Acte administratif relatant l'ensemble des règles d'urbanisme applicables à un terrain donné, le certificat d'urbanisme est gratuit et optionnel. Lors de tout projet de construction immobilière, le propriétaire du terrain tout comme le constructeur ont besoin d'informations fiables sur la faisabilité du projet. En effet, les différentes règles d'urbanisme s'appliquant au terrain sont susceptibles de limiter les possibilités de construction. C'est la principale raison pour laquelle, dès 1950, des notes de renseignements d'urbanisme sont créées. Depuis lors, ces actes administratifs ont constamment évolué pour aboutir aux certificats d'urbanisme actuels.
Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour tout comprendre du certificat d'urbanisme et des démarches nécessaires à son obtention.
Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?
Définition
Un certificat d’urbanisme (CU) est un acte d’information, gratuit et facultatif, fournissant aux usagers toutes les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné – qu’il soit nu ou bien déjà construit. Il indique notamment les dispositions relatives :
- à la fiscalité ;
- au droit à la propriété ;
- à l’urbanisme (limites, accès aux équipements publics…).
La demande de certificat d’urbanisme est généralement recommandée lors de tout achat immobilier, et plusieurs certificats peuvent parfois être délivrés pour un seul et même terrain.
Les différents types de certificats d’urbanisme
L’article L 410-1 du Code de l’urbanisme définit deux types de certificats d’urbanisme, à savoir :
- les certificats d’urbanisme de simple information (CUa), indiquant les taxes et participations applicables à un terrain, ainsi que les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété ;
- les certificats d’urbanisme opérationnels (CUb), indiquant, en plus des informations fournies par le CUa, la faisabilité d'un projet spécifique, ainsi que la disponibilité des équipements publics nécessaires.
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Certificat d’urbanisme : quels effets ?
Le certificat d’urbanisme permet avant tout de cristalliser les différentes règles d’urbanisme applicables à un terrain, et ce pour une durée d’un an et demi. Par la suite, ce délai peut être prolongé sur demande, de 12 mois en 12 mois. Ainsi, la cristallisation vaut pour :
- les dispositions d'urbanisme ;
- les limitations administratives au droit de propriété ;
- le régime des taxes et participations d'urbanisme.
Toutefois, l'effet de cristallisation a certaines limites. En effet, cette dernière peut être abandonnée en raison :
- de la préservation de la sécurité et de la salubrité publique ;
- de la nécessité d'effectuer des travaux sur les équipements publics ;
Attention : bien qu'il ait des effets juridiques, le certificat d'urbanisme ne vaut ni permis de construire ni déclaration de travaux.
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Qui délivre le certificat d’urbanisme ?
Pour des raisons de simplification administrative, l'ensemble des demandes de certificat d'urbanisme doivent être adressées aux mairies des communes dans lesquelles sont situés les terrains concernés. De fait, ce sont les services municipaux qui délivrent le certificat d'urbanisme.
Qui peut demander un certificat d’urbanisme ?
Toute personne peut effectuer une demande gratuite de certificat d'urbanisme, et ce même si elle n'est pas propriétaire du terrain concerné. Cette démarche est vivement conseillée, étant donné qu'elle bénéficie à la fois à l'acheteur, au vendeur, et au notaire au cours des différentes actions entreprises avant la transaction.
Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?
Afin d'obtenir un certificat d'urbanisme, le demandeur doit donc s'adresser à la mairie de la commune où se situe son terrain. Il doit alors constituer un dossier, qu'il peut soit déposer directement à la mairie, soit envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
Ce dossier doit notamment contenir :
- un formulaire "cerfa" normalisé, fourni par les services municipaux (en deux ou en quatre exemplaires, suivant s'il s'agit d'un certificat de simple information, ou d'un certificat opérationnel) ;
- une notice descriptive du projet immobilier (nature, superficie...), s'il s'agit d'un certificat opérationnel ;
- un plan du terrain, ainsi qu'un plan de situation du terrain au sein de la commune (réalisé par un professionnel).
A noter : il faut compter un délai d'un à deux mois avant d'obtenir une réponse de la mairie
Le certificat d'urbanisme est donc un acte d'information permettant à toute personne en faisant la demande d'obtenir des informations relatives aux règles d'urbanismes applicables à un terrain. Gratuite et facultative, la demande de certificat d'urbanisme est néanmoins vivement conseillée pour tout projet d'achat immobilier, notamment pour bénéficier de l'effet de cristallisation des règles d'urbanisme en vigueur au début du projet.
