L’effet de levier financier dans l'investissement immobilier

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

Il s’agit d’une technique courante utilisée pour accroître ou développer les profits et les pertes. L’effet de levier se compose d’une multitude de techniques dont :

• L’endettement
• L’achat d’actif à long terme
• Les produits dérivés

L’objectif consiste à déposer une petite somme qui permettra de gagner un montant cent fois supérieur. Les produits dérivés sont composés d’instruments ayant un fort effet de levier sur le marché financier. Cela constitue un moyen d’augmenter de façon significative le profit. Mais aussi de créer des pertes parfois plus élevées que les investissements. C’est un atout, puisque le détenteur de capitaux a ainsi la possibilité de maximiser ses profits. En effet, il s’agit d’une technique d’autofinancement qui consiste à faire un emprunt pour acquérir des actifs. Les entreprises ont l’habitude d’y recourir en utilisant des fonds propres. Il en résulte une augmentation de la rentabilité des capitaux propres de la société grâce à l’emprunt. Cette mesure comptable permet d’évaluer l’effet de l’usage des apports de capitaux de tiers. Comparativement aux capitaux propres de l’entreprise.

La rentabilité des investissements de capitaux peut engendrer une rentabilité économique ou financière. Comment définir en fin de compte l’effet de levier ? C’est l’écart qui se situe entre la profitabilité des capitaux propres, et la rentabilité financière en fonction de l’endettement.

Investir dans l’immobilier : pour quelle raison ?

L’effet de levier permet de développer rapidement son patrimoine. En effet, le secteur de l’immobilier regorge d’atouts comparativement à d’autres. Les spécialistes le considèrent comme le meilleur d’entre les investissements. C’est un support privilégié pour faire de bonnes affaires. Car il répond à un besoin fondamental de l’Homme : se loger. Toute personne souhaite avoir un toit au-dessus de sa tête. L’immobilier permet aussi de réunir un patrimoine, même en disposant de peu de moyens. Vous n’aurez qu’à utiliser votre capacité d’emprunt, mais aussi l’effet de levier crédit. Par ailleurs, un investissement immobilier ne manque pas de générer des profits. Cela est inévitable et de nombreuses personnes peuvent l’attester. La perception des loyers se fait chaque mois ou année. En fonction des clauses du contrat conclu avec le locataire. Cela permet de déduire plus aisément le rendement locatif. Par ailleurs, il permet d’annuler l’effet de l’inflation physique. Car la révision des loyers est fonction du montant de la construction. Voilà pourquoi dans la majorité des cas, les projets pour financer l’immobilier ont l’approbation des banques.

Ce secteur constitue l’actif qui propose le meilleur rapport risque/rendement aujourd’hui. Vous avez la possibilité de nos jours de faire un emprunt à 2,5% pour acquérir des actifs qualitatifs qui généreront 6% de revenus. En effet, les loyers participent au remboursement des intérêts et favorisent l’amortissement du bien immobilier. Selon les spécialistes, l’immobilier constitue un moyen patrimonial performant. C’est un actif possédant une rentabilité plus élevée que l’or, car ce dernier ne vous fera pas gagner de l’argent tous les mois. Les taux d’intérêt pratiqués dans l’immobilier sont les plus bas, ce qui favorise un financement à crédit intéressant.

Par ailleurs, le contexte fiscal dans ce domaine est assez attrayant. L’immobilier est une valeur sûre et même le seul moyen de faire agir l’effet de levier de crédit. Vous pouvez de cette manière contracter une dette pour vous enrichir. Les biens immobiliers sont des actifs dont la performance permet de se garantir un meilleur avenir. De nombreux paramètres favorisent aussi cet état de choses. Il s’agit de l’environnement :

• Financier
• Économique
• Fiscal

En somme, le secteur de l’immobilier est le meilleur moyen de devenir financièrement libre. Mais, ce n’est pas pour autant que vous devez vous laisser berner par tous ces atouts. En effet, la réussite de tout placement immobilier réside dans l’authentification des qualités de l’actif. L’utilisation du levier financier est le moyen le plus facile pour gagner de l’argent et réaliser un patrimoine. C’est aussi une excellente manière d’accroître la valeur d’un bien. Quand vous contractez une dette avec un taux d’intérêt simple, investir ensuite vous rapportera un intérêt composé. Imaginez par exemple que vous faites un placement dans un compte bancaire, et que les intérêts ne sont pas prélevés. Ils seront capitalisés et vont à leur tour générer de l’argent supplémentaire.

Investir dans l’immobilier fonctionne de la même manière et vous permet d’avoir des intérêts composés. Dans plusieurs régions, la valeur des biens immobiliers connait une révision de l’ordre de 5% par année. En somme chaque année, la valeur d’un bien immobilier équivaut à 5% de plus que celle de l’année précédente.

Réussir son investissement immobilier : critères pour réussir

Il est important de mettre l’accent sur de nombreux paramètres pour réussir votre investissement immobilier. En effet, pour obtenir plus de trafic dans le logement, il est recommandé de choisir les biens immobiliers proches :

• Des écoles
• Des commerces
• Des transports

Il est important que le motif de l’investissement soit en adéquation aux demandes du secteur. En centre-ville, il est préférable d’investir dans les petites surfaces qui plaisent aux couples et aux étudiants. Par contre dans les zones résidentielles, il est préférable de mettre l’accent sur les maisons, les appartements et les villas. En effet, la position géographique joue aussi un rôle déterminant dans la réussite immobilière. Pour ne pas faire un mauvais investissement, vous devez absolument respecter les différents critères énumérés ci-dessus. Par exemple, une boutique ne restera pas longtemps inoccupée si elle est bien positionnée.

Assurez-vous également de la qualité de la zone choisie, et même la facilité d’accès. Les locataires auront sans doute des voitures à garer. Raison pour laquelle vous devez prendre en compte le stationnement. L’ambiance des commerces environnants peut aussi générer du trafic et de l’affluence. Dernier point, pensez aussi à analyser la population de l’endroit où vous souhaitez investir. Il est préférable de placer des capitaux dans un domaine où la population est considérable. Vous n’aurez pas à vous démener pour trouver des locataires.

Effet de levier : risques et comment les gérer ?

L’utilisation de l’effet de levier comporte de nombreux risques. Leur méconnaissance peut facilement entrainer de nombreuses pertes. Tous ces risques sont le plus souvent compensés par l’usage d’un placement sans recours. La source peut être un arrangement classique ou un emprunt auprès d’une structure d’accompagnement. L’effet levier participe à une croissance non négligeable des revenus perçus, au moyen de la rentabilité d’une valeur ajoutée. Au moment du développement de la valeur des actifs, la cote augmente de façon significative. De manière générale, vous prenez des risques à chaque fois que vous utilisez un levier financier dans l’investissement immobilier. C’est la principale raison pour laquelle vous devez en saisir le principe de fonctionnement. Il en est de même pour les risques, afin de les contourner ou les gérer au mieux.

En résumé, plus vous vous servirez d’un levier financier, et plus vous emprunterez. Les risques sont alors croissants et proportionnels. Par conséquent, moins vous utiliserez le levier financier en immobilier, et moins vous vous exposerez à des risques. Cependant, il ne faut pas tenir compte de ce facteur pour limiter les investissements immobiliers. Vous pouvez contrôler les risques à chaque fois qu’ils se présentent. Comme énoncé précédemment, investir dans l’immobilier constitue le plus constant des placements. Pour illustrer : une maison ou d’autres types de biens immobiliers acquis possèdent un levier financier plus élevé, comparativement aux achats d’actions. Ces derniers sont d’ailleurs des placements instables et comportant de nombreux risques. Mais, en empruntant pour acquérir un bien immobilier, vous vous placez dans la position de ne pas être capable de rembourser. Ce cas de figure se présente le plus souvent quand les locataires ne se manifestent pas pendant longtemps pour louer le bien immobilier.  

Même quand la location est effective, ils peuvent avoir des difficultés à payer le loyer, etc. Donc pour réussir un bon placement, vous devrez faire preuve de prévoyance et devancer les risques. Cela passe par la prise des mesures adéquates pour limiter leur ampleur. L’effet de levier financier dans l’investissement immobilier est d’une grande importance. En l’utilisant de façon judicieuse, vous pouvez facilement créer de la richesse. Il est possible de devenir riche en décuplant la puissance du capital investi.

Astuces pour réussir un levier financier

Les taux directeurs mineurs dans la zone euro permettent d’emprunter à de faibles taux. Le levier financier dans l’immobilier est assez intéressant en ce sens qu’il génère plus de revenus que le montant de la dette. Vous avez ainsi l’avantage d’un levier sur le patrimoine que vous pouvez utiliser à tout moment. Il s’agit d’un atout dans l’administration de votre patrimoine. Le mode d’emploi est assez basique. Vous n’aurez qu’à dénicher un crédit dont la valeur sera moindre comparativement au bénéfice généré par le placement. Cependant, il ne faudrait pas prendre des risques inconsidérés en optant pour des investissements peu risqués comparativement au crédit.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) d’entreprises : comment y investir ?

En utilisant l’emprunt effectué, il est concevable de faire des placements dans une SCPI. En effet, les SCPI d’entreprises sont des investissements dans lesquelles vous pouvez vous faire une idée de vos retours sur investissement. La rentabilité est évaluée à 5% par année et inclut les taxes, les prélèvements sociaux et même la valeur du crédit. Les investissements dans l’immobilier (commerces et bureaux) constituent des actifs variés et concrets. En somme, placer des capitaux dans une SCPI d’entreprise présente un parfait rendement/risque. C’est d’ailleurs ce qui est conseillé au cours d’une démarche pour financer à crédit. Vous auriez eu énormément de difficultés à financer des SCPI en utilisant un crédit. Mais les procédures ont gagné en simplicité et en rapidité. Il est tout à fait possible de se tourner vers les SCPI au lieu d’aller vers les banques.

Placer des capitaux dans une location saisonnière

Il est possible de bénéficier des atouts de la location saisonnière. Elle fournit un profit de l’ordre de 5% en incluant l’impôt. Les résidences de service constituent une option pour tirer tout le parti d’un bien immobilier. Vous ne prenez pas le risque de faire face à des déconvenues ou la faillite du fait de l’exploitation. Cette option est envisageable en procédant à des placements dans les résidences d’occasion. Leur cible est généralement composée :

• D’étudiants
• De touristes
• Etc.

Cependant, vous ne bénéficierez pas d’atouts tels que les allègements fiscaux par exemple. Par contre, vous vous verrez attribuer le statut de loueur meublé. L’autre atout est que vous êtes à l’abri des mauvaises surprises. La maison est en effet opérationnelle durant des années. Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un tel bien immobilier, il est impératif de vérifier son parfait état. En cas de dégradation ou de vétusté, il faudra procéder à des travaux de rénovation.

Investir avec un contrat d’assurance-vie

Vous pouvez utiliser plusieurs autres manières pour subventionner un patrimoine à crédit. Un exemple de levier financier est l’assurance-vie. Lorsque vous souscrivez à un tel contrat, il est possible de jouir d’une avance en gardant l’intégralité de votre épargne qui continuera à générer des intérêts. Pour illustrer : une société d’assurances peut vous avancer des fonds en échange d’un taux ce 3%. Ainsi, vous pouvez disposer d’une avance équivalant à 80% de votre capital en fonds d’euro. L’atout de cette pratique réside dans sa simplicité et sa rapidité. Tout le monde souhaite utiliser l’effet de levier financier. Surtout dans les moments où les taux d’intérêt sont les plus faibles. La profitabilité est alors plus élevée. Cependant, il convient d’en faire un usage judicieux. Car le risque de l’entreprise augmente de façon proportionnelle.

Crédit immobilier : quelle est la durée d’emprunt optimale pour rentabiliser l’effet de levier

C’est une question assez récurrente que tout le monde se pose certainement au moment de choisir un crédit immobilier. Quelle est la meilleure période ? Est-ce qu’il faut réaliser un crédit court terme pour aisément reformer une épargne par la suite ? Ou à l’opposé, serait-il préférable de s’endetter sur le long terme pour jouir des avantages de l’effet levier du crédit immobilier ? Il convient d’analyser toutes ces interrogations en prenant un petit exemple. Un couple X possède une capacité d’investissement long terme (qui équivaut à sa capacité d’épargne long terme) de 1500 euros. Ce montant peut être utilisé de façon indépendante dans le paiement d’une mensualité de crédit immobilier ou pour capitaliser. Voici l’interrogation à laquelle il faudra répondre :

• Faut-il se servir de l’entièreté du budget de 1500 euros dans le paiement mensuel du crédit immobilier et par conséquent, réaménager la durée du financement à cette possibilité de financement ?
• Faut-il dans le cas contraire étendre la période d’emprunt pour garder la capacité de variation et d’investissement de la possibilité d’épargne non allouée dans le remboursement du crédit ?

Le noyau de cette réflexion repose sur un élément principal : l’effet de levier. C’est ce qui constitue l’écart entre la valeur réelle du crédit immobilier et le taux de rendement de l’épargne. En vous servant d’elle, il sera possible de choisir le meilleur mode de financement. Considérons le cas où l’effet de levier est le point central pour déterminer l’intérêt du crédit. Il en résulte que moins le crédit immobilier est long, moins cher il revient. Et il constitue une meilleure option pour l’emprunteur. Par conséquent, la personne qui pense que son épargne ne bénéficiera pas d’un taux supérieur du crédit immobilier doit trouver la durée la moins longue possible pour ce crédit.

Effet de levier financier : comment devenir riche en l’utilisant ?

S’il existe de nombreuses manières de devenir riche dans l’immobilier, l’effet de levier vous aidera grandement. De façon concrète, qu’est ce que cela veut dire ? Il vous suffit de faire un emprunt pour financer l’achat de votre immeuble. L’objectif visé est de gagner plus que le montant de votre emprunt. Utilisé de façon judicieuse, l’effet de levier peut être un formidable outil pour s’enrichir de façon assez rapide. Vous aurez ainsi la possibilité d’acquérir plus de biens immobiliers grâce à votre capital.

Cependant, la maîtrise du mode de fonctionnement de l’effet de levier en immobilier est importante. Bien que ce soit le moyen le plus rapide pour accroître sa richesse, il l’est aussi pour perdre des sommes considérables en cas d’erreur. En ayant par exemple un budget de 50.000 euros en espèces, pour quel montant de biens immobiliers achèterez-vous ?

• En disposant de cet argent cash, vous avez la possibilité d’acheter pour 50.000 euros.
• Mais, il est également possible d’acquérir un bien à 100.000 euros, en faisant un emprunt de 50% du montant.
• Ou même, acheter un bien immobilier de 200.000 euros en empruntant 75% du prix d’achat.

C’est la partie où votre intérêt est piqué au vif. Considérons la situation de deux personnes à savoir monsieur X et monsieur Y. Les deux possèdent 50.000 euros en cash.

Cas n°1 : acquisition sans levier financier

Monsieur X acquiert un petit appartement qu’il règle comptant à 50.000 euros. Il le met en location pour un montant de 400 euros par mois, et les dépenses en tant que bailleur lui reviennent à 1.000 euros par année. Son cash flow par an est égal à 3.800 euros, soit (400 euros x 12) – 1000 euros. Après une durée d’un an, l’appartement aura une plus-value de 10% et vaudra 55.000 euros sur le marché. En somme, le retour sur investissement de monsieur X est de 8.800 euros par année. Cela est obtenu par l’addition de 3.800 euros qui correspondent au cash flow de la location, et 5.000 euros de bénéfice sur le capital. En somme, cela équivaut à un retour sur investissement de 18% sur une mise de 50.000 euros.

Cas n°2 : acquisition avec un levier financier

Monsieur Y prend la décision de se servir d’un levier financier, et procède à un emprunt de 150.000 euros. Cette somme lui servira à acheter un bien immobilier comportant 3 appartements pour un coût de 200.000 euros. En somme, il débourse 50.000 euros de sa poche (soit 25% du prix d’achat) et s’endette pour 75%. Chaque appartement est mensuellement loué à 400 euros, et les frais du bailleur lui reviennent à 3.000 euros par année. Sur une année, ses gains s’élèvent à 11.400 euros. Cela équivaut à (400 euros x 3 appartements x 12 mois) – 3.000 euros de dépenses. Puisque monsieur Y doit régler son emprunt de 9.000 euros par an, il lui reste un montant de 2.400 euros. Notez que le prix du bien immobilier de monsieur Y s’est accru de 10% au cours de l’année. Sa valeur actuelle est donc de 220.000 euros. Le retour sur investissement de monsieur Y équivaut à 22.400 euros/an. Il s’agit d’un retour de 45% sur un placement initial de 50.000 euros. Ces deux exemples illustrent à la perfection comment vous pouvez accroître votre retour sur investissement, grâce au levier financier dans l’immobilier.

Effet de levier et accroissement de valeur

Lorsque vous faites un emprunt avec un intérêt basique et en le plaçant dans un bien immobilier qui génère des intérêts composés, il est possible de changer votre situation financière. Il se pourrait que vous ayez déjà entendu parler des intérêts composés. Pour illustrer : un placement d’argent sur un compte en banque vous rapportera des intérêts qui seront capitalisés, si vous ne les retirez pas. Ces derniers vont à leur tour générer des intérêts. C’est ce qu’on appelle des intérêts composés. Les investissements immobiliers fonctionnement de façon presque semblable. Vous entendrez parfois dire que les prix des immeubles sont appréciés de 5% dans une région. Cela veut simplement dire que leur valeur augmente de 5% comparativement à celle de l’année précédente. Il s’agit simplement de l’intérêt composé.

En somme, la valeur du bien immobilier que vous avez acquis croît de façon proportionnelle aux intérêts composés. Dans le même temps, le montant de votre emprunt n’est soumis qu’à des intérêts simples.

Risques liés à l’effet de levier financier : les comprendre pour mieux les maîtriser

Se servir d’un levier financier est une très belle manière de booster le développement de votre patrimoine afin de devenir riche. Cependant, vous augmentez le risque en y faisant usage chaque fois. Le moyen le plus judicieux d’en faire une utilisation sage serait de comprendre les différents risques. Ensuite, il faudra apprendre comment les gérer :

• Plus de levier financier (plus de prêt) = plus de risques financiers
• Moins de levier financier (moins de prêt) = moins de risques financiers

Cependant, il ne faut pas se laisser gagner par la peur du risque au point de ne pas investir dans le secteur immobilier. Sachez qu’il est tout à fait possible de gérer le risque. Par ailleurs, les placements immobiliers sont plus constants en comparaison à d’autres types d’investissements comme les actions. En prenant la décision d’acquérir un immeuble grâce au levier financier, vous encourez moins de risques qu’en achetant des actions. En procédant à un gros emprunt pour acheter un bien immobilier, vous prenez le risque de ne pas être en mesure de rembourser cet argent. De nombreuses raisons peuvent être à l’origine de cet état de choses :

• Vide locatif continu
• Défaut de paiement de loyers
• Grosses réparations
• Etc.

Les investisseurs les plus sages font preuve de prévoyance et veillent à adopter des mesures pour gérer le risque. Cela est fait dans l’éventualité où les choses iraient mal. Comme vous avez pu vous en rendre compte jusque-là, l’effet financier dans l’immobilier peut être un formidable atout. Il peut vous permettre de vous constituer un solide patrimoine financier et de biens immobiliers.

Compatibilité de l’effet de levier financier avec d’autres investissements

Le secteur de l’immobilier n’est pas le seul qui soit compatible avec l’effet de levier financier. Il existe de nombreuses autres possibilités comme :

• Les placements en SCPI : même dans un cas où la gestion de vos biens est déléguée à une entreprise, vous percevrez des revenus qui règlent votre crédit.
• Les actifs industriels ou entreprises : pareillement aux investissements immobiliers, vous pouvez utiliser les revenus pour payer votre crédit. Cependant, il faudra être doté d’un certain professionnalisme pour utiliser ce type de placement.
• Rénovation d’une habitation : il peut s’agir des travaux comme l’isolation de votre maison, le changement de chaudière, l’installation des pompes à chaleur, etc. Ces placements sont très rentables, car elles permettent de faire des économies sur les factures.

N’hésitez donc pas à utiliser l’effet de levier financier pour l’un de ces types d’investissement. Cependant, il faudra faire attention en ce qui concerne la Bourse. La technique peut être utilisée, mais vous n’aurez pas un prêt de la part du banquier. La seule exception est qu’il s’agisse d’un crédit de consommation. Et dans ce cas, les taux d’intérêt pratiqués seront assez élevés. Par ailleurs, la valeur des actions sera très instable.

Lancez-vous !

Vous possédez à présent toutes les astuces pour utiliser l’effet de levier financier dans le domaine immobilier. Voici en bref quelques caractéristiques de cette technique :

• Effet démultiplicateur : la rentabilité de votre projet est plus accrue en utilisant un effet de levier financier. Tout le monde s’en sert aujourd’hui, que ce soient les entreprises ou les particuliers. De manière tout à fait simple, il s’agit de procéder à un emprunt. Les particuliers ont alors l’habitude de se tourner vers les banques pour obtenir l’argent nécessaire. Plus le montant emprunté est fort et plus les résultats sont importants. Dans le cas où une personne emprunte 100.000 euros à la banque et apporte sur fonds propres 50.000 euros pour acquérir un immeuble, l’effet de levier est de 2.
• Un outil de précision : vous devez mettre l’accent sur l’emplacement choisi, avant de vous lancer dans la procédure. Il est aussi recommandé de déterminer le montant du loyer que vous percevrez avec l’emprunt. Les spécialistes recommandent de ne pas sous-estimer les risques d’impayés. Faites preuve de sagesse en souscrivant une assurance particulière destinée à vous protéger dans cette éventualité. Minimiser ces risques est possible en étant rigoureux lors de l’achat. Comme c’est souvent le cas en immobilier, tout dépend en grande partie de l’emplacement. Assurez-vous de la disponibilité des transports à proximité et des commerces.
• Un outil sécuritaire : l’effet de levier est perceptible quand le taux d’intérêt n’est pas trop élevé. En effet, les loyers perçus servent le plus souvent à payer les mensualités de l’emprunt, et générer du profit. Cependant, il arrive des cas où l’effet de levier financier ne soit pas positif. Cela arrive quand le taux de rentabilité est moindre, comparativement à celui d’intérêt du prêt. Dans un tel cas de figure, l’investisseur peut alors se retrouver en mauvaise posture. Il peut subir des pertes assez importantes proportionnellement au taux d’emprunt. En ce qui concerne les placements locatifs, l’investisseur doit tenir compte de tous les types de risques.

Voilà l’essentiel de tout ce que vous devez savoir à propos de l’effet de levier financier. Vous pouvez dès à présent utiliser ces différentes astuces pour développer votre patrimoine financier. L’effet de levier est la solution pour atteindre l’indépendance financière, et diversifier vos placements immobiliers.