En matière immobilière, deux transactions font souvent leur apparition : il s’agit de la vente et du bail. La vente et le bail, bien que se ressemblant sur certains points sont deux actions assez différentes l’une de l’autre. Pour ce qui est de la vente, il s’agit tout bonnement d’un accord passé entre deux personnes. L’une d’elle s’engage envers l’autre à lui céder le droit de propriété sur tel ou tel immeuble. Tel n’est pas le cas du bail qui lui aussi, est un accord conclu entre deux personnes. Mais ici, l’une d’elle s’engage envers l’autre à lui accorder l’usufruit sur l’immeuble, objet de l’accord. Ce qui nous intéresse ici, c’est le bail immobilier, plus précisément, les différents types de baux et ce qu’ils impliquent.
Si vous voulez donc conclure un bail, voici ce qu’il vous faut pour savoir lequel vous convient le mieux.
La location meublée
Les conditions du bail et les mentions obligatoires se doivent d’être respectées pour que le bail soit validé. Si l’une de ces conditions venait à manquer, le bail devra être considéré comme étant caduque.
Les conditions
Lorsqu’on parle de bail pour une location meublée, cela signifie que le bail que vous voulez contracter concerne un immeuble dont tous les meubles sont déjà présents. On peut donc supposer à juste titre qu’un autre locataire y ait déjà vécu. Hormis ce détail, ce type de bail a un régime juridique qui lui est bien propre. Ainsi, pour le contracter de la façon la plus légale qui soit, il convient de suivre minutieusement certaines règles ou conditions jugées nécessaires. Ainsi, un contrat de bail pour une location meublée doit au moins avoir une durée de validité d’un an. Il est également possible de reconduire ce contrat mais après une période de 9 mois. Il faut en outre noter que cette reconduction du contrat se fait tacitement. Ainsi, il n’est pas nécessaire que le locataire dise quoi que ce soit dans l’intention de poursuivre avec le bail.
De plus, il est possible que le loyer soit révisé tous les ans compte tenu de l’indice de référence des loyers (IRL). Il est important de retenir que le propriétaire peut décider à tout moment d’annuler le contrat mais il doit tout au moins donner un préavis au locataire 3 mois avant l’arrêt et doit présenter des justificatifs. Mais pour plus de sécurité, le propriétaire peut demander lors de la signature du contrat qu’une garantie lui soit octroyée.
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Les mentions
Certaines mentions doivent être obligatoirement apposées sur le contrat afin que celui-ci ait une valeur légale. Ainsi, un contrat de bail pour location meublée doit contenir :
- La date d’entrée du locataire sur les lieux,
- La description des locaux,
- Le montant du loyer et des charges,
- Les modalités de paiement du loyer.
La location vide
Il y a deux solutions qui peuvent se présenter ici. Soit c’est une personne physique qui souhaite louer l’immeuble, soit, c’est une personne morale. Ainsi, les conditions de location changent. S’il s’agit en effet d’un particulier, la durée minimum du bail est de 3 ans. Au contraire si c’est une personne morale, la durée se voit allongée de 3 ans supplémentaires, c’est-à-dire 6 ans minimum. Il est également nécessaire que certaines mentions soient apposées sur le contrat à savoir:
- Les mentions relatives aux parties
- Le nom et le prénom du ou des locataire(s) doivent y figurer,
- Le nom et l’adresse du propriétaire également et
- La durée du bail et la date de début d’exécution du contrat.
- Les mentions relatives au logement
- Le type de bail. Il faut en effet préciser si le bail est destiné à l’habitation ou à usage professionnel et
- La description complète de l’immeuble et des équipements dont il dispose (cuisinière, chauffe-eau, etc.)
- Les mentions relatives au loyer
- Sur le contrat de bail, doit également figurer le montant du loyer,
- Les modalités de paiement du loyer,
- Les modalités de révision du loyer et
- Le montant de la garantie accordée au propriétaire.
Hormis toutes ces mentions, certaines pièces doivent être annexées au contrat de bail, tel :
- L’état des lieux de l’immeuble,
- L’attestation d’assurance habitation du locataire,
- Une liste des diagnostics qui ont déjà été effectués et
- Le règlement de copropriété si l’immeuble en question est indivis.
Le bail mixte
Le bail mixte concerne une location d’immeuble pour un usage d’habitation et un usage professionnel. Ce type de contrat amène le propriétaire de l’immeuble à le louer à un tiers qui aura la faculté d’y vivre et d’y exercer son activité professionnelle. Ici, le bail doit obligatoirement emprunter la forme écrite pour être légal. De plus, certaines mentions obligatoires doivent y figurer : La durée du contrat : elle dépend du propriétaire. Mais si ce dernier est en présence d’un locataire personne physique, la durée sera de 3 ans. S’il s’agit d’une personne morale, 6 ans est la durée minimale. La date d’effet, Le montant du loyer, les modalités de paiement du loyer, ou encore les modalités de révision du loyer, Le montant de la garantie et enfin L’état des lieux.
Rappelons aussi que pour ce type de bail, les modalités de reconduction sont les mêmes que pour le bail vide. Ainsi, s’il s’agit d’une personne physique, la durée de la reconduction est de 3 ans, si c’est le contraire, la durée est de 6 mois. Mais le propriétaire a la capacité de refuser le renouvellement du contrat dans 3 cas : s’il veut vendre son immeuble, s’il veut y vivre ou alors pour faute grave (le non-paiement du loyer par exemple).
Le bail commercial
C’est également un contrat de location d’immeuble. Mais ici, la différence c’est que l’immeuble doit servir de fonds de commerce pour le locataire. En d’autres termes, l’essentiel, c’est que le locataire vienne y dépose les marchandises qu’il a l’intention de vendre. Le bail commercial n’est donc que, réservé, à priori, pour les commerçants. Il y a 4 obligations à respecter pour que ce contrat soit conclu dans les normes. La première est de respecter la forme d’un tel contrat. Doivent donc figurer sur le bail l’objet, la durée, le loyer etc. La deuxième, c’est que le local doit avoir un usage commercial. Ensuite, l’usage commercial se doit d’être stable et permanent. Pour finir, la présence d’un fonds de commerce doit être nécessaire.
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Le bail professionnel
Ce bail est assez spécial en son genre. En effet, il est spécialement destiné à une catégorie précise de personnes. C’est ainsi qu’il ne vise que les personnes exerçant une profession libérale tel que le métier de médecin ou d’avocat. De plus, pour que ce bail soit valide, il faut que les revenus du locataire puissent faire l’objet de certaines impositions. Mais il est important de rappeler que l’immeuble doit être uniquement utilisé dans le cadre de l’exercice d’une profession. Il y a également une petite nuance à faire : ce n’est pas parce que le bail conclu est à usage professionnel que le locataire ne peut pas y vivre. Dans ce cas, il conviendrait plus de parler d’un bail mixte. Ce type de contrat respecte aussi les normes des autres baux.
En somme, le bail professionnel peut être reconduit de façon tacite, pour une durée de 6 ans. Dans le cas où le locataire souhaiterait partir, il doit en aviser le propriétaire au moins 6 mois à l’avance. Dans ces conditions, le bailleur doit attendre que le contrat expire, avant de le remettre en location.
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