Faire un emprunt à la banque est une étape centrale dans un investissement immobilier locatif. Il est important de bien connaître le montant du prêt que nous pouvons obtenir auprès de notre banque, notamment en cette période d'inflation. Les taux ont légèrement remonté et cela impacte les investisseurs dans l'obtention d’un prêt.
Une question fondamentale se pose ici : est-ce la fin de l’investissement locatif sans apport ? Car oui, les précédentes années étaient propices à ce type d’emprunt tant convoité. L’investissement locatif sans apport est clairement remis en question aujourd’hui car les banques sont bien plus frileuses pour débloquer un prêt.
Avant de discuter de cette problématique, voyons ensemble en quoi l’investissement locatif sans apport est intéressant et comment il est possible de le débloquer, dans un contexte “normal”, sans pression inflationniste.
Faut-il mettre un apport pour investir dans l’immobilier ?
Dans la stratégie d’un investisseur rentable, le but est de gagner de l’argent très rapidement, mais aussi tout le long de l’investissement et à la revente.
Avec un gros apport, nous allons réduire nos mensualités de crédit et le cashflow sera plus important. Mais une question se pose : au bout de combien d’années notre apport sera remboursé ?
Prenons un exemple simple sur l’achat d’un appartement à 100.000€
- Apport = 10 000€, donc 10%.
- Loyer = 1 000€
Avec cette configuration, dans 10 mois, le montant de l’apport sera remboursé. Mais affinons le calcul :
- Montant du crédit = 90 000€
- Frais de notaires = environ 8 000€
- Montant total du crédit = 98 000€
- Montant mensuel du crédit = 500€
Cela change tout, car votre cash flow mensuel s’élève à 500€. Pour rembourser les 10.000€ via ce cash flow, il vous faudra plus de 2 ans. Par conséquent, l’argent que vous avez sorti de votre poche ne sera pas rentable tout de suite. Ce n’est pas ce que l’on cherche à faire dans une stratégie d’investissement locatif rentable.
Dans une stratégie plus optimale, le mieux serait d’investir sans apport. C’est précisément ce que nous expliquons dans le livre “la méthode des investisseurs rentables”. Vous y trouverez tous les conseils pour investir sans apport et avoir une durée de crédit optimale.
La bonne nouvelle est que ce livre est téléchargeable gratuitement. Téléchargez-le dès maintenant !
Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?
Même si vous avez beaucoup d’argent de côté, le but est de s’enrichir sans dépenser de l’argent, c’est ce qui est génial avec l’investissement immobilier ! C’est le seul investissement qui est ouvert à tout le monde et qui permet de gagner de l’argent. Vous allez pouvoir garder de l’épargne de sécurité et éviter les situations tendues financièrement si jamais il y a un problème.
Pour investir sans apport, la logique est simple : avoir un dossier bien ficelé et bien estimer son cash flow. Tout cela est très bénéfique pour vos projets, car obtenir un prêt sans apport va vous obliger à chercher de meilleurs projets d’investissement immobilier locatif.
Comprenez la logique : il est très facile de monter un projet et de se dire que, même si au niveau du cashflow et des travaux l’emprunt ne passe pas, nous pouvons toujours mettre 5 000€ d’apport et il n’y aura plus de problème pour débloquer le prêt. Si vous ne mettez pas d’apport dans votre prêt, tout est très différent. Vous allez mieux budgéter et dès qu’il y a un montant trop élevé, vous allez chercher moins cher ailleurs. Tout cela est excellent pour s’auto-discipliner.
Investissement immobilier locatif sans apport : faites travailler votre argent ailleurs
Faire un investissement immobilier locatif sans apport est une excellente chose pour diversifier ses placements. En effet, l’apport que vous ne mettez pas dans votre prêt pour l’investissement immobilier peut être investi ailleurs.
Plusieurs options s’offrent alors à vous :
- Placer son argent dans une assurance vie : facile à mettre en place et intéressante au niveau fiscal, l’assurance vie est une option intéressante pour faire fructifier son argent.
- Investir en bourse : la bourse est inévitablement un levier intéressant à activer pour générer du rendement. Si vous investissez dans l’immobilier locatif sans apport, c’est une option à ne pas négliger.
- Enchaîner les biens immobiliers : l’apport que vous ne mettez pas dans un premier investissement immobilier locatif peut être utilisé en garantie auprès de la banque. Lorsque vous avez 4-5 projets, votre banque peut commencer à devenir craintive.
Ne mettez pas d’apport si vous avez une situation classique d’emprunteur, avec un salaire et de l’épargne. Tout repose dans votre capacité à bien gérer votre compte en banque, c’est ce qui est important pour obtenir un emprunt. Il y aura toujours des cas particuliers, mais si vous avez un profil classique, il faut suivre cette méthode.
Même si vous êtes intermittent du spectacle, il ne sera pas impossible d’obtenir un emprunt. L’épreuve sera juste plus dure et il faudra user de stratégies différentes. Si vous voulez savoir comment, nous vous recommandons grandement de télécharger gratuitement notre ebook “la méthode des investisseurs rentables".
Inflation en 2023 : la fin de l’investissement immobilier locatif sans apport ?
Si vous souhaitez faire un premier investissement en 2023, il est fort probable que cela vous coûte de l’argent. Il n’est plus gratuit de lever de l'argent en 2023, l’investissement immobilier locatif sans apport est très difficile à obtenir. Nous sommes dans une période où les taux ont remonté parce qu'il y a une certaine incertitudes. Aujourd'hui, de manière réaliste, nous n'obtenons plus d’emprunt sans apport.
Le taux d'endettement, l’élément numéro un pour les banques
Le taux d'endettement est le rapport entre ce que vous dépensez et ce que vous gagnez. Dans les revenus vous allez principalement intégrer les revenus issues de votre activité. Pour les dépenses, vous allez retrouver toutes les dépenses fixes et obligatoires comme le loyer, un crédit à la consommation, un crédit immobilier, une pension alimentaire, du leasing, etc. La formule de calcul est simple :
Taux d’endettement = Revenus (mensuels ou annuels) / Dépenses (mensuelles ou annuelles)
Pensez à multiplier le résultat par 100 pour obtenir un taux (en pourcentage)
Le calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier
Quand vous souhaitez faire un investissement immobilier locatif, il faut ajouter à votre taux d’endettement le montant de vos revenus issues du loyer et le montant des dépenses associées à cet investissement (crédit et impôts). Nous retrouvons la formule de calcul suivante :
Taux d’endettement investissement immobilier locatif = Revenus actifs + Loyers / Dépenses hors immobilier + Dépenses investissement immobilier
Pensez à multiplier le résultat par 100 pour obtenir un taux (en pourcentage)
C’est ce résultat qui vous permettra de savoir si vous êtes en dessous des 35% ou non. À vous donc de rassembler tous les éléments qui vous permettront d’y arriver. Pour savoir comment y parvenir, téléchargez gratuitement “la méthode des investisseurs rentables”. Vous découvrirez tous les éléments à mettre en place pour monter un projet d’investissement immobilier locatif rentable.
