L’acquisition d’un bien immobilier implique la possession d’un capital généralement conséquent. Chose qui demeure impossible pour beaucoup de gens. Ainsi, pour financer leur achat, ces derniers recourent au crédit immobilier. Mais l’obtention de ce type de prêt est conditionnée par des critères bien définis.
Les banques et autres organismes prêteurs se basent sur différents indicateurs pour déterminer le montant du crédit qu’ils peuvent allouer au demandeur. La capacité d’emprunt, le taux d’endettement, etc. sont quelques exemples des critères en jeu.
La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?
La capacité d’emprunt se réfère à la valeur maximale qu’un particulier peut emprunter auprès d’une institution de crédit ou d’une banque. L’estimation de la capacité d’emprunt se base principalement sur le montant total des revenus perçus par l’emprunteur.
Quels sont les différents types de revenus qui entrent dans la détermination de la capacité d’emprunt ?
Hormis le salaire net, d’autres sources de revenus sont également prises en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. Si l’emprunteur mène d’autres activités lui permettant de dégager des ressources complémentaires, celles-ci sont considérées comme des revenus. Voici quelques exemples : la location d’un local , d’un commerce ou d’une activité indépendante, le crédit-bail, les commissions intermédiaires…
Les emprunts en cours peuvent-ils influencer ma capacité d’emprunt ?
Si une personne a déjà un crédit ou un prêt en cours de remboursement, le versement des mensualités affecte ses revenus. Cela constitue une charge supplémentaire qui pèse sur ses ressources mensuelles. Ainsi, si cet individu projette l’acquisition d’un bien immobilier, il constatera de lui-même une baisse de sa capacité d’emprunt.
Capacité d’emprunt immobilier : quels éléments sont pris en compte ?
La détermination de la capacité d’emprunt immobilier inclut divers éléments. Il s’agit des éléments suivants :
Le revenu net
Le salaire net est l’élément principal utilisé pour les salariés. Pour un couple de salariés, le revenu net désigne l’ensemble des salaires perçus mensuellement par chacun.
Pour les professionnels indépendants (avocats, médecins privés, vétérinaires, artisans d’art…), le revenu net est le produit de leurs prestations ou des ventes réalisées…
L’apport personnel que l’emprunteur dispose
L’apport personnel est une somme d’argent qu’une personne a économisé. Il peut aussi s’agir des donations, d’aides familiales, d’un héritage ou de la vente d’un bien mobilier ou immobilier. Un apport personnel représentant entre 10 % et 20 % du crédit accroît la chance de l’obtenir.
Les crédits en cours de remboursement
L’obtention d’un nouveau prêt est plus difficile tant qu’il reste des prêts immobiliers en cours. Toutefois, si le montant total des mensualités est inférieur à la capacité d’endettement, il est possible d’obtenir un crédit jusqu’à la limite de cette capacité.
Les versements mensuels incluent une partie du capital à rembourser, les intérêts calculés suivant le taux d'intérêt bancaire. Les frais bancaires sont calculés à part.
Les aides financières de l’état
Obtenir un prêt à taux zéro avec un PTZ ou un CAF ou un plan d’épargne logement a aussi une influence sur la capacité achat d’une personne.
Comment calculer ma capacité d’emprunt ?
Les gens s’intéressent plus au montant qu’ils peuvent obtenir auprès de la banque s’ils introduisent une demande de prêt immobilier. Il est toujours possible d’obtenir plus de détails en consultant directement votre banquier ou un conseiller client. Toutefois, une simulation peut toujours être réalisée sans passer par un intermédiaire.
Détermination de la capacité d’emprunt
En partant du principe que la capacité d’emprunt fait référence à la somme maximale qu’on peut obtenir, le calcul devient plus simple et plus clair.
Dans un ménage, les charges récurrentes qui assurent les besoins vitaux (loyer, aliments, frais de déplacement, frais médicaux, vêtements…) ne doivent pas être touchées. Mais, il est impossible de déterminer le montant des charges de chaque ménage. Pour cette raison, la loi impose un montant mensuel fixe pour protéger les emprunteurs de l’insolvabilité. Ainsi, le taux de remboursement mensuel est fixé au tiers de la totalité du revenu net du débiteur.
Capacité d’emprunt = nombre de mois x capacités d’endettement
Le nombre de mois est le nombre de mois calculé sur la durée totale du prêt bancaire. Pour un prêt de 20 ans, le nombre de mois est de 20 ans x 12 mois soit 240 mois.
La capacité d’endettement est la valeur limite qu’une personne peut débourser en un mois.
Cette estimation est obtenue par la formule suivante :
Capacité d’endettement = revenu net mensuel ou salaire net x taux endettement.
Exemple de simulation
Un individu qui perçoit un salaire net mensuel de 3000 € veut connaître sa capacité d’emprunt sur un prêt immobilier de 18 ans. Combien d’argent peut-il espérer obtenir s’il veut contracter un crédit à la banque ?
Avec 3000 € de revenu net, sa capacité d’endettement est de 1000 € représentant le tiers de son salaire.
Sa capacité d’endettement est alors de 1000 € x 216 mois = 216 000 €
216 mois sont le nombre de mois sur 18 ans (18 ans x 12 mois = 216 mois)
Taux d’endettement : comment le connaître ?
Le taux d’endettement est le rapport entre les charges mensuelles et le total des revenus nets.
