Les locations saisonnières sont juridiquement sujettes à une législation spécifique. Cette législation est plus souple que dans les cas de location nue. L’enregistrement à la mairie, la déclaration fiscale et le point d’équipements requis sont des étapes clés. Le bien peut être ancien ou nouveau, en montagne, en mer ou dans le centre-ville. Une fois que l’emplacement de votre logement meublé est bon, la rentabilité est garantie. Il faut veiller en plus à éliminer tous frais et entraves inutiles. Le propriétaire d’un appartement meublé pour touriste doit connaître les bonnes règles en la matière. Cela lui fera gagner argent et temps.
Le terme location saisonnière désigne en principe les locations effectuées pour la période des vacances. Les clients peuvent y recourir en contactant le propriétaire de l’immeuble. Ils peuvent aussi passer par un professionnel de l’immobilier. (Agence ou agent immobilier). La location dite saisonnière est seulement régie par le Code civil (article 1713 et suivants). Les baux de location ordinaires, eux, sont régis par la loi du 6 juillet 1989. Les deux parties de l’accord saisonnier sont donc libres de fixer le prix, la durée et autres termes du contrat. Elles doivent toutefois respecter un certain nombre de règles.
LA LOCATION SAISONNIÈRE DANS LES RÈGLES
Déclaration de début d’activité
Si vous avez un immeuble pour mise en location saisonnière, une déclaration de début d’activité est obligatoire. Elle se fait au plus tard 15 jours à partir de la date dudit début. Si ce n’est pas encore fait, procédez-y le plus rapidement, car vous y êtes désormais astreint. Cette date à déclarer est la plus ancienne date à laquelle vous avez pris la décision de louer. Ce peut être en construisant, soit en rénovant le bâtiment. Cela peut aussi être la date à laquelle vous avez acheté l’immeuble ou loué pour la première fois. Cela vous permet de déduire de vos recettes, une partie ou la charge totale engagée depuis le début.
L’autorisation de changement d’usage
Le régime de location des résidences secondaires dans les villes de plus de 200.000 habitants est modifié. Une autorisation de changement d’usage du logement s’impose s’il fait l’objet de plus de 4 mois de location. (L’usage devient commercial). Les conditions d’obtention varient d’une commune à l’autre. Ce changement d’usage est assez contraignant. Il vous oblige à compenser le retrait de votre logement du parc locatif classique. (Article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.)
Autres précautions à prendre
Trouvez les risques couverts par l’assurance pour la location saisonnière du logement. Le standard est de deux mois couverts seulement en général. Il vous faudra dans ce cas, souscrire une assurance spécifique.
LES ÉTAPES PRATIQUES DE LA LOCATION SAISONNIÈRE
L’annonce
De la recherche du locataire aux états des lieux, gérer vous-même votre immeuble est un challenge. Cela demande assez de temps disponible et une bonne organisation.
Votre annonce doit capter l’attention et l’intérêt des visiteurs du site internet, ou de l’agence. Aujourd’hui, les sites d’annonces entre particuliers sont nombreux. Ils offrent en outre des outils de gestion spécialisés. (Airbnb, PAP Abritel…). Cela passera donc par la qualité de la photo. La location saisonnière a lieu sans que le locataire puisse visiter lui-même le logement proposé. Il se base donc sur l’impression inspirée par la photo publiée.
C’est l’occasion de marquer l’imaginaire du futur locataire. Il doit, déjà en vous lisant, avoir hâte d’y être. Mettez en valeur le style architectural de la maison, les équipements, les espaces de l’extérieur... Tout ce qui pourrait lui être particulièrement utile pour ses vacances.
Parlez aussi de l’environnement immédiat, la présence de commerces à proximité. Les activités sportives et centres culturels, de détente; l’utilité d’avoir un véhicule ou pas.
En plus du rêve, lui exposer des éléments factuels lui permettra de faire plus aisément un choix. Le nombre de chambres, de salles d’eau, la capacité de la maison, les appareils électroménagers disponibles... Le Wi-Fi et internet sont, pour ce type de logement, devenus quasi incontournables.
Certaines communes exigent le numéro d’enregistrement obligatoire sur l’annonce. Les pénalités financières prévues par la loi Elan sont lourdes pour tous contrevenants.
En un mot, montrez ce que vous avez à offrir, et l’avantage qui en découle pour eux, une fois installés. Voiture facultative, plage à proximité, attraction pour les enfants, accès aisé au centre-ville, animaux autorisés, paiement par chèque, vacances... L’annonce est votre carte maîtresse pour louer votre maison longtemps. Sans exagération, exploitez-en les atouts et publiez-la par tout canal pertinent.
Le montant du loyer
Les loyers sont fixés librement. Pour autant, le marché est toujours aux commandes des prix. Pour cela, visitez un grand nombre d’annonces pour immeubles semblables au vôtre. Cela vous donnera une idée de l’ordre des prix praticables.
Ensuite, il vous faut déterminer ce qui fait vos forces et vos faiblesses au vu du marché, et les répercuter sur le montant. Vous recherchez un prix qui vous permet de couvrir les charges et qui dégage un bénéfice net conséquent. Fixez-le assez haut pour être rentable, mais compétitif sur le marché. Le mieux pour vous est de faire carton plein pendant la saison haute.
Proposez une facturation raisonnable des services connexes. Lessive, ménage et animaux doivent avoir un coût compétitif. À ce stade, les clients potentiels seront très critiques. Ils peuvent baser leur choix sur ces détails. De bons tarifs vous assurent de bonnes références et un calendrier plein.
Il faudra aussi adapter les prix selon les périodes forte (haute) et creuse. Les événements culturels, sportifs et salons tenus à proximité du logement attirent les touristes. Cela peut justifier une hausse ponctuelle des prix. Fixez à l’avance des prix pour une nuitée, une semaine et au-delà, pour être plus réactif face aux demandeurs.
L’ordre de réserver
Avant la signature du contrat, le propriétaire envoie un descriptif au locataire. (L’environnement, le mobilier, l’équipement; les spécificités du logement décrites dans l’annonce seront détaillées). Les distances chiffrées sont les bienvenues quand elles sont à votre avantage. Il comporte aussi quelques détails des conditions financières applicables.
En cas de recours à un intermédiaire, le locataire doit parfois payer une avance en validant la réservation. Elle doit être au plus égale au quart du prix total, et exigible seulement six mois à l’avance. Le solde quant à lui, est exigible à partir d’un mois avant la date d’entrée dans les locaux.
Mais une fois encore, un contact direct avec le propriétaire laisse les parties libres des modalités. Le plus important est de respecter le bon sens.
Des arrhes ou des acomptes ?
Lorsque le contrat est sans informations à leur sujet, les avances deviennent des arrhes.
Les arrhes sont des montants versés par le locataire. Il peut les abandonner en renonçant à la location. Le loueur peut aussi, en remboursant le double de leur montant, arrêter de louer son bien.
Dans le deuxième cas des acomptes, le contrat est définitif. Même en se désistant, le locataire devra la totalité du prix. Le propriétaire, lui, devra rembourser l’acompte. Il peut se voir réclamer le paiement de dommages et intérêts, s’il renonce à louer.
Le contrat proprement dit
Encore appelé lettre de confirmation, le contrat a valeur de texte légal faisant foi entre les parties. Il est assez formalisé. Il doit comporter :
- Les identités et adresses du bailleur et du locataire ;
- L’adresse du bâtiment loué ;
- La date de la location ;
- Le mode de location.
- Le prix de location et autres charges supplémentaires dues par le locataire. Les charges supplémentaires sont en forfait ou sont facturées dans la consommation. (Électricité, téléphone, eau) ;
- Une taxe de séjour existe dans certaines communes sur les locataires saisonniers. (Elle est calculée par individu et par jour, sauf pour les enfants de moins de 4 ans. Ceux de plus de dix ans paient la moitié du tarif exigé. La carte famille nombreuse entraîne certaines réductions à son titulaire) ;
- La durée du séjour avec jours et heures de départ — arrivée ;
- L’étendue en superficie (nombre de mètres carrés) du logement ;
- Le montant déposé en garantie.
Il peut aussi être fait mention d’un nombre limité d’occupants. L’interdiction d’un animal de compagnie aussi.
Formalités et mode de signature de l’accord
Un simple échange de courriers suffit à conclure le contrat. Deux exemplaires dudit contrat sont partagés entre les deux parties. Généralement, c’est le loueur qui adresse les deux exemplaires préalablement signés au locataire.
Ce dernier lui renvoie, après l’avoir signée, la copie à lui destinée par la poste. Un contrat signé est facultatif, en cas de conclusion de l’accord par le biais d’un site en ligne.
Appartements meublés ? L’indispensable équipement
La plupart des touristes espèrent un confort au moins similaire à celui de leur maison. Leur bien-être à l’intérieur du logement est donc un impératif. Tables, lits, chaises, vaisselle et autres ustensiles de cuisine doivent suffire à l’emploi. Dès lors que la propreté et l’état parfait de votre mobilier sont assurés, leur côté design importe peu.
Le lave-linge, lave-vaisselle, le four, le four à micro-onde et le barbecue sont indispensables. Les chambres rangées et une literie solide si possible récente seront très appréciées. Le point à soigner tout particulièrement est la propreté et le fonctionnement de la salle d’eau. Tout doit être prêt à usage et simple à entretenir.
Le Wi-Fi (internet) doit figurer en tête de vos priorités. Tout autre équipement nécessaire sera mis à disposition des utilisateurs. (Pour la piscine par exemple). Un bref mode d’emploi sera le bienvenu.
Le meilleur équipement vous garantit une satisfaction proportionnelle de vos locataires. À défaut de revenir eux-mêmes, ils seront heureux de vous recommander partout où ils le pourront.
Arrivée-départ : Cas de la caution
Dès l’arrivée dans le logement, l’occupant verse normalement le solde du loyer. Déduction faite du montant de réservation déjà payé. Un dépôt de garantie (parfois dénommé caution) est aussi encaissé dans les normes.
Un état des lieux est réalisé avec le locataire pour permettre une gestion en bon père de famille de sa part. Il fait l’inventaire précis du matériel et le constat de l’état du logement. Réaliser l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire est primordial. Servez-vous d’exemplaires gratuits ou payants et préparés sur le net. (Sites internet spécialisés, agence de location). Cela évite au propriétaire de chercher à se justifier en fin de contrat. Les dommages causés sur les installations par le locataire sont facilement amortis.
Le montant de cette « caution » doit respecter le plafond d’un mois de loyer au cas où la durée d’occupation excède un mois. À la fin de la location, ce dépôt de garantie est restitué à son départ. Il sera fait déduction des frais qu’il a accepté d’assumer en cas de dégradation constatée. (Sous réserve de factures justificatives des montants dûment produites).
Parfois, ces charges sont encore non évaluées à la fin du séjour. Le solde restant du dépôt de garantie lui est envoyé sous un délai de trois mois au plus. Toutes les conditions pour la restituer sont à indiquer dans le contrat.
Suivre les réglementations fiscales
Les recettes de l’exploitation ponctuelle de votre résidence à but locatif sont sous le régime BIC. Pas sous celui des régimes fonciers. (Bénéfices industriels et commerciaux).
Ils sont dans la pratique sous le régime micro-BIC lorsqu’ils restent à la limite de 70.000 euros par an. Ils ont alors droit à un abattement forfaitaire de 50 %.
Le régime réel est applicable lorsque votre recette est supérieure à 70.000 euros par an. (Seuil de la loi de finances 2018). Vous serez alors sous le régime réel qui vous autorise à déduire vos charges de vos recettes. Souvent, ce second régime est plus profitable. Il permet en effet la déduction du montant de travaux, des intérêts du prêt et des frais de gestion. Il permet en outre de procéder à l’amortissement de l’immeuble et du mobilier. (Sous conditions à respecter ; prendre conseil chez un professionnel de préférence.) Il est toutefois possible d’être sous le régime réel même avec une recette limitée à 70.000 euros annuels. Déclarez les bénéfices issus de la location saisonnière en simultané avec vos revenus.
En cas d’annulation
Comme dit plus haut, tous les détails doivent être stipulés dans le contrat signé. Il faudra donc s’y référer. Dans le cas de l’acompte, le locataire qui annule la location devra payer l’intégralité de celui-ci. Sauf si, le propriétaire trouve un autre occupant pour la même période. Dans le cas des arrhes, seuls ceux versés sont perdus. Le traitement d’une annulation pour cas de force majeure est exclu des règles énoncées ci-dessus.
Les contentieux
La majorité des plaintes portent sur la nature de la location. Il faudra donc vous assurer que la déclaration faite au sujet du local soit évaluée à juste titre. Parfois, les conditions et la qualité du cadre diffèrent de la prestation décrite. Des actions du locataire contre vous et une perte de vos références sont à craindre. (Plage plus éloignée que prévu, proximité avec une ligne de chemin de fer perturbante, piscine commune…).
Le locataire peut se sentir dupé et négocier une réduction de prix. Une mesure plus radicale est de saisir la direction chargée de la répression des fraudes dans le département. Une photo des lieux, jointe à la petite annonce leur permettra dele réévaluer. Ensuite, il leur suffit de trancher sur les points de divergence. Soyez donc vigilantsur le contenu de votre annonce.
Toute clause abusive peut être dénoncée à la commission des clauses abusives. Elle se charge de veiller aux intérêts de tous, pour les contrats passés par l’intermédiation d’un professionnel. Le locataire doit aussi respecter toutes les clauses du contrat. (Nombre de personnes accueillies conforme au contrat…)[www.Droit-Finances.com].
