En tant que célibataire, acheter un bien immobilier, ne demande généralement pas trop de réflexions. Par contre, lorsqu'on est avec un(e) partenaire, mariés ou non, les choses deviennent un peu plus sérieuses. Les deux partenaires doivent tout au moins être d’accord sur le nom auquel attribuer la propriété du bien acheté. Cela permet de prévenir les incompréhensions en cas de séparation ou de décès. En France, tous les couples n’ont pas le même statut devant la loi.
En effet, les couples peuvent être rangés dans trois statuts distincts. Ces statuts de distinguent par leurs lots de contraintes et de garanties. Ils sont les suivants : l’indivision, le Pacs et le mariage.
Achat des biens en concubinage
Au regard de la loi, les concubins sont complètements étrangers l'un à l'autre. Rien ne les lie juridiquement que ce soit en impôt, dans la vente, la cession, la donation ou l'achat de biens. La loi ne cadre donc pas leurs relations. De ce point de vue, en achetant par exemple un appartement ensemble, les concubins doivent eux-mêmes prévoir les diverses éventualités pour préserver leurs intérêts respectifs. Deux hypothèses doivent être prises en compte dans cette démarche : le partage de l'appartement en cas de séparation et la protection des intérêts du partenaire vivant en cas de décès de l'autre. Les concubins ont le choix entre deux modes d'achat : l'achat de biens en indivision et la création d'une SCI.
L'achat des biens en indivision
On parle d'indivision lorsque deux personnes se mettent ensemble pour acheter des biens. En d'autres termes, il s'agit de la propriété de bien partagée. Les partenaires peuvent choisir d'investir à part égale ou non dans l'achat d'un logement par exemple.
À cette étape, il est judicieux de préciser la participation financière de chaque concubin dans un document appelé convention d'indivision. En absence d'information claire sur la participation individuelle des partenaires, la loi considère une quote-part de cinquante pour cent pour chacun des individus concernés aussi bien pour le partage des actifs (biens) que pour celui des passifs (dettes). Par ailleurs, l'indivision permet aux concubins en cas de séparation, de régler le partage des biens achetés, soit à l'amiable, ou au tribunal en cas de désaccord. En outre, après le décès de l'un des concubins, les avoirs de celui-ci seront distribués entre ses héritiers. Et si ses héritiers sont encore mineurs, l'autre partenaire, peut souhaiter auprès du juge le maintien de l'indivision pour continuer à veiller sur le patrimoine en attendant l'âge de maturité des ayant droits.
La création d'une Société Civile Immobilière
En union libre, la SCI (ou société civile immobilière), est une option plus pérenne et plus structurée que la simple indivision. De manière concrète, elle encadre l’octroie des droits sociaux à chaque partenaire, proportionnellement à leur part respective dans le capital social de la société. Cette proportion est également prise en compte durant le partage des biens, après séparation du couple. L’option SCI permet aussi, aux concubins de se protéger mutuellement, en cas de décès, soit par une clause d’agrément ou par un démembrement croisé de propriété.
En effet, les clauses d'agrément en SCI donnent le droit aux parties prenantes d'approuver ou de rejeter l'entrée de nouveaux associés (éventuels héritiers) dans la société. Quant au démembrement croisé de propriété, cela permet aux différentes parties d'acheter des parts de la SCI en nue-propriété et en usufruit, garantissant ainsi au concubin vivant, le plein accès aux biens.
Achat des biens dans le statut Pacs
Le Pacte Civil de solidarité (Pacs) est un statut situé à mi-chemin entre le concubinage et le mariage. Ce statut permet à deux personnes quel que soit leur sexe, d'organiser leur vie. En clair, pour chaque bien acquis par chaque partenaire, après un pacte civil, l’autre partenaire est aussi considéré comme étant co-propriétaire à part égale, tout comme en indivision. Néanmoins, les partenaires peuvent opter pour une autre répartition des biens lors de leurs achats (70/30, par exemple), ou carrément décider que chacun garde la propriété exclusive de ses biens immobiliers.
Acheter quand on est dans le mariage
La gestion des biens immobiliers dans le mariage est strictement réglementée en France, avec à la clé divers régimes que nous allons sans plus attendre, aborder en détails.
Achat en communauté des biens
Le régime le plus populaire en France est la “communauté de biens”. Il s’applique par défaut aux conjoints lorsque ces derniers n'ont fait aucun contrat particulier stipulant d’autres dispositions dans le cadre de leur mariage. Dans ce cas, deux catégories de biens sont reconnus :
- les biens propres de chaque époux avant le mariage
- Les biens communs acquis par les époux ensemble ou séparément durant le mariage
Par principe, tout logement ou autre bien immobilier acheté pendant le mariage est systématiquement considéré comme appartenant à la fois aux deux conjoints. Sauf si l'un des conjoints fait une déclaration d'emploi (achat sur fonds propre ou issu d’héritage) ou de réemploi (fonds d'achat provenant de la vente d’un bien propre) pour signaler que ce qu’il a acheté reste sa propriété exclusive. Cependant, le régime de la communauté des biens donne la latitude à chaque conjoint de gérer ses biens propres de manière complètement indépendante vis à vis de son ou sa partenaire. L'épouse peut par exemple mettre en vente tout ou une partie de son héritage et disposer des gains comme bon lui semble, sans que son conjoint n’en soit informé.
Acheter sous le régime de séparation des biens
Les mariés peuvent, au premier jour de leur mariage, décider de rester propriétaire de leurs patrimoines respectifs pendant et après leur union. Certains couples choisissent ce régime pour protéger leurs intérêts respectifs. En cas d’endettement contracté par un conjoint, le patrimoine de l’autre conjoint ne sera pas systématiquement engagé. La séparation de biens est recommandée pour les couples dans lequel l’un des mariés, exerce un métier à fort risque économique : entrepreneur ou investisseur
Acheter ensemble : indivision dans le mariage
L’indivision en mariage permet aux conjoints de se mettre d'accord sur qui sera propriétaire des différents biens. Chaque conjoint reste donc le propriétaire exclusif des biens en son nom. Les autres biens sont possédés en commun. On parle des biens “indivis”. Les biens indivis sont gérés à deux. Aucun des époux ne peut à lui seul décider de les louer ou de les vendre. Il peut cependant, engager des actions en vue d’en prendre soin, voir faire appel aux services d’une entreprise pour en prendre soin.
Acheter des biens en communauté universelle
Sous le régime universel, tous les biens achetés par l’un des deux conjoints avant ou après le mariage appartiennent d’office aux deux. La plupart du temps, ce sont les couples sans enfants qui choisissent ce régime extrême. Ainsi, lorsque l'un des conjoints trépasse, c’est l'intégralité des biens communs qui revient au conjoint survivant. Cependant, les individus qui choisissent le régime universel, prennent généralement soin d’inclure une clause d'exception. Cette clause stipule que chacun reste propriétaire de certains biens comme ceux issus des donations ou des legs.
En conclusion
Nous sommes dans une société où les interactions entre l'individu et ses pairs sont régies par des lois d'État. Tout acte d’achat que vous initiez en couple a des implications bien définies en fonction de votre statut. Que vous soyez célibataire, en concubinage dans un pacte civil, ou en mariage, vous devez vous référer à votre statut matrimonial, pour déterminer si le bien acquis est votre propriété exclusive ou non. En effet, oublier de le faire pourrait occasionner plus tard des conflits.
