Emprunts immobiliers octroyés par les banques aux Français résidents à l'étranger, les prêts accordés aux expatriés sont plus rares et plus difficiles à obtenir.
Selon le Sénat, service des Français à l'étranger, un peu moins de 2 millions de Français étaient établis à l'étranger au début de l'année 2019. Cette proportion d'expatriés a connu une augmentation de 80% au cours des dix dernières années ! Sachant que seule une partie des Français résidant à l'étranger est inscrite dans les registres, il est clair que cette population est en expansion. Parmi ces expatriés, nombreux sont ceux désireux d'acheter un bien immobilier dans leur pays d'origine, et qui souhaitent donc obtenir un crédit immobilier en France. Pour ce faire, un certain nombre de conditions doivent être respectées...
Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour optimiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier depuis l'étranger.
Le financement plus exigeant pour les expatriés
Des inconvénients pour l'emprunteur comme pour la banque...
L'emprunteur expatrié souhaitant contracter un prêt immobilier peut se retrouver dans une situation délicate en fonction de son pays de résidence. En effet, le décalage horaire peut constituer un frein majeur aux échanges avec une banque française, ainsi qu'au suivi du dossier de prêt. L'expatrié peut toutefois se tourner vers un courtier immobilier résidant en France pour pallier ces difficultés. En outre, les banques sont plus réticentes à l'idée d'octroyer un prêt immobilier à un emprunteur ne résidant pas en France. Et pour cause : les prêts n'étant pas les opérations les plus rentables pour les banques, elles courent encore plus de risques avec les expatriés ; ils sont plus difficiles à localiser et à joindre en cas de litiges.
... qui durcissent les conditions d'emprunt
Les conditions de prêt étant celles du pays de la banque, elles ne diffèrent pas fondamentalement des conditions classiques françaises ; cependant, elles sont plus exigeantes pour les non-résidents, en raison du risque accru pour les établissements bancaires.
Ainsi, les banques exigeront d'un expatrié :
- Un apport plus important. L'apport minimal représente le capital qui n'est pas emprunté à la banque mais fourni par l'emprunteur. Généralement équivalent à 10% de la valeur totale du bien immobilier, l'apport exigé pour un non-résident s'élève habituellement à 20, voire 30% de cette valeur !
Exemple : Pour l'achat d'un bien immobilier d'une valeur de 100 000 euros, la banque peut exiger d'un expatrié un apport compris entre 20 000 et 30 000 euros, tandis qu'un résident français n'aurait à débourser que 10 000 euros.
- Une garantie systématique. Servant à couvrir le créancier en cas de défaut de remboursement, la garantie demandée aux non-résidents est généralement une garantie réelle, prise directement sur le bien immobilier. Elle peut prendre la forme d'une Inscription de privilège prêteur de deniers (IPPD) ou d'une hypothèque.
- Une contrepartie. Le prêt immobilier octroyé aux expatriés étant risqué et peu rentable pour les banques, celles-ci demandent habituellement aux emprunteurs d'épargner sur un de leurs produits financiers - livrets, assurances vie... - en plus du crédit.
- Un taux d'endettement strictement inférieur à 33%. Là encore, l'exigence est sensiblement la même que pour les résidents français, mais plus restrictive : il est fréquent que les banques accordent des dépassements de ce taux d'endettement aux résidents ; jamais aux expatriés.
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Des conditions variant d'un pays à l'autre
Des situations qui diffèrent selon les pays d'expatriation...
Tout d'abord, il faut savoir que les banques refusent de prêter aux résidents ou aux expatriés de pays en période de crise géopolitique. Ainsi, afin d'endiguer tout risque d'implication dans des opérations de blanchiment d'argent, elles excluent les pays suivants : Afghanistan, Biélorussie, Birmanie, Corée du Nord, Erythrée, Irak, Iran, Lybie, Pakistan, Somalie, Soudan, Soudan du Sud, Syrie, Ukraine, Venezuela et Yémen. Par ailleurs, les emprunteurs résidant aux Etats-Unis peuvent également se voir refuser leur prêt immobilier, et ce depuis la mise en place de la loi Foreign Account Tax Compliance Acta (FACTA) luttant contre la fraude fiscale internationale. Seuls certains binationaux franco-américains peuvent encore se voir octroyer des prêts.
... qui impactent la constitution du dossier de prêt
Les spécificités propres au pays de résidence de l'entrepreneur ont également un impact direct sur la constitution de son dossier : les banques sont, comme dans le cadre des prêts classiques, particulièrement attentives au contrat de travail ainsi qu'à l'entreprise du demandeur de prêt. Ainsi, les contrats de travail français sont évidemment appréciés et privilégiés par les établissements bancaires, tandis que les contrats locaux sont étudiés avec davantage de prudence.
Obtenir un prêt immobilier depuis un autre pays est donc plus complexe qu'en résidant en France. Les banques, plus réticentes à accorder des prêts aux expatriés en raison des risques encourus, sont plus exigeantes au niveau des conditions de prêt, qu'elles durcissent systématiquement. Elles sont notamment très attentives à la situation du demandeur ; à la fois à son pays de résidence et à la nature de son contrat de travail.
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