3 000 euros.

Comment savoir si son investissement locatif est rentable ?

Certains indicateurs peuvent vous permettre d'estimer la rentabilité locative de votre projet. Il s'agit notamment du rendement locatif (RL) qu'il convient de calculer en tenant compte des risques inhérents à la location tels que les loyers impayés ou la vacance locative.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? [rendement locatif et risques financiers]

Le rendement locatif (RL) permet d’estimer la rentabilité d'un placement immobilier destiné à être loué. Ce ratio est exprimé en pourcentage. Il met en regard les loyers perçus tous les ans et l’investissement de base. La performance d’un investissement immobilier locatif se mesure grâce aux trois méthodes de calcul suivantes :

• le rendement locatif brut (RL brut) ;
• le rendement locatif net (RL net) ;
• le rendement locatif net d’impôt ou net-net (RL net d'impôt ou RL net-net).

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif grâce au rendement locatif brut

Le calcul du rendement locatif brut s'obtient en divisant le loyer annuel brut par le prix d’acquisition du logement, puis en multipliant le résultat par 100. La formule est la suivante : [(loyer mensuel x 12 mois)/prix d’acquisition] x 100. Ce résultat ne tient compte d'aucun frais. En effet, on ne retrouve pas ici le coût du crédit immobilier ni celui de la vacance locative.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif avec rendement locatif net

Le calcul du rendement locatif net permet d'évaluer l'efficacité de l'investissement en retranchant du loyer annuel, les frais et charges tels que :

• le coût du crédit ;
• les dépenses de travaux, de remise en état ou d’entretien ;
• les charges non récupérables (charges de copropriété entre autres) ;
• l’assurance loyers impayés (GLI) ;
• les frais de gestion locative.

Le RL net se calcule de la manière suivante : [(loyers annuels – frais et charges)/(prix + coût du crédit)] x 100.

Mesurer le retour sur investissement de son projet immobilier grâce au rendement locatif net d’impôt

Le rendement locatif net d’impôt (ou net-net) fait ressortir la rentabilité nette de charges de l'investissement locatif, en intégrant les impôts fonciers et les mécanismes de défiscalisation (loi Pinel, loi Denormandie, loi Malraux, etc.).
Le RL net-net se calcule au cas par cas, en fonction de l'impôt sur les revenus fonciers des investisseurs et de leurs avantages fiscaux.

Quels risques menacent la rentabilité locative d’un bien ?

Plusieurs menaces planent sur la rentabilité locative d’un bien. Ces risques locatifs désignent notamment :

• les loyers impayés ;
• la dégradation du logement ;
• la vacance locative ;
• les moins-values à la revente en cas de baisse des prix sur le marché l’immobilier.

Les risques financiers liés aux loyers impayés

Même s'ils ne représentent qu'environ 3 % des litiges entre bailleurs et locataires, les loyers impayés représentent l'un des aléas les plus sérieux lors d’un investissement locatif. Un ou plusieurs loyers impayés peuvent avoir un lourd retentissement sur la gestion locative. Notamment, si ces recettes couvrent le remboursement d’un emprunt immobilier et si l’investisseur ne dispose pas de liquidité. Pour assurer la sécurité de ses revenus locatifs, il est possible :

• de souscrire une assurance dite garantie des loyers impayés (GLI) type La garantie Visale proposée par "Action logement" (gratuite et garantie par l’État) ;
• d'exiger la présence d’un garant solvable en mesure de prendre en charge les dettes du locataire.

Bon à savoir : l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs interdit de cumuler une GLI et un garant (sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti).

Les risques financiers liés aux dégradations du logement

Les dégradations du logement causées par le locataire constituent un véritable danger pour la rentabilité locative du bien. Généralement, le dépôt de garantie (limité à 1 ou 2 mois de loyer) ne suffit pas à couvrir le coût des travaux de remise en état. Durant les travaux de restauration - qui peuvent s'inscrire dans la durée - le logement ne peut pas être loué (vacance locative). Cette situation peut entraîner une baisse de la rentabilité de votre investissement. La protection des revenus locatifs, repose une fois encore sur la caution (le garant) du locataire ou sur une GLI avec option « dégradations locatives ».

Les risques financiers liés à la vacance locative

La vacance locative peut mettre en péril l'efficacité de l'investissement immobilier. Ce risque peut être en partie évité, si :

• le logement bénéficie d'une bonne situation géographique (bassin d’emploi dynamique, proche centre-ville, commerces, transports en commun, etc.) ;
• les loyers correspondent au prix du marché ;
• le préavis est utilisé pour retrouver rapidement un locataire.

À noter : les logements liés à un dispositif de défiscalisation (dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie, etc.) doivent impérativement être loués dans un délai imparti pour pouvoir prétendre à l’avantage fiscal. Passé ce délai, l’opération risque d’être requalifiée. Le bien se trouve dès lors exclu du dispositif de défiscalisation, obligeant ainsi l'investisseur à rembourser les réductions fiscales déjà accordées.

Investissement immobilier locatif : comment fixer le loyer et trouver un locataire ?

La rentabilité de votre placement immobilier, dépend du prix auquel vous allez pouvoir le louer, mais également de la régularité avec laquelle vos locataires vont s'acquitter de leur loyer.

À quel prix louer votre bien ?

En principe, la fixation du loyer initial est libre. En regardant sur le marché de l'immobilier, notez les prix pratiqués pour les logements comparables et faites-vous votre idée.
En pratique, plusieurs villes de France imposent un plafonnement des loyers basé sur un "loyer de référence majoré".
Les villes concernées sont :

• Paris (pour les baux signés à compter du 1er juillet 2019) ;
• Lille, Hellemmes et Lomme (pour les baux signés à compter du 1er mars 2020) ;
• Plaine Commune, soit Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (pour les baux signés à compter du 1er juin 2021).

Plusieurs villes françaises devraient leur emboîter le pas durant l'année 2021. Il s'agit entre autres de :

• Lyon et Villeurbanne ;
• Bordeaux ;
• Montpellier ;
• Grenoble.

L’encadrement des loyers concerne les locations meublées ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Cet encadrement vise aussi bien la première mise en location que le renouvellement du bail arrivé à échéance.
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe :

• un loyer minoré ;
• un loyer de référence ;
• un loyer majoré.

Lorsque le bien présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux biens comparables, un complément de loyer peut être prévu dans le contrat de bail, sous certaines conditions. Les locataires peuvent contester ce complément, s'ils estiment que la demande n'est pas justifiée.

Comment trouver les bons locataires ?

Vos locataires doivent disposer de revenus au moins deux fois et demi supérieurs au prix du loyer, charges comprises. À la signature du bail, exigez le versement d’un dépôt de garantie. Si vous n’avez pas souscrit de GLI, demandez une caution solidaire en garantie. Pour évaluer la solvabilité, des potentiels locataires, vous vous baserez sur l'examen de leurs trois derniers bulletins de salaire ou de leurs deux derniers bilans, leur contrat de travail, leur dernier avis d’imposition et leur attestation de versement des prestations sociales.

Quel dispositif de défiscalisation choisir pour son projet ?

Contrairement à l'acquisition de sa résidence principale, l'investissement immobilier locatif n'ouvre pas droit aux aides à l'achat, prêts et crédits tels que le PTZ ou autres PEL. En revanche, différents dispositifs de défiscalisation immobilière vous permettent de bénéficier de réduction fiscale en contrepartie d’un investissement dans une certaine catégorie de biens immobiliers soumise à des règles de location précises. Quel mécanisme de défiscalisation choisir pour rentabiliser son investissement immobilier ? Gros plan sur le dispositif Pinel dans le neuf et l'ancien, ainsi que sur le dispositif Denormandie et le Plan action Cœur de ville.

Défiscaliser avec la loi Pinel dans le neuf et l'ancien

Avec le dispositif Pinel, les investisseurs bénéficient d'une réduction d’impôt sur le revenu dont le taux varie de 12 % à 21 % avec une durée d'engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Les conditions d'éligibilité sont les suivantes :

• l'appartement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif neuf ou ancien réhabilité à neuf ;
• le logement doit se trouver en zone tendue (zones A, A bis ou B1) ou dans des communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD);
• le bien doit être loué nu comme résidence principale, dans l’année suivant son achèvement ou son acquisition au maximum ;
• le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal des propriétaires (il peut cependant être un ascendant ou un descendant des propriétaires) ;
• le revenu fiscal du locataire doit être inférieur au plafond fixé par le code général des impôts ;
• les loyers ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Le montant de l’abattement est limité à 300 000 € par personne et par an et à 5 500 € par m² de surface habitable. La réduction d’impôt sur le revenu est plafonnée à 6 000 € par an sur les neuf premières années puis 3 000 € par an sur les trois dernières années. Elle varie ainsi :

• 12 % pour un bien loué 6 ans ;
• 18 % pour un bien loué 9 ans ;
• 21 % pour un bien loué 12 ans.

Au total, le dispositif Pinel peut atteindre 36 000 € sur une durée de 6 ans, 54 000 € sur une durée de 9 ans et 63 000 € sur 12 ans.
La loi Pinel concerne également l’investissement dans l'ancien (Pinel réhabilité ou Pinel dans l’ancien). L'investissement doit porter sur un appartement nécessitant une importante rénovation en vue d’atteindre des performances techniques proches du neuf. Le Pinel réhabilité peut se cumuler avec le mécanisme des déficits fonciers (Pinel optimisé au déficit foncier).

Loi Denormandie et le Plan Action Cœur de ville

Avec le dispositif Denormandie, les investisseurs bénéficient d'une réduction d’impôt sur le revenu dont le taux varie de 12 % à 21 % avec une durée d'engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
Les conditions d'éligibilité sont les suivantes :

• réaliser un investissement locatif dans l'une des 222 villes rattachées au Plan Action Cœur de ville ;
• l'investissement doit porter sur un bien à rénover nécessitant des travaux de réhabilitation à hauteur de 25 % du prix d’achat au minimum et facturés par des artisans ;
• opter pour une location nue à titre de résidence principale, dans l’année suivant l’achèvement des travaux au maximum ;
• le bien doit être détenu pour une période de 6, 9 ou 12 ans ;
• le bien doit être loué à un tarif raisonnable ;
• le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire ;
• le revenu fiscal du locataire doit être inférieur au plafond fixé par le Code général des impôts.

Le montant de l’abattement est limité à 300 000 € par personne et par an et à 5 500 € par m² de surface habitable. Il varie ainsi :

• 12 % pour un bien loué 6 ans ;
• 18 % pour un bien loué 9 ans ;
• 21 % pour un bien loué 12 ans.

La mise en place du dispositif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt maximum de 36 000 sur 6 ans, 54 000 € sur 9 ans et 63 000 € sur 3 ans.
Les travaux entrant dans le cadre de la réduction d’impôt Denormandie doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l'environnement (RGE). Ces travaux doivent porter sur :

• l’amélioration de la performance énergétique du bien ;
• la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ;
• la création de surfaces habitables nouvelles.

Rentabiliser son investissement immobilier locatif avec le mécanisme des déficits fonciers

Dans le cadre d'un investissement immobilier locatif, différents mécanismes permettent de réduire significativement l'imposition de son revenu foncier. Il s'agit notamment du déficit foncier. Si les charges déductibles du revenu foncier excèdent le revenu brut foncier, l'investisseur peut déclarer un déficit foncier (régime réel). Dans ce cas, le déficit foncier sera déduit du revenu foncier ou du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ou le revenu global des 6 années suivantes.
Les charges déductibles regroupent :

• les intérêts d'emprunts ;
• les primes d'assurances ;
• les dépenses de travaux de réparation ;
• d'entretien et d'amélioration ;
• les charges d'exploitation ;
• frais de gestion et d'administration ;
• les frais d'agences immobilières ;
• les charges de copropriété.

Investissement immobilier locatif : pour quel régime fiscal opter ?

Votre investissement immobilier locatif génère des recettes qui doivent être déclarées aux services fiscaux. Choisir le bon régime fiscal peut vous aider à optimiser votre placement et à payer moins d’impôts.

Régime micro-foncier ou régime réel pour la location vide

Si vous optez pour la location vide, vous avez le choix entre deux types d’imposition :

• le régime micro-foncier ;
• le régime réel.

Avec le régime micro-foncier, vous ne déclarez que le loyer perçu. Un abattement de 30 % est appliqué. En clair, seul 70 % des recettes perçues sont imposables.
Avec le régime réel, les charges sont décomptées du loyer perçu (intérêts d’emprunt, frais de gestion, dépenses de travaux, etc.) avant de calculer l’impôt.

Régime fiscal du LMP ou du LMNP pour la location meublée

Si vous optez pour la location meublée, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon votre statut, vous relevez au choix de la fiscalité :

• du loueur en meublé professionnel (LMP) ;

• du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Régime fiscal du LMP en location meublée

L'investisseur peut relever de la fiscalité du loueur en meublé professionnel (LMP), si :

• ses recettes locatives sont supérieures à 23 000 € par an ;
• ses recettes locatives représentent plus de la moitié du revenu global du foyer.

Le loueur en meublé professionnel peut :

• déduire de ses recettes locatives les déficits fonciers sur une période de 6 ans ;
• imputer ses déficits sur le revenu du foyer fiscal (régime réel) ;
• obtenir une exonération des plus-values immobilières après 5 ans d’activité (si les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 € HT en moyenne sur les deux dernières années) ;
• être exonéré d’IFI (car les biens mis en location meublée sont considérés comme un bien professionnel).

Régime fiscal du LMNP en location meublée

L'investisseur peut relever de la fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'il n'est pas être inscrit au registre des commerces et des sociétés et si :

• ses recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an ;
• ses recettes locatives représentent moins de la moitié du revenu global du foyer.

Le loueur en meublé non professionnel peut :

• déduire de ses recettes locatives (exclusivement) ses déficits fonciers sur une période de 10 ans ;
• obtenir une exonération totale des plus-values immobilières après 22 ans de détention du bien pour l’IR (et après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux).

Le loueur en meublé non professionnel peut opter pour :

• le régime micro-BIC (abattement de 50 % sur les recettes perçues) ;
• le régime réel (IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou IS).