Mon locataire ne paie pas: nos conseils pour gérer ce cas de figure

1. Bien définir les clauses du bail pour anticiper les loyers impayés

Afin d’éviter toute forme de mauvaise foi de la part des deux parties, il faut élaborer un contrat de location claire, précis et bien détaillé. Il s’agit alors d’une mesure de prévention d’une importance capitale. À titre de rappel, le bail d’habitation permet de lister toutes les obligations juridiques auxquelles les cocontractants auront à se soumettre.

Les obligations du propriétaire

Il est crucial de remplir toutes vos obligations en tant que bailleur pour ne donner au locataire aucune raison de ne pas respecter les siennes dont le paiement régulier du loyer. Le contrat de location vous oblige à permettre la jouissance du logement loué par le locataire. En clair, vous devez mettre à sa disposition une habitation décente qui ne présente aucun risque ni à sa sécurité ni à sa santé. L’appartement ou la maison doit être délivré en bon état d’usage et de réparation. Le bailleur se trouve par ailleurs dans l’obligation d’entretenir les locaux pour que le locataire puisse y loger dans les meilleures des conditions. Avant le début du contrat de bail, il est donc possible que vous aurez à effectuer des travaux de réparation si le logement n’est pas en état.

Il est également conseillé de fournir au locataire une quittance de loyer gratuite. Cette pièce doit préciser en détail les sommes versées, qu’il s’agisse du loyer, du droit au bail ou des charges. La délivrance de cette quittance n’est pas obligatoire sur le plan légal mais il vaut mieux la fournir pour vous prémunir de toute forme de mauvaise foi du locataire. En outre, vous ne devez pas vous opposer à un aménagement des lieux si cela n’impacte pas sur la structure du logement.

Les obligations du locataire

Du côté du locataire, sa première obligation est de payer le loyer ainsi que les charges en temps et en heure. Ensuite, il est dans son devoir d’occuper le logement dans le respect de la destination prévue et mentionnée précisément dans le bail. L’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives sont à sa charge. En cas d’exception (vétusté, vice de construction, cas de force majeure, etc.), il est indispensable de tout noter noir sur blanc dans le contrat. Le locataire doit aussi assurer l’habitation qu’il loue et en fournir le justificatif (une attestation d’assurance) au propriétaire tous les ans et au terme du bail.

Concernant le loyer, le contrat peut prévoir une révision annuelle du montant. Dans ce cas, la révision ne pourra en aucun cas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers que l’INSEE publie officiellement tous les trois mois. Si les deux parties ne parviennent pas à trouver un accord sur la fixation du montant du loyer, ou s’il y a des litiges portant sur la conformité ou l’état des lieux, sur les dépôts de garantie ou sur les charges et les réparations, la saisie de la commission départementale de conciliation peut être la meilleure solution. En faisant en sorte que le contrat soit limpide et complet, vous aurez tout le droit d’obtenir gain de cause en cas d’impayés dans le futur.

2. Suivre les étapes suivantes en cas de loyer non payé

Comment nous l’avons déjà mentionné plus haut, il vaut mieux suivre certaines étapes avant de prendre une décision radicale à propos du locataire.

Étape 1 : régler le problème de loyer impayé à l’amiable

Si votre locataire refuse de payer le loyer, vous pouvez entamer directement une procédure de recouvrement mais c’est long et onéreux, sauf si vous avez souscrit un contrat d'assurance loyers impayés. La meilleure solution est donc de communiquer pour trouver une entente à l’amiable. Le locataire pourra ainsi vous informer des véritables raisons qui l’empêchent de régler son loyer à temps. Il pourra également vous dire à quel moment il sera en mesure de rattraper le retard de paiements. Si c’est la toute première fois depuis des mois, voir des années, que le locataire ne paie pas le loyer à temps, la communication reste la meilleure option. Mais dès que le retard se manifeste, il vous est recommandé de contacter le locataire sans attendre et lui demander des explications. Vous n’avez pas forcément à formaliser cette première tentative. Un simple entretien civilisé suffit. Si vous habitez loin du logement loué et que vous ne puissiez pas faire le déplacement pour une raison ou une autre. Un appel téléphonique ou un courrier électronique constitue une excellente alternative. L'objectif est de chercher à comprendre le facteur causal ayant conduit à l'impayé car, bien évidemment, un retard de paiements de loyer peut avoir différentes origines.

Quelle solution tirer de cette première étape ?

Après avoir mis la main sur la véritable raison du retard de loyer, vous pouvez convenir avec le locataire l’une des mesures suivantes.

∙ Établir un échéancier

La solution la plus simple est de négocier un échéancier avec le locataire pour qu’il puisse rembourser la dette avec plus de facilité. Pour cela, vous pouvez lui proposer d’étaler la durée du remboursement sur plusieurs mois. En revanche, il est impératif de matérialiser cet accord par un document écrit et signé par les deux parties. Mentionnez également dans ce petit contrat qu’il devra payer les prochains loyers normalement et que le nouvel échéancier sert seulement à régler la dette déjà en cours au moment de signer le papier.

∙ Vérifier si le locataire perçoit une aide au logement

Si c’est le cas, il est possible que vous soyez en droit d’obtenir un versement de la part de la CAF ou Caisse d’allocations familiales. Si le locataire bénéficie d’une telle aide et les impayés surviennent en 2 mois consécutifs, pensez à signaler la situation à la CAF. En même temps, si l’entretien à l’amiable vous a permis de trouver une nouvelle échéance qui vous convient pour les impayés, vous pourrez contourner cette option. Dans le cas contraire, la procédure d’impayé sera entamée après que la CAF reçoive votre saisine d’impayé. L’institution examinera sa recevabilité. Si c’est concluant, vous aurez un délai de 3 mois pour donner votre accord. Si vous acceptez la procédure d’impayé, l’allocation sera directement versée sur votre compte. Ce versement peut durer jusqu’à 6 mois si aucune solution n’est apportée par le locataire pour la résorption de sa dette. Lorsque le 6ème mois est écoulé, le versement de l’aide au logement sur votre compte dépend de la signature conjointe d’un plan d’apurement de la dette. Il s’agit également d’un document qui doit contenir votre signature et celle de votre locataire. C’est la preuve écrite et officielle de la fixation des modalités de remboursement des loyers impayés. Les ressources du foyer locataire doivent être pris en compte lors de la rédaction de ce plan d’apurement.

∙ Faire appel à travailleur social

Si le locataire ne souhaite ni établir un échéancier ni signer un plan d’apurement de dette à l’issue de ce premier rappel, le recours au service d’un travailleur social peut être indispensable. Le professionnel aidera à trouver une solution de financement qui arrangera les deux principaux concernés.

Étape 2 : envoyer une lettre de relance

Si vous avez sorti votre carte de l’intégrité et de la compréhension en premier lieu en essayant de trouver un entente à l’amiable mais que le locataire continue à ne pas payer ce qu’il vous doit, vous serez dans l’obligation de passer à l’étape suivante. En clair, si durant le premier entretien, vous avez convenu un nouvel échéancier que le locataire n’a pas respecté, vous avez le droit de lui faire parvenir un courrier de relance en recommandé avec accusé de réception. Le but est alors de lui rappeler une seconde fois mais de manière plus officielle qu’il n’a pas respecté l’une des clauses fondamentales du contrat de bail qu’il a signé : le paiement des loyers à une date précise fixée au préalable. Vous trouverez différents modèles de lettre de relance de loyer impayé en ligne. Sélectionnez-en un correspond le plus à votre situation. N’hésitez pas à inclure cette loi dans la lettre de relance pour que votre locataire vous prenne encore plus au sérieux. Il s’agit de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 7 - Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1 : Le locataire est obligé :

1. a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la Sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Quand envoyer la lettre de relance de loyer impayé au locataire ?

Il vaut mieux agir très vite. S’il a accepté, lors de la procédure à l’amiable, de rembourser sa dette à une date spécifique et qu’il manque de nouveau à cet engagement. Vous pouvez lui transmettre le courrier de relance en recommandé avec accusé de réception dès le lendemain même de cette nouvelle échéance.

Étape 3 : envoyer une lettre de mise en demeure pour loyers impayés

Si les deux premières étapes n’ont rien changé à la situation, vous pouvez maintenant prendre une mesure plus radicale : l’envoi d’un courrier de mise en demeure qui informera le locataire qu’il dispose de 8 jours pour rembourser sa dette. Autrement, une procédure judiciaire contre lui sera entamée. Arrivé à cette étape, vous êtes également en droit d’informer le locataire que vous déduirez l’impayé aux cautions (en cas de caution solidaire). Cette solution est particulièrement conseillée aux bailleurs qui n’ont pas d’assurance de loyers impayés ou si le locataire est un étudiant ou un apprenti. D’un autre côté, si vous êtes assuré contre les loyers impayés, il faut juste respecter les délais d’envoi de tous les documents requis par votre organisme de prévoyance pour bénéficier de la garantie.

Quand et comment envoyer la lettre de mise en demeure ?

Si le locataire refuse toujours de régulariser sa situation dans les 7 à 14 jours précédant la réception de la lettre de relance de loyer impayé, vous pouvez vous mettre à la rédaction de la lettre de mise en demeure. Vous avez le choix entre :

• Envoyer la lettre de mise en demeure par voie postale en recommandé avec accusé de réception.
• Demandé à un huissier de rédiger et de remettre la lettre de mise en demeure au locataire. Le papier devra toujours porter votre signature. L’avantage de suivre cette démarche est que vous aurez alors une preuve tangible de votre réclamation. Ce sera d’une grande utilité si la situation devient une affaire à régler devant le tribunal. D’ailleurs, il est impératif d’envoyer un exemplaire de la lettre de mise en demeure à la caution solidaire si le locataire a une caution.

Étape 4 : envoyer un commandement de payer

Le contrat de bail peut contenir une clause résolutoire stipulant qu’une résiliation automatique aura lieu si le locataire ne paie pas le loyer, les charges ou le dépôt de garantie aux dates convenues. Cette clause n’est pas obligatoire mais fortement recommandée pour vous protéger justement des éventuels impayés. La clause résolutoire vous facilitera la tâche si le locataire persiste à ne pas payer les loyers après vos nombreuses relances. En revanche, son application requiert l’intervention d’un juge. Il faut aussi envoyer un commandement de payer par acte d’huissier avant de résilier définitivement le bail. Le commandement de payer offre encore au locataire la possibilité d’obtenir un dernier délai de 2 mois pour payer ce qui est dû. Il est également en droit de demander un autre délai de paiement au juge. Ce sera ensuite à ce dernier de trancher. La troisième alternative qui s’offre au locataire est de faire une requête pour percevoir aide financière à un fonds de solidarité pour le logement ou FSL. Si le locataire a une caution, l’huissier doit également envoyer un commandement de payer à la caution solidaire. En clair, il est important de signaler la situation auprès de cette institution dans les 15 jours qui suivent l’envoi du commandement de payer au locataire.

Étape 5 : faire appel au tribunal d’instance

Après les 2 mois où le délai fixé par le juge suite au commandement de payer, vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour régler le problème une bonne fois pour toutes si le problème d’impayés persiste. Le tribunal d’instance est en mesure de proposer des solutions adéquates à tout litige portant sur une location immobilière. Si les impayés totalisent 4 000 € ou plus, la délivrance d’une assignation par acte d’huissier est indispensable. Si la dette est en-dessous des 4 000 €, cette intervention n’est pas obligatoire. Vous pouvez alors saisir le tribunal par une simple déclaration au greffe.

L’assignation du tribunal d’instance

L'assignation est une procédure courante de saisine du tribunal d'instance. C’est un acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le demandeur (le propriétaire) avise son adversaire (le locataire) de l’ouverture d’une procédure judiciaire en son encontre. L’assignation doit être constituée des documents suivants :

• La désignation du tribunal saisi ;
• La demande d’assignation ;
• L'exposé des raisons justifiant l’assignation ;
• La liste des pièces sur lesquelles l’assignation se base.

L’objectif de l’assignation du tribunal d’instance

L’assignation à comparaître devant le tribunal d’instance permet de condamner le locataire à payer la totalité des loyers non payés mais aussi de faire prononcer son expulsion. L’audience a généralement lieu 2 mois après, ou 3 mois si le locataire perçoit une aide au logement ou une aide sociale (ALF ou ALS). L’huissier est également dans l’obligation d’informer la préfecture de cette démarche judiciaire. Ainsi, le préfet peut proposer des solutions de financement pour aider le locataire à surmonter son problème d’impayés. De son côté, le bailleur peut demander le blocage des comptes bancaires du locataire ou faire une saisie de ses biens mobiliers avec l’intervention obligatoire de l’huissier. Cela peut se faire avant même l’audience.

Les peines encourues par le locataire à l’issue de l’audience

Si le commandement de payer donnait déjà un délai de 2 mois au locataire pour apurer sa dette, il pourrait encore demander des délais de paiement au juge. Ce dernier analyse alors son cas et peut lui accorder jusqu'à 24 mois de délais. Durant ce temps, chaque nouveau loyer devra être payé à temps. Les nouveaux délais s’appliquent uniquement aux impayés qui ont déjà causé le litige judiciaire. Si les échéances prononcées par le juge ne sont toujours pas respectées, le bail sera résilié automatiquement sans que vous n’ayez à revenir devant le tribunal. L’expulsion devient alors la seule solution.

3. Loyers impayés : prévoir une clause de solidarité en cas de colocation

Si vous mettez votre logement en colocation. Il vous est conseillé d’anticiper les impayés de chacun des colocataires en insérant une clause de solidarité dans le contrat de bail. De cette manière, vous serez en droit de réclamer à chaque occupant le paiement du loyer dans sa totalité. En tant que bailleur, vous ne pouvez pas imposer la répartition du loyer entre les colocataires. Toutefois, cette clause de solidarité vous permet de percevoir tout le loyer même si l’un des occupants décide de quitter les lieux à votre insu. Il faut quand même savoir que la Loi Macron du 6 août 2015 a tenu à limiter cette option à seulement 6 mois. Entre-temps, le ou les colocataires pourront chercher un remplaçant pour prendre en charge part du défaillant. Vous pouvez également chercher un nouveau locataire mais c’est plus délicat d’imposer un inconnu à ceux qui occupent déjà l’appartement ou la maison.

Par ailleurs, la solidarité ne concerne pas l’indemnité d’occupation. En d’autres termes, si à la fin du contrat de bail ou d’un préavis, l’un des colocataires persiste à rester dans le logement, lui et lui seul est redevable d’une indemnité d’occupation. Ses anciens colocataires ne risqueront rien de tel.

4. Que faire en cas de loyer impayé si le bail ne contient aucune clause résolutoire ?

Si pour une raison ou une autre, vous avez décidé ne pas inclure une clause résolutoire dans le contrat de location et que l’occupant se trouve dans l’impossibilité de payer les loyers, il vaut mieux directement faire appel à un huissier de justice. De cette façon, vous porterez l’affaire devant le tribunal d’instance dans le but de résilier le bail et procéder à l’expulsion du locataire. En revanche, la durée de la procédure sera toujours aussi longue et selon la situation de votre adversaire, le juge peut lui accorder jusqu’à 2 ans pour s’acquitter de ses dettes envers vous. Ainsi, l’envoi d’une lettre de mise en demeure peut être plus judicieux avant de lui demander de comparaître devant le tribunal. Dans ce cas, il va falloir qu’il remplisse ses engagements en tant que locataire à temps. Durant l’audience, si le juge constate un acte de mauvaise foi de la part du locataire, il peut vous accorder une ordonnance pour l’expulser dans les semaines à venir.

Le contrat est donc résilié de façon légale et automatique. Vous n’aurez plus qu’à envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux par l’intermédiaire de l’huissier engagé. Après la réception de ce commandement, le locataire aura 2 mois pour quitter les lieux. Le juge lui ordonnera également de vous rendre les sommes qu’il vous doit au cours de cette période.