Mesure législative empêchant l'augmentation exponentielle des loyers dans les zones où la demande est la plus forte, l'encadrement des loyers a fait son retour récemment. En 2019, l'agglomération bordelaise a été marquée par une véritable envolée des prix des loyers. En effet, selon Locservice, spécialiste de la location et de la colocation entre particuliers, ces prix ont augmenté de près de 10% sur l'année, amenant le prix du loyer moyen à 735 € par mois. C'est face à ce genre de flambées des prix qu'une mesure légale récemment abrogée a été réintroduite : l'encadrement des loyers.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ? Comment fonctionne l'encadrement des loyers ? Les bailleurs peuvent-ils dépasser ou contourner l'encadrement des loyers ? De quels recours les locataires disposent-ils dans le cas d'un bail ne respectant pas l'encadrement des loyers ?
Voici un résumé complet des informations à connaître sur l'encadrement des loyers pour comprendre son fonctionnement et ses modalités d'application légales.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers est une mesure ayant pour objectif d'empêcher l'augmentation excessive des montants des loyers dans certaines zones géographiques françaises. Ces zones, appelées "zones tendues", comptent près de 1 150 communes réparties au sein de 28 agglomérations de France métropolitaine dont Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes et Toulouse. En raison d'une demande locative bien supérieure à l'offre à l'intérieur de ces zones, les loyers y sont les plus chers de tout le pays. L'encadrement des loyers impose aux bailleurs de fixer un montant locatif strictement compris dans une certaine fourchette de prix, définie à partir d'un loyer médian de référence. C'est en 2014 que Cécile Duflot, alors ministre de l'égalité des territoires et du Logement, impose le premier encadrement des prix à Lille et à Paris via la loi Alur. Mise en application avec succès de 2015 à 2017, la loi est finalement abrogée. C'est en novembre 2018 que la loi Élan redonne aux agglomérations tendues la possibilité d'encadrer les loyers sur une période d'essai de 5 ans, selon les mêmes modalités que la loi Alur. Ainsi, depuis le 1er juillet 2019 à Paris, tous les baux signés doivent scrupuleusement respecter l'encadrement des loyers.
Comment fonctionne l'encadrement des loyers ?
À l'heure actuelle, il existe deux types d'encadrements des loyers en vigueur :
- L'encadrement des loyers à la relocation, qui concerne la totalité des zones tendues, et interdit toute augmentation du montant d'un loyer entre deux locataires
- L'encadrement des loyers avec plafond, qui concerne uniquement les biens situés à Paris intra-muros, et qui plafonne le prix du mètre carré pour tous les baux signés depuis le 1er juillet 2019
Dans ces deux configurations, l'encadrement des loyers s'applique tout aussi bien lors d'un changement de locataire, d'un renouvellement de bail, que d'une première mise en location.
L'encadrement des loyers est déterminé en fonction d'un loyer médian, beaucoup moins sensible aux extrêmes que le loyer moyen. Selon chaque zone géographique, différents loyers médians sont calculés par rapport à des critères bien spécifiques, tels que l'année de construction du bien, le fait qu'il soit meublé ou non, le nombre de pièces dont le locataire disposera, etc. Le loyer médian calculé sert de référence pour établir l'encadrement des loyers. Ainsi, le loyer exigé par le bailleur doit être obligatoirement compris entre le loyer médian minoré de 30%, et le loyer médian majoré de 20% (hors taxes). Par conséquent, les bailleurs des zones tendues fixent la plupart du temps leurs loyers en fonction du loyer médian majoré, afin de conserver le prix le plus élevé possible.
Envie d’en savoir plus sur l’immobilier locatif ? Découvrez la “La Méthode des Investisseurs Rentables” de Yann Darwin, plus de 100 pages de contenu immobilier à forte valeur ajoutée !
Peut-on dépasser le loyer de référence majoré ?
Le bailleur n'a légalement pas le droit d'augmenter un loyer dont le montant est plafonné par l'encadrement des loyers. Cependant il a la possibilité, sous certaines conditions, d'ajouter un complément au loyer de base, et de toucher ainsi une somme supplémentaire. C'est notamment le cas lorsque le bien immobilier dispose de particularités le rendant bien plus attrayant que les logements de la même zone et du même type (vue sur un parc, présence d'un jardin ou d'un parking...).Par ailleurs, le propriétaire peut bénéficier d'un complément de loyer si l'ancien loyer était déjà égal au loyer médian majoré, prévu par l'encadrement des loyers. Bien qu'il soit interdit d'augmenter le montant d'un loyer dans le cadre d'un changement de locataire, le bailleur peut également y être autorisé sous certaines conditions. C'est le cas si le bien immobilier n'a pas été loué depuis plus de 18 mois, ou si le loyer fixé pour l'ancien locataire était inférieur de plus de 25% au prix de l'immobilier de la zone géographique concernée.
En outre, si le propriétaire a effectué des travaux de rénovation importants (dont le coût s'élève à plus de six mensualités locatives précédentes), améliorant la qualité du bien ou sa conformité par rapport aux normes, alors le loyer peut être augmenté. Cette dernière condition ne concerne pas les travaux d'entretien. Enfin, il est possible de contourner l'encadrement des loyers, en louant son bien immobilier comme logement de fonction, en saisonnier, ou encore comme résidence secondaire.
Quels recours pour le locataire en cas de loyer trop élevé ?
Il est tout à fait possible pour un locataire de contester un loyer n'étant pas conforme à l'encadrement en vigueur (c'est-à-dire supérieur au loyer médian majoré) sans justification valable. Dans un délai de trois mois après la signature du bail, il peut saisir gratuitement la commission de conciliation. Si la commission statue en faveur du locataire, et que le bailleur ne réajuste pas pour autant le montant du loyer, le locataire peut alors se tourner vers le tribunal d'instance. Les sanctions encourues en cas de bail frauduleux peuvent aller jusqu'à 5 000 euros d'amende, en plus de l'abaissement du loyer et des éventuels remboursements du surplus payé par le locataire alors que le bail était illégal.
L'encadrement des loyers est donc une mesure permettant de limiter l'augmentation des loyers dans les zones où la demande locative est la plus élevée. Calculé en fonction du loyer médian de chaque zone géographique concernée, cet encadrement peut être dépassé ou contourné sous certaines conditions bien précises. Toutefois, en cas de non-respect de ce dernier, le bailleur risque de sévères sanctions financières.
