Se lancer dans l’investissement locatif demande des ressources financières importantes. Pour atteindre plus facilement ses objectifs, des solutions de financement existent.
Le logement est un besoin essentiel. Bien qu’a priori simple, acquérir un bien immobilier n’est pas une action anodine. Que vous souhaitiez construire une maison, louer un appartement, ou rénover un vieux bâtiment, des aides et des prêts préférentiels peuvent vous aider à atteindre votre but. Qu’ils viennent de l’État ou d’établissements financiers, ces dispositifs de financement ne sont cependant pas toujours simples à comprendre, et de nombreux particuliers passent malheureusement à côté de ces opportunités.
Quelles sont les meilleures solutions de financement pour acheter un bien immobilier ? Quelles démarches faut-il entreprendre pour en bénéficier ? Quels sont les pièges à éviter et les bons plans à privilégier ? Voici un résumé complet des informations à connaître pour profiter d’aides et de crédits préférentiels lors de l’achat d’un bien immobilier. Du prêt à taux zéro à l’aide au financement pour les jeunes en passant par le plan d’épargne logement (PEL), nous vous disons tout ce que vous êtes en droit de savoir.
Les aides à l’achat : définition et panorama
Les aides à l’achat sont des aides au financement allouées pour la réalisation de projets de grande envergure telles que l’achat d’un bien immobilier. Il s’agit d’emprunts accordés sous forme de contrats afin que vous puissiez construire, louer ou rénover un bien immobilier. Ces aides à l’achat peuvent provenir de personnes physiques (comme vous et moi), de personnes morales (telles que les banques privées), ou des pouvoirs publics. Acheter un bien immobilier, le louer ou le rénover demande d’importantes ressources financières. Il est donc souvent difficile pour une seule personne de réunir un tel financement. C’est donc à ce moment précis qu’interviennent les aides au financement. Elles constituent à proprement parler des aides financières ayant pour but d’accompagner la réalisation de vos projets immobiliers.
Le prêt gratuit
Possible uniquement dans le cadre d’un contrat de gré à gré entre investisseurs ou entre un investisseur et un établissement de crédit, le prêt gratuit repose sur la bonne foi du prêteur. S’il peut être à taux zéro, le prêt gratuit s’accompagne souvent de frais de dossiers ou de frais d’assurance dont il faudra se méfier. Lorsqu’un tel prêt est accordé, l’emprunteur se contente alors de s’acquitter des frais éventuels et de rembourser le principal lors de l’arrivée à échéance.
Les crédits
Accordés par des institutions financières, les crédits sont des emprunts effectués auprès des banques (soumises à des normes et réglementations rigoureuses) et conditionnés au versement d’intérêts et au remboursement du principal.
Les aides à l’achat
Les aides à l’achat ressemblent beaucoup aux crédits accordés par les institutions financières et les banques. Elles sont soumises à un certain taux d’intérêt et plusieurs critères de solvabilité doivent être remplis pour en bénéficier, mais ces financements sont cette fois-ci accordés par les pouvoirs publics et non par les établissements privés. Ces prêts accordés par l’État ont généralement des taux d’intérêt particulièrement attractifs. Ils ne sont d’ailleurs pas forcément remboursables...
5 aides à l’achat immobilier
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Définition et conditions du PTZ
Accordé par la majeure partie des institutions financières, le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt dont le remboursement ne donne pas lieu au versement d’intérêts. Ce prêt est bien évidemment remboursable, mais le taux d’intérêt est de 0%. Ainsi, si vous contractez un de ces prêts, vous serez obligé de rembourser son principal (l’argent emprunté) mais sans verser le moindre euro d’intérêts. Cette offre alléchante doit néanmoins vous inviter à la prudence en raison de la probable existence de frais cachés (frais de dossier, frais d’assurance, etc).
Les conditions d’obtention du PTZ
Plusieurs conditions sont nécessaires pour bénéficier d’un prêt à taux zéro :
- Être une personne physique. Vous ne pouvez pas bénéficier de ce prêt si vous êtes une personne morale (une entreprise ou une autre entité juridique). Vous devez être majeure. Un mineur ne peut pas candidater à l’obtention d’un PTZ.
- Ne pas être propriétaire d’une résidence principale (ni aujourd’hui ni au cours des 2 dernières années). Le PTZ vous accompagne pour construire, louer ou rénover votre résidence principale. On désigne par résidence principale, le lieu où il est possible de vous trouver le plus rapidement. C’est le lieu où l’on sait que vous résidez le plus souvent. Vous devez donc avoir l’intention d’y habiter au moins 8 mois par an.
Si ces deux conditions ne sont pas remplies, il vous sera impossible de bénéficier du PTZ.
Les logements visés par le PTZ
Le prêt à taux zéro concerne les logements vendus sur plans, les immeubles neufs, les constructions personnelles, les rénovations d’immeubles de bureaux, l’acquisition d’un logement pour une première utilisation, ou la livraison d’un immeuble neuf. Quand on parle de logements vendus sur plans, il s’agit tout simplement d’immeubles qui ne sont pas encore construits, mais dont les plans sont déjà disponibles au niveau de l’architecte. Les immeubles neufs quant à eux sont tout bonnement des immeubles fraîchement construits et disponibles sur le marché depuis peu. Le PTZ concerne aussi les constructions personnelles. En d’autres termes, vous pouvez en bénéficier si vous désirez construire votre propre immeuble ou votre propre maison.
Montants alloués
Le montant alloué pour les travaux de rénovation correspond à 25% des ressources investies. Ainsi, si les travaux s’élèvent à 150 000€, le PTZ se chargera de vous apporter 37 500€. Le montant alloué pour le financement de votre achat immobilier varie aussi en fonction des ressources dont vous disposez, mais il ne dépasse pas les 138 000€.
Les pièces à fournir
L’obtention du PTZ est soumise à l’émission de certaines pièces. Sans ces pièces, vous ne serez pas en mesure de conclure le contrat de PTZ. Pour ce qui est des pièces, vous devez fournir :
- Une attestation sur l’honneur. Il s’agit d’un document visant à rassurer le créancier sur votre bonne foi. Cette attestation stipule que vous vous engagez à finir les travaux dans une période de 3 ans à compter de la date de signature du contrat de PTZ.
- Les devis. Vous êtes dans l’obligation de fournir tous les devis qui vous auront été transmis afin que la banque puisse approuver l’emprunt. En effet, lorsque la banque décaisse une certaine somme, elle est obligée de la justifier.
- Justificatifs. Vous devez également justifier de la construction ou de l’achat de votre immeuble. Vous êtes donc tenu d’amener toutes les pièces nécessaires pour prouver la réalité de l’opération immobilière. Cette justification doit également prouver que vous avez respecté les conditions d’obtention du prêt énumérées lors de la signature du contrat.
- Autres pièces. Votre carte d’identité nationale, un avis d’imposition, et l’avant-contrat. Si vous êtes locataire de l’immeuble, vous devez fournir le contrat de bail sur les deux années antérieures et présenter une quittance de loyer. Si vous êtes le propriétaire, vous devez présenter le permis de construire.
La validation du dossier
Une fois toutes les conditions remplies et toutes les pièces déposées à la banque, cette dernière se charge d’étudier le dossier. Elle a l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements que vous lui avez fournis. Une fois l’enregistrement terminé, la banque vous confirme que vous avez droit au PTZ.
Le remboursement du PTZ
Le remboursement du PTZ se fait en deux fois. D’un côté, il s’effectue de façon différée et de l’autre, il s’effectue par échéance. Le paiement en différé signifie que vous ne remboursez pas le PTZ au fur et à mesure, mais au bout d’une certaine période. Ainsi, selon le contrat et le budget dont vous disposez, la durée de remboursement peut s’étendre sur 5, 10 ou 15 ans. Le remboursement du contrat de PTZ peut également se faire par échéances. Ainsi, tous les mois, la banque reprend en fonction de vos revenus, un certain quota à titre de remboursement. La somme que la banque prélève sur votre compte varie également en fonction de votre situation familiale. Si vous avez par exemple une femme et des enfants, le quota de remboursement sera affecté par cette situation.
Où conclure un contrat de PTZ ?
Si vous voulez contracter un prêt à taux zéro, il vous suffit de vous rendre dans les banques de votre zone. Lors de la conclusion du contrat, vous êtes en droit de savoir que vous ne devez payer aucuns frais de dépôt de dossier. Il convient également de rappeler que seuls les particuliers sont habilités à souscrire un PTZ.
Les aides au logement
Il y existe trois principales catégories d’aide au logement : l’Aide Personnelle au Logement (APL), l’Allocation de logement familial (ALF) et enfin l’Allocation au logement social (ALS). L’APL est destinée aux personnes ayant des revenus très modestes. L’ALS est organisée de la même manière, sauf qu’elle concerne les logements anciens.
Les sommes allouées
Le montant qui peut vous être alloué au titre des aides au logement varie en fonction de plusieurs situations. Ainsi, cette somme peut varier en fonction de votre situation matrimoniale, de votre situation financière, mais également en fonction de la situation géographique de l’immeuble. En quoi la situation matrimoniale du débiteur est-elle un élément déterminant ? La réponse est toute simple. En effet, sa situation matrimoniale est essentielle pour évaluer sa capacité de remboursement. Elle l’est donc également pour permettre à la banque de déterminer le taux d’intérêt à appliquer. La situation géographique permet elle aussi de fixer le taux d’intérêt. Le prix du logement varie en effet en fonction de l’endroit où se trouve l’immeuble, la garantie ne sera donc pas la même d’un logement à l’autre. Enfin, la banque se base également sur les ressources dont dispose le débiteur afin de déterminer le montant à lui emprunter.
Les démarches à entreprendre
Pour pouvoir bénéficier de toutes les catégories d’aide au logement, il est indispensable de déposer un dossier auprès de la CAF la plus proche de votre lieu de résidence. Ce dossier de demande comprend les mêmes pièces que pour l’obtention d’un PTZ. Ainsi, vous devrez prévoir une attestation sur l’honneur, les devis, les preuves pouvant justifier que vous avez respecté le contrat d’emprunt, le permis de construire, le contrat de construction et l’avant-contrat. Vous devez également pouvoir prouver votre identité en joignant au dossier votre carte d’identité ainsi qu’un avis d’imposition afin de prouver votre lieu de résidence. Si au contraire vous êtes locataire, il suffira de joindre au dossier le contrat de bail que vous avez signé avec votre bailleur ainsi qu’une quittance de loyer.
Le Prêt cautionné et le Prêt à l’accession sociale
Le prêt cautionné (PC) et le prêt à l’accession sociale (PAS) sont des aides à l’achat immobilier assez spéciales. En effet, elles se distinguent des autres aides par le fait qu’elles sont octroyées par les pouvoirs publics aux fonctionnaires. Il y a ainsi un “ partenariat “ entre l’État et les banques afin de permettre aux serviteurs publics de bénéficier de ces emprunts. Pour bénéficier de ces prêts, les fonctionnaires n’ont pas besoin d’effectuer un prêt bancaire. En effet, si l’État a déjà conclu un partenariat avec une banque, plus besoin pour les fonctionnaires d’aller emprunter des sommes faramineuses pour acheter des immeubles. Il s’agit bel et bien pour l’État de subventionner indirectement ses fonctionnaires.
L’objet du contrat de PC et PAS
Il s’agit bien évidemment d’immeubles, mais ces immeubles doivent encore respecter certains critères jugés indispensables. Ainsi, les immeubles qui font l’objet du PC et du PAS doivent faire office de résidence principale. Autrement dit, l’emprunteur doit y résider au moins 8 mois par an. Ils doivent aussi faire l’objet de travaux de rénovation ou d’agrandissement. En d’autres termes, si vous voulez réaménager un appartement ou carrément l’agrandir, vous êtes éligible à signer le contrat de PC et de PAS.
Quelques informations utiles sur le PC
Concernant les achats. Le PC est un prêt visant à vous aider à acheter un immeuble. Il vous est octroyé par l’État à travers ses subventions, mais pour en bénéficier, l’immeuble doit être considéré comme étant votre résidence principale.
Le remboursement. Le remboursement du PC se fait selon deux modalités indispensables. Il se fait sur une durée donnée et selon un certain taux. La durée du remboursement est au minimum de 5 ans. La durée maximale quant à elle est de 35 ans. Les taux d’intérêt sont fixés par la banque et non par l’État. Sachez aussi que le taux arrêté par la banque est un taux fixe. Ainsi, si le contrat prévoit un remboursement dans une période inférieure à 20 ans, le taux d’intérêt est estimé à 3,45%. Si, par contre, la durée du remboursement établie dans le contrat est supérieure à 20 ans, le taux sera estimé à 3,55%.
Quelques informations utiles sur le PAS
Le PAS est une variante du PC. Ici, le taux d’intérêt le plus bas est estimé à 0,6%, mais vous serez obligé de payer les frais de dépôt de dossier (500€).
Le remboursement du PAS obéit aux mêmes conditions que celui du PC. Ainsi, tout comme le PC, le PAS est remboursable sur une certaine durée (entre 5 et 35 ans) et engage l’emprunteur sur un certain taux.
Le Plan d’épargne logement (PEL)
Le PEL concerne les nouveaux immeubles ou les constructions personnelles. Il finance également l’achat de vieux logements ou l’amélioration du logement dans le but d’en faire sa résidence principale.
Les bénéficiaires du PEL
Pour être bénéficiaire du PEL, il vous suffit tout simplement d’être une personne physique. Cela veut dire que toute personne quelle qu’elle soit, peut contracter un PEL, même un mineur. Le PEL est un contrat intuitu personae, c’est-à-dire que seule la personne bénéficiaire peut le contracter. Il est donc impossible d’en donner mandat ou de se faire représenter par qui que ce soit.
Caractéristiques du PEL
Comme il s’agit d’un plan épargne, les ressources financières sont inaccessibles pendant au moins 4 ans. Par ailleurs, vous devez effectuer certains versements sur votre plan d’épargne logement sans dépasser 61 200€ par an. Pour finir, le plafond des prêts que vous pouvez obtenir avec le PEL est estimé à 92 000€.
Les ressources à prévoir
Ce type de prêt est assez spécial. En effet, depuis mars 2011, l’État a la faculté de verser des primes non obligatoires. Ainsi, l’État peut vous verser une certaine somme (prime) de façon régulière si et seulement si le PEL héberge une somme d’au moins 5 000€.
Les pénalités quant au non-respect des clauses du PEL
Sachez tout d’abord que vous avez le droit de retirer de l’argent sur le compte en cas d’extrême urgence, mais au risque de perdre certains avantages. Ainsi, si vous retirez des sommes avant 2 ans, vous perdez tout droit de bénéficier de la prime du prêt, et les intérêts seront recalculés.
Les aides financières pour l’achat immobilier des jeunes
Ces aides financières sont plus destinées aux jeunes personnes. En réalité, les banques cherchent à attirer une jeune clientèle, car elles estiment qu’elles représentent une clientèle prometteuse. Elles leur proposent donc des offres alléchantes et avantageuses, afin que ceux-ci puissent rapidement trouver un logement. Parmi ces offres, on peut compter les prêts immobiliers, les crédits immobiliers et les PTZ. Il existe plusieurs sortes de prêts immobiliers pour les jeunes. Ces prêts peuvent revêtir plusieurs formes : soit des décotes, soit des PTZ.
