Calculer la surface de son bien immobilier

Surface habitable : tout savoir à propos

Il convient de commencer par sa définition. Vous pouvez facilement la découvrir dans l’article R*111-2 du Code de la construction et de l’habitation. La surface habitable est donc égale à celle du plancher. Mais il faut retirer certaines surfaces. Vous vous demandez sans doute quel est l’intérêt de déterminer la surface habitable d’un logement ? Sachez d’entrée de jeu que la surface du logement doit toujours être exprimée en surface habitable. Cela n’est pas souvent le cas en pratique.

Pourquoi déterminer la surface habitable d’un logement ?

Sa détermination n’intervient pas dans toutes les situations. Voici quelques cas dans lesquels vous aurez besoin de la connaitre :

• Location d’habitation vide ou meublée à titre de résidence principale du locataire. Un logement est considéré décent quand sa surface habitable est au moins égale à 9 m2. Par ailleurs, la loi oblige le bailleur à communiquer au preneur, la surface habitable du logement dans le contrat de bail. Tout cela est stipulé dans l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. C’est un atout pour le locataire qui peut alors exiger une baisse de loyer. Cela ne peut être possible que dans le cas où la surface portée à sa connaissance est moins élevée qu’en réalité.
• Calcul de la surface utile. Elle est équivalente à la surface habitable majorée de 50% des surfaces annexes. Vous pourrez le voir dans l’article R 331-10 du Code de la construction et de l’habitation. C’est une donnée qui est souvent utilisée pour déterminer la surface d’une maison ou d’un immeuble d’habitation.
• Contrats de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement. Ils sont également inclus dans les contrats de réservation. Il revient au promoteur de donner toutes les précisions qui s’imposent selon le cas. Avant de commencer à construire un logement, le preneur signe un contrat de vente. Il en devient donc progressivement propriétaire. Tout dépend de l’état d’avancement des travaux et selon le prix du mètre carré de la surface habitable. De cette manière, il est plus facile de comparer le prix des appartements neufs.
• Taxe foncière et la taxe d’habitation. La surface habitable est également utilisée à d'autres fins. Par exemple dans la détermination de la valeur locative cadastrale. C’est vrai que cela n’est pas spécifiquement écrit, mais le terme approprié dans ce cas est la surface réelle. Les différents coefficients seront ensuite appliqués pour avoir en fin de compte la surface pondérée nette.

Cas particulier de la vente des maisons

S’il s’agit par exemple d’une vente, exceptée pour les maisons neuves, il n’est pas exigé de mentionner la surface habitable. Cela concerne aussi les autres mesures comme :

• La surface utile
• La surface pondérée

Les mètres carrés inclus dans une annonce ne sont pas vraiment d’une grande utilité. En tout cas, pas en tenant compte de tous ces paramètres. Il est difficile de savoir avec précision à quoi correspondent ces informations. Par exemple pour une maison de 100 m2 mise en vente. Voilà pourquoi il est conseillé de mentionner ou faire mentionner toutes les précisions. Ceci pour des mesures de sécurité. Bien sûr tout dépend selon que vous soyez le vendeur ou l’acheteur. De façon générale, c’est la surface courante qui est mentionnée pour traduire les mètres carrés d’une maison. Elle convient plus car incluant la moitié de la superficie des annexes. Mais rien ne vous retient d’exprimer la superficie de votre logement en surface habitable. Le plus important est de donner à chaque fois des précisions sur la surface à laquelle vous faites référence.  

Calcul de la surface habitable

Il existe plusieurs moyens de procéder, afin de déterminer la surface habitable d’un logement à vendre ou à louer.

Déterminer la surface de plancher construite

La surface habitable d’un logement comporte avant tout la surface de plancher bâtie. Tout cela est clairement mentionné dans l’ordonnance n*2011-1539 du 16 novembre 2011. La surface de plancher équivaut alors à l’espace que peuvent occuper les occupants. Cette détermination a remplacé la SHOB (surface hors œuvre brute), mais aussi la SHON. Cette dernière équivaut à la surface hors œuvre nette et permet de calculer plus facilement. Cela correspond à la surface de plancher d’un niveau fermé et couvert, déterminé à partir du nu intérieur des façades. Pour cela vous devez prendre en compte toutes les pièces comme le WC, les débarras, sauf :

• Les combles aménagés
• Les caves et sous-sols
• Des remises et garages
• Des terrasses, loggias et balcons
• Des vérandas et volumes vitrés
• Des locaux communs et des déplacements
• Des parties de locaux d’une hauteur en-dessous de 1,80 m

Il est bon de savoir que les combles aménagés ne peuvent pas être considérés comme une surface habitable. La condition est que la hauteur sous plafond soit en dessous de 1,80 m. Dans quelques combles, cela se mesure de façon verticale. Notamment depuis le sol et vers la partie interne de la toiture visible. De cette façon, les matériaux d’isolation ne sont pas considérés pour ne pas handicaper les locaux parfaitement isolés.

• Calculez la surface de chaque pièce en multipliant la longueur par la largeur, pour obtenir un total en mètres carrés. Le calcul doit être fait en tenant compte du nu des murs, le dessus des plinthes. Vous ne devez pas inclure l’épaisseur des murs extérieurs, les murs isolants qu’ils soient à l’intérieur ou à l’extérieur.
• Faites la somme de la surface de toutes les pièces pour obtenir en fin de compte, la surface de plancher construite.

Quand vous ordonnez une pièce, vous accroissez la surface habitable de votre logement. La valeur locative cadastrale s’en trouve donc accrue. Elle aura en conséquence des incidences sur les différentes taxes foncières.

Déduisez quelques surfaces

Il faut défalquer de la superficie de plancher construite, les surfaces comblées par :

• Les murs et les cloisons
• Les marches et les cages d’escalier
• Les gaines
• Les embrasures de portes et de fenêtres

A la fin de ce calcul, vous obtiendrez la surface habitable du logement considéré.  

Surface habitable et surface loi Carrez : quelle différence ?

Tout savoir sur la loi Carrez

Conformément à la loi Carrez du 18 décembre 1996, vous avez certaines obligations lors de la vente d’un logement. Il s’agit du calcul et de l’indication de la superficie privative d’un lot ou portion de lot de copropriété. Cette détermination vous permet de préserver les acheteurs. Notamment en leur donnant une garantie sur la superficie du lot qu’ils acquièrent. Parfois la mention d’une superficie supérieure à celle effective du bien vendu peut être faite. L’acquéreur peut alors obtenir un remboursement du prix proportionnel aux m² superflus annoncés. Il existe un règlement de copropriété qui renseigne sur les parties privatives de chaque lot. En plus de cela, l’état descriptif permettra au géomètre d’utiliser différents paramètres pour déterminer la surface. Le professionnel peut ainsi déterminer les tantièmes de copropriété. Notamment en utilisant les coefficients de pondération conformément aux surfaces privatives.

Différences entre loi Carrez et surface habitable

Voici les principaux points divergents à connaitre entre la loi Carrez et la surface habitable :

• Les lots en dessous de 8 m2 ne sont pas comptabilisés en ce qui concerne la loi Carrez. Par contre, ils le sont pour la surface habitable. Il est important de préciser que ces les lots doivent être indépendants et leur surface inférieure à 8 m2. Au cas où il s’agirait de plusieurs lots réunis ayant une partie privative en dessous de 8 m2, ils doivent être inclus dans la détermination de la superficie.
• La détermination de la superficie en loi Carrez n’est faite que quand il s’agit de surfaces privatives des lots. Cela se produit le plus souvent dans le cadre de la vente d’un lot en copropriété. Sont également inclus, les locaux commerciaux ou d’habitation. Pareil pour les maisons en copropriété horizontale.
• La superficie des vérandas, loggias et autres pièces en sous-sol est prise en compte avec la loi Carrez. Cela n’est pas le cas en ce qui concerne la détermination de la surface habitable.

Détermination de la superficie en loi Carrez (article 4-1 du décret du 17 mars 1967)

La surface des parties privatives considérée est celle du logement. Et ceci tel que présenté de façon matérielle au moment de la vente. Tel est le cas même s’il existe un déphasage entre la réalité et ce que dit le règlement de copropriété. Par conséquent, la surface d’une mezzanine doit être prise en compte car elle constitue une véritable pièce. Cela se justifie encore plus si la mezzanine existe au moment de la vente. Ceci même si le règlement de copropriété n’en fait pas mention. Les parties communes à jouissance privative ne sont pas inclues dans les mesures de la loi Carrez. Sont également exclues, les locaux ou les parties qui suivent :

• Les caves
• Les garages
• Les emplacements de stationnement
• Les parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre

Par contre la détermination de la superficie comporte :

• Les vérandas
• Les loggias
• Les balcons fermés
• Les sous-sols

Mais vous devez savoir que certaines conditions doivent être respectées. Surtout en ce qui concerne l’inclusion de la surface d’une loggia ou véranda. Elles sont au nombre de quatre et voici ce que vous devez retenir :

• Les locaux doivent être clos
• Les locaux doivent être couverts
• Leur hauteur doit être supérieure ou égale à 1,80 mètre
• Ils doivent être inclus dans la partie privative du lot

Imaginez une pièce aménagée de surface 19,43 m2 en sous-sol avec 1,80 mètres de haut en sous-sol. Si elle se distingue d’une cave, sachez que vous devrez l’inclure dans le mesurage. Ceci conformément à la jurisprudence et la loi Carrez. Bien entendu, elle ne pourra pas être prise en compte dans la détermination de la surface habitable. Il est bon de savoir une chose pour les vérandas qui empiètent sur les parties communes. La surface considérée doit être soustraite.

Qui peut calculer la surface loi Carrez ?

La loi Carrez ne vous contraint pas de solliciter l’aide d’un spécialiste pour effectuer le métrage. Il est donc possible de vous y prendre vous-même. La meilleure manière d’y arriver consiste simplement à prendre les mesures des pièces une à une. La règle la plus importante à respecter est de mesurer en partant de l’intérieur des murs et autres cloisons. Pour illustrer, une pièce dont les dimensions sont 4 m x 4 m aura une surface de 16 m2. Il y a quand même des pièges dont vous devez vous méfier. Vous aurez bien du mal à vous en sortir avec les toits brisés, les vérandas démontables et autres placards. Une erreur dans les calculs fait intervenir votre responsabilité. La meilleure solution serait sans doute de faire appel à un professionnel. Ainsi vous ne prendrez aucun risque. Et en cas de mauvais calcul, ce serait sous la responsabilité du professionnel.  

La loi Carrez : tout savoir à propos du calcul de surface

C’est une disposition légale qui encadre le calcul de la superficie des logements en copropriété avant la vente. Comment faut-il s’y prendre pour déterminer la superficie ? Contacter un professionnel ?

Voici tout ce que vous devez savoir à propos.  Pour vendre un logement en copropriété, vous avez l’obligation d’informer l’acheteur. Notamment à propos de la surface privative habitable. Dans ce cas, c’est la superficie Loi Carrez qui est prise en compte pour les mesures. Elle est régulée par une loi de 1996 et équivaut à un métrage assez spécifique. Les dimensions peuvent être prises par un diagnostiqueur-géomètre, ou le propriétaire même.

A quoi sert la mesure de superficie en Loi Carrez ?

Elle permet de déterminer la superficie privative habitable d’un logement en copropriété. De nombreuses méthodes de mesure de la superficie d’un logement existent :

• SHON
• Shob
• Loi Boutin
• Surface utile
• Surface pondérée

Chacune de ses surfaces comporte ou évince quelques éléments. Il s’agit notamment des murs et des embrasures. Puis les annexes et dépendances. La loi Carrez du 18 décembre 1996 a apporté des nouveautés. Ceci pour qu’il ne survienne aucune confusion au détriment des acquéreurs. Elles concernent surtout le métrage des lots de copropriété en ce qui concerne les ventes immobilières. Cette disposition légale clôture la confusion existante. Les propriétaires ont désormais l’obligation d’utiliser une seule méthode. Notamment pour arpenter la superficie privative d’un logement dédié à l’habitation. Les mesures obtenues en fin de compte doivent être consignées dans tous les documents officiels relatifs à la transaction :

• Promesse ou compromis de vente
• Acte de vente
• Etc.

Quand s’applique la superficie la Loi Carrez ?

Elle concerne toutes les ventes immobilières en copropriété. Cela est indépendant du fait qu’il s’agisse d’un lot à but résidentiel, commercial ou d’activité. Sont également concernés, les logements. Ceux qui sont en copropriété d’appartements et les maisons en lotissements. C’est ce qui est alors qualifié de copropriété horizontale. Par contre, l’obligation de métrage de la superficie en Loi Carrez ne concerne pas les maisons individuelles. Cette disposition légale ne s’applique pas non plus aux logements en VEFA. Ce sont les ventes en l’état de futur achèvement. Ce type de copropriété possède ses propres règles, ce qui contraint le promoteur à faire connaitre la surface réglementée.  

Comment mesurer une superficie en Loi Carrez

Une surface Loi Carrez comporte une diversité de surfaces privatives. Appartenant toutes à l’habitation d’au moins 1,80 m de hauteur sous plafond. C’est seulement la superficie des pièces qui est délimitée. Il n’est donc pas question de mesurer le gros œuvre, c’est-à-dire :

• Les murs
• Les cloisons
• Les cages d’escalier
• Les gaines
• Les embrasures des portes et fenêtres

La détermination de la superficie ne doit pas tenir compte des lots (ou fraction de lots) de copropriété en dessous de 8 m2. Par contre s’il s’agit de plusieurs lots faisant moins de 8 m2 qui sont côte à côte, ils devront être considérés. Une superficie en Loi Carrez ne tient pas compte de pièces non privatives ou qui ne peuvent être habitées. Il s’agit notamment des éléments qui suivent :

• Les greniers non aménageables
• Les boxes et annexes
• Les places de parking et garages
• Les caves
• Les jardins

La législation ne tient compte que des bâtiments clos et en dur. Ainsi ne sont pas inclus, les balcons et les terrasses ouverts. Par ces différentes caractéristiques, la mesure de superficie en Loi Carrez peut être comparée à celle de la surface habitable ‘’Loi Boutin’’. C’est d’ailleurs ce qui crée parfois des confusions entre les deux. Notez quand même que la Loi Boutin est plus ferme et exclut :

• Les remises
• Les vérandas
• Les autres volumes vitrés contenus dans la Loi Carrez 

Qui peut procéder à une mesure de superficie en Loi Carrez ?

Rien ne vous oblige à solliciter un professionnel, mais cela est très conseillé. Par ailleurs, le bailleur peut lui-même procéder au métrage et le consigner dans les documents officiels de la vente. Certaines bases sont cependant nécessaires et il s’agit de :

• La rigueur
• La bonne méthode
• Une lecture minutieuse des actes officiels

La mesure est assez difficile dans les pièces mansardées. N’est prise en compte que celle dans laquelle la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. C’est à cause de tous ces facteurs que les bailleurs préfèrent le plus souvent confier cette tâche aux professionnels. En contactant par exemple un géomètre-diagnostiqueur, vous obtiendrez des mesures. Fidèles et fiables. Par ailleurs, faire appel à un professionnel vous protège en cas d’erreur car sa responsabilité civile sera engagée en cas de litige. Les dispositions légales autorisent des marges d’erreurs de 5%. Au-delà de cette limite, l’acquéreur à la possibilité de s’en prendre au vendeur et exiger une indemnisation. Cela s’observe surtout dans les cas où l’erreur est en sa défaveur. Un autre atout est à mettre à l’actif des professionnels. La validité d’un diagnostic Loi Carrez est carrément illimitée. Du moment où des travaux ne compromettent pas la superficie, la validité est conservée à tout moment. Ceci est maintenu jusqu’à la vente. En somme, contactez un géomètre-diagnostiqueur vous assurer un métrage fiable et sans bavures. En plus d’exécuter les mesures, le spécialiste va aussi prendre connaissance de tous les actes de propriété. Ajoutez à cela le règlement de copropriété. Vous bénéficierez de la délivrance d’une attestation de superficie privative Loi Carrez. Ceci pour clôturer l’intervention. Sa validité est illimitée.  

Que faire en cas de litige ?

Parfois le vendeur oublie de communiquer la superficie Loi Carrez sur l’acte de vente. L’acheteur peut alors tout faire annuler. La loi lui permet même d’intenter une action en nullité de l’acte de vente. Notamment pour une durée d’un mois, dès la signature du contrat officiel. De façon pratique, il n’est pas courant de voir un notaire accepter un avant-contrat. Ou un acte de vente sans inclure la superficie Loi Carrez. En somme, ce type de litige a peu de chances de survenir. Par contre, il est très courant de faire face à des litiges. Il s’agit d’écarts notés entre la superficie mentionnée et la superficie réelle. Ce genre de cas arrive très souvent. Les dispositions légales autorisent une marge d’erreur minimale au désavantage de l’acheteur. Si elle est supérieure ou égale à 5%, l’acquéreur peut demander un changement du prix de vente. Ce dernier est alors revu à la baisse, en considérant les m² injustement pris en compte. L’acheteur a droit à un délai d’un an à partir de la signature de l’acte de vente, pour faire valoir ses droits. Le plus souvent, la révision du prix de vente de 5% correspond à des milliers ou dizaines de milliers d’euros. Si vous doutez, la meilleure chose à faire consiste à contacter un spécialiste. Notamment pour demander un diagnostic Loi Carrez. Dans le cas d’une erreur liée aux mesures Loi Carrez qui arrange l’acheteur, le vendeur n’a aucun moyen de changer le prix.  

Quand faire un diagnostic de superficie en Loi Carrez ?

Sachez qu’il n’est jamais trop tôt pour demander la réalisation d’un diagnostic Loi Carrez fait par un spécialiste. En effet, la durée de validité d’une attestation de superficie est illimitée. Mais vous devez savoir qu’elle a un caractère nominatif. Le contrat légal implique la responsabilité du professionnel. Et ne peux pas être transmis au prochain propriétaire. Si vous avez obtenu un diagnostic Loi Carrez de l’ancien occupant du logement, il est toujours possible d’utiliser la surface obtenue. Par contre vous ne pourrez plus bénéficier de la responsabilité civile du professionnel si un litige survenait. Parfois des travaux ont lieu et sont susceptibles de modifier le résultat du diagnostic. Vous devez alors procéder à une nouvelle mesure de la surface Loi Carrez. Les travaux d’agrandissement ne sont pas concernés. Ce sont par exemple :

• La pose d’un escalier
• L’abattement de cloison
• L’installation d’une porte coulissante

En ce qui concerne les travaux du gros œuvre, ils sont capables de changer la superficie de plusieurs mètres. Une fois de plus, il faudra procéder à un nouveau diagnostic Loi Carrez.  

Quelques erreurs à éviter dans une gestion locative

Ça y est, vous connaissez désormais la surface du logement que vous mettez en location. Vous disposez d’un diagnostic Loi Carrez valide. Et il ne vous reste plus qu’à aller à la recherche des locataires. C’est bien, mais pour une gestion locative réussie, quels sont les pièges que vous devez éviter ? Voici une liste non exhaustive de quelques faux pas à ne pas commettre. Ceci pour tirer le meilleur parti de votre bien immobilier :

• Le contrat verbal. Conformément à la loi, vous n’avez pas la possibilité de procéder à une location par simple accord verbal. Il est nécessaire et même obligatoire de procéder à la signature d’un contrat bien rédigé. Ceci pour éviter les éventuels litiges qui pourraient survenir. Les accords verbaux n’ont aucune crédibilité. Car l’une des parties peut prétendre plus tard ne pas avoir bien compris les termes du contrat. Il n’est pas rare qu’elle nie même en avoir entendu parler. La tâche peut être difficile pour un juge de prononcer un jugement dans l’un ou l’autre des cas, selon la partie impliquée. En somme, un contrat verbal vous expose à de nombreuses difficultés.
• Le contrat de bail mal rédigé. Sachez d’entrée de jeu qu’un contrat de bail a un but. Situer les différentes responsabilités concernant chaque partie. Vous devez respecter toutes les règles relatives à la rédaction du contrat de bail. Ceci Pour éviter les complications. Ce dernier devra d’ailleurs comporter toutes les informations relatives aux contractants. Il s’agit notamment de la taille de l’appartement loué, son état. Puis le montant du loyer, etc. En cas de doute, la meilleure chose à faire serait de contacter un notaire. Il possède toutes les compétences requises pour rédiger un tel document.
• Un mauvais entretien : c’est sans aucun doute l’erreur la plus courante en gestion locative. Le bien immobilier doit être dans un parfait état d’entretien qu’il soit destiné à la vente ou la location. Au fil du temps et selon les dégradations, il peut être nécessaire de procéder à quelques réparations. Vous finirez par vous retrouver avec un immeuble délabré. Notamment si vous négligez les petites réparations qui s'imposent avec le temps. Dans ce cas le coût des dépenses sera plus élevé. La maintenance périodique est donc la meilleure chose à faire. Car elle réduira les réparations chroniques.
• Ne pas bien choisir ses locataires. C’est une étape importante et non négligeable dans le processus de gestion locative. Vous devez donc prendre le temps nécessaire pour les choisir avec le plus grand soin. Il est nécessaire de vous enquérir de son identité, mais aussi sa capacité à s’acquitter des loyers dus. Le locataire devra vous fournir divers documents administratifs pour attester ses dires. Ce sont notamment la carte d’identité, l’avis d’imposition. S'ajoutent les bulletins de paye, l’attestation de travail. Il ne sera pas superflu de demander au locataire de contracter une assurance. Ceci offre en effet plus de garantie. Vous ne prendrez donc aucun risque à vous retrouver avec des impayés.
• Proposer des loyers trop élevés. Le fait de vouloir rentabiliser votre investissement ne doit pas vous poussez aux excès. L’une des meilleures manières de faire fuir les locataires serait de fixer des loyers trop élevés. Vous devrez bien vous renseigner au préalable. Ceci Pour éviter cet état de choses et les déconvenues qui pourraient en découler. Connaitre les prix pratiqués pour des biens immobiliers semblables ne pourrait qu’être bénéfique. Gardez en tête qu’un prix raisonnable va attirer plus de locataires, ce qui est tout à fait bénéfique pour votre affaire.

Savoir comment calculer la superficie de votre logement de votre bien immobilier est un bon point de départ. N’oubliez pas que le rentabiliser de manière optimale est le but visé. Pour cela, il faut respecter les différentes dispositions légales. Les outils disponibles aussi. Cela ne pourra que vous être utile.