L’achat d’un patrimoine immobilier est un investissement à long terme, un héritage durable pour de nombreuses générations à venir. Actuellement, les demandes dépassent largement les offres sur le marché immobilier. Il devient de plus en plus difficile de trouver un bien mis en vente, surtout en ville. Ce guide d’achat immobilier vous détaille les étapes à suivre pour réussir votre projet d’achat immobilier.
Les étapes pour acheter son bien
Différentes méthodes facilitent la recherche de biens immobiliers en vente : maison d’habitation, terrain, bâtiment, appartement, immeuble…
Ci - après les étapes clés pour l’achat d’un bien après consultation des offres d’achat immobilières.
Le contrat de réservation
Il s’agit d’un document officiel qui matérialise la volonté d’acquérir un bien immobilier en construction. L’aval du promoteur à vendre le bien figure aussi dans ce contrat.
Cette déclaration fait seulement office d’intention d’achat de la part de l’acquéreur. Ainsi ce dernier peut bénéficier d’un délai de renonciation, préalablement fixé dans le document. Ce délai est en général de 11 jours. Notez aussi que cette renonciation n’est possible que sous certaines conditions.
Lors de la signature du contrat de réservation, un acompte de 5 % sur le prix de vente de l’immobilier est demandé. Signalons que ce dépôt de garantie est une procédure incontournable. Si la remise du bien dépasse les 12 mois, à compter de la signature de l’acte, le dépôt obligatoire baisse. En effet, pour ce genre de cas, une baisse de 2 % du montant de 5 % initialement prévu est envisageable.
Si vous songez au crédit immobilier pour financer l’achat, ce contrat de réservation vous sera d’autant plus utile. Ce contrat figure parmi les documents exigés par la banque et les institutions de crédit pour toute demande de prêt immobilier. Notez que la validité du contrat est fixée à un mois à partir de la date de signature.
Trouver un financement
Pour financer l’achat, l’acquéreur peut procéder à une demande de prêt immobilier dans un établissement bancaire. Rappelons que ce dernier aura besoin du contrat de réservation pour compléter sa demande.
Les documents requis correspondent à ceux qui doivent être fournis pour l’obtention d’un prêt classique. Pour cette démarche, le débiteur est tenu d’informer le promoteur de son intention de contracter un prêt immobilier.
Le montant du prêt doit correspondre au prix de vente du bien. Lorsque l’établissement bancaire donne son accord de prêt, le déblocage de fonds se fera suivant un calendrier défini.
Si la livraison du bien est effective, c’est-à-dire que la construction est achevée, le solde est débloqué en une seule fois.
Le déblocage du prêt s’effectue en revanche par tranche, précisément selon l’avancement des travaux pour un bien en cours de construction. Dans cette hypothèse, la société chargée de la construction s’occupe de lancer l’appel du fonds. Les déblocages progressifs et successifs de fonds sont alors réalisés à hauteur de 95 % du montant total du bien. La part restante est à payer par l’acheteur à la remise des clefs.
L’élaboration de l’esquisse de l’acte de vente
Un notaire mandaté choisi d’un commun accord entre les deux parties. Ce professionnel reprend tous les termes capitaux contenus dans le contrat de réservation pour établir un compromis vente.
Le notaire est tenu d’informer la banque de l’acquéreur et d’y déposer le projet de l’acte de vente. Cette étape est facultative s’il n’y a pas de demande de prêt immobilier.
La livraison du bien
La remise des clefs confirme la livraison du bien immobilier. C’est à ce moment que la signature de l’acte de vente s’effectue entre le promoteur et l’acquéreur. La signature est réalisée en présence du notaire mandaté.
La livraison marque la fin de la cession du bien. Toutefois, pour que le transfert de propriété soit effectif, il faut enregistrer l’acte de vente à l’administration fiscale. L’acquittement des impôts et des droits d’enregistrement permet le changement de titre de propriété.
Les étapes sont légèrement différentes lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’un terrain. La consultation des documents-cadres précède toutes autres procédures. La réalisation des levées topographiques est également une démarche majeure. Les démarches restantes sont les mêmes que pour l’achat d’un logement : recherche de financement, règlement des obligations fiscales.
La définition du budget
Le budget est un montant estimatif correspondant au prix immobilier d’un bien en vente. Avant d’acquérir une maison, il est important de connaître à l’avance la capacité financière de l’acquéreur. Si ce dernier ne possède pas un capital suffisant pour financer l’acquisition, il aura certainement recours au crédit bancaire.
Contrat d’emprunt
Avant de déposer la demande de prêt, faire une estimation de la capacité d’emprunt s’impose.
La capacité d’emprunt fait référence à la somme maximale que le débiteur peut percevoir de la banque ou de l’institution de crédit. Le montant précis du crédit est obtenu grâce à la multiplication de la durée du prêt (en mois) et de la capacité d’endettement.
Capacité d’emprunt = nombre de mois x capacité d’endettement
Capacité d’endettement
La capacité d’endettement est la valeur totale des revenus multipliée par le taux d’endettement
Capacité d’endettement = revenus x taux d’endettement
Le total des revenus est l’ensemble de tous les revenus tels que salaires, loyers, autres revenus supplémentaires : commissions, licence…
Taux d’endettement
Le taux d’endettement est le total des charges mensuelles d’une personne sur le total des revenus multiplié par 100
Taux d’endettement = charges/revenus x 100.
Le taux d’endettement maximal accordé pour une demande de prêt immobilier est de 33 %.
Passé cette limite, l’emprunteur est exposé à des risques de non-paiement de ses dettes.
Acquisition d’un bien immobilier et budget
Ce sont deux paramètres qui sont liés entre eux. En effet, une acquisition est effective seulement si le budget alloué est connu.
Exemple de calcul du budget
Une personne disposant d’un revenu mensuel de 3600 € veut connaître le budget nécessaire à l’achat d’une maison. Cette acquisition sera financée avec un prêt dont le remboursement s’étale sur 15 ans. Les charges mensuelles de l’intéressé s’élèvent à 600 €.
Son taux d’endettement est de 900 €/3600 € x 10 soit 25 %. L’emprunteur a donc une grande chance de contracter un prêt immobilier. Le budget que ce dernier peut disposer correspond à sa capacité d’endettement. Ce budget est égal à 216 000 euros soit 180 mois « 15 ans x 12 mois » x 3600 € x 33 %.
Pour acheter une maison, elle dispose d’un budget d’environ 216 000 €. Il faut déduire les frais et commissions bancaires ainsi que les intérêts.
La localisation du bien
La localisation du bien est un critère important en termes de transactions immobilières. La localisation répond à plusieurs critères :
- L’emplacement géographique : en ville, à la campagne, ou dans la périphérie d’une ville
- La position par rapport à la rue principale et l’accès : premier plan, second plan, troisième plan…
- L’environnement : près d’un centre commercial, dans un quartier résidentiel, en copropriété…
Evaluer le coût du bien
L’évaluation immobilière constitue également une étape non négligeable pour connaître le prix estimatif d'un bien immobilier.
Les différentes méthodes d’évaluation d’un bien
Vous avez le choix entre recourir à un expert immobilier pour estimer un bien ou faire une estimation en ligne ou procéder à d’autres méthodes :
- Comparaison de prix sur le marché
- L’avis d’un expert ou d’un notaire
- L’évaluation en ligne avec des simulateurs
- L’usage de l’outil patrim sur le site des impôts.
Les critères d’estimation immobilière
Pour fixer la valeur d’un bien, certains paramètres doivent être considérés :
- L’environnement du bien
- Les éventuels défauts s’il s’agit d’un bien bâti ou ancien
- L’emplacement du bien
- La valeur historique et culturelle si elle en a.
Évaluer la rentabilité
Un investissement est rentable quand il dégage plus de bénéfices que de charges. Pour évaluer la rentabilité d’un investissement, le calcul est simple. D’abord, il faut fixer une période de un an. Si le bien est en location alors les produits générés par la location sont appelés revenus des loyers. Les charges et les dépenses annuelles sont aussi calculées : charges locatives, assurances, impôts, frais d’entretien et réparation…
Si le total des revenus est plus élevé que le total de charges, un bénéfice est irréfutablement dégagé.
Le taux de rentabilité est obtenu par la formule suivante :
Taux de rentabilité = bénéfice dégagé/total des revenus
En général, si le bien immobilier est occupé toute l’année, alors il est toujours rentable. Le secteur immobilier est l’un des secteurs les plus rentables actuellement.
Financez votre bien
Pour financer l’acquisition d’un bien, vous avez plusieurs moyens d’obtenir un capital en plus de ce que vous avez déjà économisé :
Les aides financières de l’état
Il existe des solutions d’investissement pour des prêts à taux zéro. L’État octroie certains types de financement comme le PTZ, le plan d’épargne logement ou le CAF.
L’apport personnel
Héritage, dons, aides de la famille ou cession de biens mobiliers ou auto constituent un apport pour financer un bien.
Les prêts immobiliers
Les prêts immobiliers sont les meilleures méthodes pour constituer un capital rapidement. Les seules conditions étant de disposer d’un revenu stable et un taux d’endettement inférieur à 33 %. Notez qu'en plus de l'achat du bien, vous devrez également financer vos meubles si vous louez en meublé.
La constitution d’un patrimoine immobilier commence par l’acquisition d’un bien immobilier. L’investissement immobilier est un secteur qui rapporte et qui est rentable. Mais il faut avant tout connaître toutes les démarches à suivre pour éviter les problèmes.
