Gestion locative : déléguer à une agence ou gérer soi-même ?

La gestion de son bien immobilier par soi-même

La gestion directe de l’immobilier loué est le choix que font le plus souvent les propriétaires d’immeubles. La principale raison de cette option est toute simple. Elle les dispense de verser une rémunération à une agence pour la gestion locative. Il y a aussi une autre explication. Certaines personnes éprouvent du plaisir à gérer elles-mêmes leur location. Cette tendance s’observe le plus souvent chez certains propriétaires. Ceux dont le lieu de résidence se situe non loin de leur bien immobilier. Vous pouvez choisir de gérer vous-même votre bien immobilier locatif. Pour cela, il ya des tâches essentielles à assumer.

Trouver un locataire et établir un contrat de location

Avant de passer les annonces et organiser les visites du bien immobilier, des démarches préalables sont nécessaires. En effet vous devrez vous renseigner à propos des prix pratiqués sur le marché. Ainsi vous aurez plus de chances de fixer un loyer à la fois compétitif et attrayant. Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont des programmes assez avantageux. Pour en bénéficier, vous devez tenir comptes des seuils. Ceux-ci se fixent par rapport aux lois relatives à l’immobilier. Il y a par exemple les lois Censi Bouvard, Scellier ou d’autres.  Si les conditions légales ne sont pas respectées, vous ne pourrez pas bénéficier des avantages qui y sont liés. Dès que les annonces seront passées et les visites effectuées, vous pourrez examiner les profils de  vos locataires. C’est à vous de choisir qui habitera votre logement loué. C’est d’ailleurs l’une des plus grandes difficultés. Vous avez décidé de gérer vous-même votre bien immobilier. Dans ce cas, trouver le bon locataire n’est pas une mince affaire. L’un des premiers paramètres à considérer est la solvabilité financière du candidat à la location. Il est prudent de prendre connaissance de ses fiches de salaire, et même de son dernier avis d’imposition. Pour plus de sécurité, demandez à une personne ou un organisme de se porter comme une caution solidaire. Ainsi vous serez à l’abri de probables arriérés de loyers. Il existe aussi la possibilité de souscrire une assurance contre les risques d’impayés. De façon générale, les propriétaires exigent un dépôt de garantie équivalent au moins à 1 mois de loyer. Ce n’est qu’après cette étape que vous pourrez établir le contrat. C’est un document administratif très important. Il doit d’ailleurs comporter la signature des deux parties à savoir :

• Le propriétaire
• Le locataire

Il est joint au contrat un état des lieux à l’entrée du locataire. Il présente des informations très précises. C’est un document qui mentionne clairement l’état de l’appartement au moment où l’a pris le locataire. Vous n’aurez d’ailleurs aucun mal à vous en procurer des modèles sur Internet. Vous pourrez ensuite les personnaliser. Pour finir, vous devez déclarer votre locataire auprès de l’administration fiscale. Ainsi, vous n’aurez pas à payer la taxe d’habitation qui lui incombe.

La gestion propre au quotidien

Elle est chronophage non seulement en début de location, mais aussi sur toute l’année. Il est donc important d’y consacrer assez d’efforts pour en tirer beaucoup d’avantages. Pour vous simplifier la tâche, il est conseillé d’utiliser des logiciels de gestion locative. En dehors de cela, la gestion personnelle implique :

• les tâches administratives courantes : il s’agit entre autres de l’encaissement des loyers. Ensuite, il y a  l’envoi des quittances de loyers. La gestion des assurances et la déclaration des revenus locatifs ne sont pas à exclure. Vous aurez aussi à gérer le règlement des charges de copropriété ;
• les missions ponctuelles : elles comprennent l’entretien du logement. S’ajoutent le suivi d’éventuels travaux mais aussi celui des relations avec le locataire ;
• les tâches exceptionnelles : elles ont trait à la gestion des impayés, mais aussi des sinistres.

En dehors de toutes ces tâches, vous devez également vous informer. Il vous faudra prendre connaissance de la législation concernant la gestion locative. C’est un point qui n’est pas à négliger. Cela vous permettra d’avoir une certaine expertise que vous pouvez conserver. Par exemple une meilleure maîtrise de vos droits et devoirs dans un contrat de location. En somme, la gestion personnelle d’un bien immobilier nécessite la prise en compte des paramètres suivants:

• du temps à consacrer à l’activité ;
• la rigueur dans les différentes démarches administratives nécessaires.

Pour ceux qui ne peuvent pas se plier à ces deux contraintes, il existe une solution. Il suffit simplement de choisir une gestion locative en ligne. Il s’agit d’un mode de gestion en vogue qui se substitue de plus en plus à la gestion traditionnelle. Cela n’est pas assimilable à une gestion déléguée. C’est plutôt une assistance à la gestion par soi-même. Dans l’une ou l’autre de ces situations, vous serez le principal acteur de la gestion locative. En fonction des clauses incluses dans chaque contrat de gestion locative en ligne, les tarifs peuvent varier.  

Avantages de la gestion directe

Gérer soi-même la location de son bien immobilier permet de bénéficier de nombreux avantages. Voici ce qu’il est possible de retenir à ce propos :

La formation

Il n’y a rien de mieux que le terrain pour se former. Vous avez beau lire toute la documentation sur le sujet, rien ne vaut la pratique. Il vous faut souvent conduire des visites et faire des états des lieux. Vous saurez ainsi comment gérer votre logement locatif.

La gratuité

C’est sans aucun doute l’un des premiers avantages de la gestion locative directe. Vous n’avez rien à payer pour trouver des locataires. Cela est aussi valable pour l’établissement des contrats de location. Il en est de même pour les états des lieux. En somme, vous ne débourserez aucun sou pour la gestion de votre logement locatif. Vous faites ainsi des économies équivalentes à un mois de loyer.

Une relation directe

Vous assurez vous-même la gestion de votre bien immobilier locatif. Vous êtes donc en relation directe avec votre locataire. De cette manière, vous savez en temps réel tout ce qui se passe dans l’exécution du contrat. Ainsi, vous vous occupez mieux de votre gestion locative. C’est un atout car il vous est plus facile de gérer les retards de loyers. Vous êtes directement informé de toutes les réparations ou travaux qui sont de votre ressort. Le locataire peut aussi communiquer avec vous.  Il peut directement vous informer des éventuelles nuisances qu’il subit dans le logement. Dans ce type de gestion, le propriétaire est plus réactif aux différentes préoccupations du locataire. Aucun frais ne sera déboursé pour envoyer un professionnel s’enquérir des difficultés du locataire. En tant que propriétaire, vous maîtrisez de bout en bout la gestion locative de votre logement.

Des coûts limités

En optant pour une gestion directe, vous faites d’importantes économies. Elles résultent surtout des frais de prestations comme la recherche d’un locataire. Celle-ci est toujours facturée par les agences immobilières. Les travaux à réaliser en cas de réparation sont aussi maîtrisés. Leur coût peut être évalué sans surtaxe. Vous n’êtes pas obligé de payer des frais supplémentaires. Vous limitez ceux ayant trait au renouvellement des contrats de bail et aux états des lieux de sortie. Les déclarations fiscales vous reviendront aussi moins chères. Ces différentes prestations occasionnelles doivent être stipulées dans le contrat. Leurs coûts doivent y être mentionnés. Ils peuvent être déterminés sur la base d’un forfait et couvrir :

• la recherche de locataires ;
• la rédaction d’actes juridiques ;
• les déclarations fiscales.

Quelques fois, les forfaits peuvent être définis sur la base d’un pourcentage des travaux. Bien que la gestion locative directe comporte de nombreux avantages, ce n’est pas un fleuve tranquille. Quels sont les inconvénients qui y sont liés ? Les voici.

Inconvénients de la gestion directe

Etre propriétaire et assurer la gestion locative de son bien immobilier n’est pas une mince affaire. Voici quelques points négatifs qui y sont liés :

Du temps à investir

C’est la première chose qu’il faut retenir des inconvénients de la gestion locative directe. Vous devrez lui consacrer beaucoup de temps. Il faudra être à l’écoute du locataire, mais surtout être réactif. Dans certains cas vous devrez même prendre les dispositions qui s’imposent. En somme, votre disponibilité en tant que bailleur sera sollicitée en fonction du locataire. Il en sera ainsi pour certaines situations et d’autres paramètres. Vous devez donc être organisé et totalement disponible. Ainsi il sera plus facile de suivre et avoir toutes les informations sur la gestion locative courante.

• Vérifiez que tous les loyers sont payés à temps. Cela vous permet de prendre les dispositions qui s’imposent dès les premiers jours de retard ;
• Effectuez les révisions de loyer aux dates anniversaires. Faites les régularisations de charge dès la réception du décompte ;
• Constatez les réparations et travaux indispensables le plus rapidement possible ;
• Faites les déclarations fiscales ;
• Palliez les vacances locatives ;
• Etc.

Il vous faut du temps et de l’organisation pour y parvenir. Mais tout cela peut être géré. Plusieurs milliers de propriétaires choisissent chaque année de gérer leur logement locatif. C’est donc une preuve supplémentaire que cela est faisable. Par ailleurs vous pourrez choisir une solution informatique. Il en existe beaucoup aujourd’hui. Différents logiciels sont disponibles et permettent de faciliter la gestion locative. L’option personnelle peut également avoir des impacts sur le moral. En effet, vous risquez de stresser dans certaines conditions. Si vous êtes facilement anxieux, la meilleure chose à faire est de déléguer votre gestion locative. La gestion par soi-même peut nécessiter des frais supplémentaires. Par exemple, le logement peut être éloigné de votre domicile. Il faudra dans ce cas vous déplacer régulièrement en fonction de l’affluence et l’intérêt des locataires. Comptez donc les frais de péage, d’essence, etc.

L’expertise à posséder

Une bonne gestion locative nécessite la connaissance des différentes règles qui s’appliquent à la location. Elles ont surtout trait à l’organisation des relations entre le propriétaire et le locataire. A chaque étape correspondent des mesures particulières. A l’entrée dans les lieux par exemple, il est nécessaire de :

• fixer le loyer ;
• choisir le type de contrat ;
• s’assurer de l’état du logement.

Au cours du bail, le propriétaire doit être capable de déceler les travaux et réparations à faire. Il doit pouvoir réviser le loyer au besoin, récupérer les charges, etc. A la sortie du locataire, un nouvel état des lieux doit être fait. Le propriétaire doit également restituer les dépôts de garantie, etc. Il doit aussi connaître les procédures à mettre en œuvre en cas de litige avec son locataire. Contrairement à ce que vous pouvez penser, vous n’êtes pas livré à vous-même. Il est possible d’avoir toute l’aide dont vous avez besoin sur les sites spécialisés. Toute la documentation juridique est également disponible. Il s’agit des différents contrats et des guides à jour, conformément aux évolutions législatives.  

La gestion locative déléguée

C’est une autre alternative à la gestion directe de votre bien immobilier locatif. En déléguant la gestion à un professionnel, vous vous libérez de nombreuses contraintes. Mais il y a une contrepartie dans ce cas de figure. Vous devez verser une rémunération à l’agence chargée de la gestion. Il est possible de décider du  niveau de gestion déléguée. Les entreprises proposent plusieurs types de contrats pour cela. Entre plusieurs possibilités, elles peuvent vous accompagner dans la détermination du loyer, etc. En somme, vous bénéficierez de leurs conseils et de leur expertise. Voici ce qu’il faut retenir de ce mode de gestion locative.

Les avantages

Confier la gestion de votre logement locatif à une agence comporte plusieurs atouts. En voici quelques-uns:

La tranquillité

C’est le premier atout lié à une gestion locative déléguée. La tranquillité est relative à plusieurs points :

• en déléguant la gestion locative de votre bien immobilier, vous vous épargnez bien des peines. En effet, le professionnel sera l’unique intermédiaire entre vous et votre locataire. Ce dernier n’aura aucun contact avec vous et règlera le loyer à l’agence. Celle-ci se chargera de vous le reverser mensuellement. 

• vous n’aurez plus jamais à vous occuper de réparations relatives au logement. En cas de problème, l’agence demandera à des entrepreneurs de faire un état des lieux. Ils feront également les devis, de même que tous les travaux indispensables. En clair, vous n’aurez rien à faire. 

• vous n’aurez pas à vous occuper des volets juridiques et financiers. C’est à l’agence qu’il revient d’établir les différents contrats de location. Elle s’occupe aussi des états des lieux et tout le nécessaire. Il arrive que le locataire se révèle défaillant. Le gestionnaire se servira de tous les moyens légaux pour entrer en possession des sommes dues. Il peut vous conseiller dans la déclaration des impôts. Quelques agences proposent de gérer toutes les démarches relatives à la location. Ainsi les propriétaires peuvent vaquer à d’autres occupations. 

Profils de propriétaires compatibles avec la gestion locative

De façon générale, vous déléguerez votre gestion locative si:

• vous vivez loin du bien immobilier mis en location. Cela convient aussi aux personnes qui résident à l’étranger ;
• vous n’avez pas le temps de gérer votre bien immobilier ;
• la gestion personnelle ne vous intéresse pas du tout ;
• vous êtes propriétaire d’un parc immobilier non négligeable ;
• vous détenez des dizaines d’appartements dans plusieurs villes ;
• votre gestion locative nécessite un travail important et une organisation minutieuse.

Il y a une manière de tirer un meilleur parti de votre gestion locative déléguée. Elle consiste à mettre en concurrence différents acteurs. Les prix pratiqués pour la gestion sont libres et les propositions varient d’une agence à une autre.

Les inconvénients

Puisque les agences de gestion locative déléguée ne sont pas bénévoles, leurs services vous seront facturés.

Le coût de la gestion courante

D’un point de vue financier, il faut distinguer la gestion d’un immeuble de sa vente.  La vente va générer des horaires. En fonction des agences, ils sont compris entre 15% et 19% hors taxes des loyers annuels. Les charges ne sont pas prises en comptes dans ce calcul. Chaque agence est libre de fixer son prix selon les bailleurs intéressés par leurs prestations. Quant à la gestion, vous aurez à payer entre 6 et 8% hors taxes des loyers annuels. Ces honoraires sont calculés hors charges en fonction des agences. Sur une année, cela équivaut à environ un mois de loyer.

Les coûts supplémentaires

Quelques agences vous proposeront un tarif basique entre 6 et 8%. Il comprend simplement :

• l’encaissement des loyers ;
• la délivrance des quittances ;
• le paiement des charges ;
• leur régularisation.

En plus de ce prix, vous aurez une grille tarifaire comportant les frais des autres prestations. Elle concerne par exemple les travaux à effectuer. Quelques agences prennent un pourcentage selon le montant considéré. Il est évolutif. Cela veut dire que, plus les travaux sont chers, moins les honoraires sont élevés. L’établissement des actes juridiques est également compris dans une gestion locative déléguée. Sachez par exemple que vous devrez payer pour la rédaction d’un contrat de bail. Il en est de même pour son renouvellement. Dans certaines agences, il peut vous être demandé de payer 200 euros pour la rédaction de votre contrat de bail. Il n’est pas rare que la déclaration fiscale des revenus locatifs soit également facturée. D’autres frais peuvent être envisagés en cas de gestion déléguée. Il arrive par exemple qu’un bailleur veuille donner congé à son locataire. Pour cela, quelques agences peuvent opter pour un huissier de justice. Ceci vous coutera quelques 200 euros TTC alors qu’un simple courrier recommandé aurait suffi. Voilà pourquoi il est conseillé de s’informer auprès de chaque administrateur de biens, avant de signer. N’hésitez pas à demander à prendre connaissance de la grille tarifaire de toutes les prestations proposées.

Une rentabilité locative amputée

De nombreux bailleurs optent pour la gestion locative déléguée. Ils espèrent ainsi avoir des compléments de revenus. Voila qui souligne toute l’importance de la préservation de la rentabilité locative. De cette manière vous ne ferez plus de dépenses inutiles. Selon une étude réalisée par pap.fr en 2005,

• 23% des bailleurs louent uniquement un logement ;
• 76% ont au moins deux logements ;
• 50% possède au moins trois logements mis en location.

Dans de tels cas, la gestion locative est assez simple. Par ailleurs elle n’est pas chronophage.

Solliciter d’autres intermédiaires

Même dans le cas d’une gestion locative déléguée, le propriétaire peut solliciter d’autres compétences.

• Pour les actes juridiques : ils sont à fournir au locataire. Il s’agit par exemple de l’acte de caution, du contrat, etc. Vous pouvez même vous en procurer dans le commerce. Plusieurs sites sont disponibles en ligne pour trouver des actes juridiques. Vous pouvez les télécharger et les modifier pour utilisation.

• Pour l’assurance des loyers impayés : les agences vous proposent généralement une garantie. Elle couvre les loyers impayés. Cela peut générer des coûts supplémentaires. En général, vous pouvez simplement contacter un assureur. Vous n’avez pas besoin de vous adresser à un administrateur des biens. 

• Pour les conseils juridiques : ils concernent surtout les impôts. L’administration fiscale peut vous accompagner dans la déclaration de vos revenus locatifs. Il est même possible de passer par un comptable, surtout au cours de la première année. Ainsi vous connaitrez la meilleure méthode pour payer vos impôts.

Les actes de gestion locative

Que doit faire le professionnel auquel vous avez confié la gestion locative de votre logement ? Voici quelques-uns des points importants :

• percevoir les loyers et s’acquitter des charges ;
• réviser de façon annuelle le loyer et régulariser les charges, le cas échéant ;
• envoyer de façon gratuite les quittances de loyer au locataire ;
• faire la déclaration fiscale des revenus locatifs.

Dans le cas contraire, il devra s’occuper de :

• toutes les réparations autres que locatives du logement ;
• la gestion des sinistres non pris en compte par l’assurance habitation du locataire ;
• relancer les impayés, les recouvrer et faire tout ce qui sera nécessaire pour entrer en possession des dus.

L’agence doit également s’occuper de toutes les formalités de fin de contrat. Son rôle est de veiller au respect du formalisme requis :

• Le congé du locataire : il s’agit principalement du préavis. L’agence veille à l’établissement de l’état des lieux de sortie. Elle procède à la restitution du dépôt de garantie, etc.

La gestion locative déléguée par une agence nécessite la signature d’un contrat. Ce document indique une rémunération clairement définie. L’agence la perçoit pour s’occuper de plusieurs tâches,  à la place de l’administrateur des biens. Il s’agit principalement de celles mentionnées dans les actes de gestion locative.

Les pouvoirs conférés par le mandat de gestion

Dans un contrat de gestion locative, le mandataire peut s’occuper de plusieurs démarches. Celles-ci peuvent excéder le cadre de la simple gestion locative. Il s’agit par exemple de représenter le mandant.  Cela arrive souvent dans les assemblées générales de copropriété. L’agence retenue doit aussi s’acquitter des charges. Elle paie les impôts et rend d’autres services conformément aux délais légaux ou d’usage. Sachez qu’une agence bénéficie d’un mandat de gestion locative à une condition. Elle doit y être habilitée. Elle doit posséder une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière ». Dans le mandat de gestion, il doit être possible de voir la liste de toutes les missions du professionnel.

Mandat de gestion : quelles composantes ?

Voici quelques-uns des services que doit comporter un mandat de gestion :

• La location : il s’agit entre autres de la mise en publicité du bien à louer. Le gestionnaire est chargé de faire visiter le logement aux candidats locataires. En somme, il s’agit de s’occuper de la constitution du dossier locataire. Il veille également à la validation et à la solvabilité du dossier locataire. 

• La comptabilité : c’est sans aucun doute un point important dans un mandat de gestion. Il comprend l’appel de loyer, l’émission d’avis d’échéance, etc. L’agence doit également encaisser le loyer et s’assurer du paiement au propriétaire. En fonction des termes du contrat, le propriétaire a droit à un compte rendu de gérance trimestrielle.  En tant que tel, vous n’avez rien à faire pour obtenir ce rapport. 

• La gestion : il s’agit principalement de l’établissement des devis de réparation. L’agence choisie doit aussi veiller au bon déroulement des travaux. En cas de réparations, elle doit gérer l’envoi des équipes de dépannage. La réception des travaux et l’arrêté de compte locataire relèvent de sa responsabilité. 

• Le contentieux : l’agence doit relancer le paiement auprès des locataires. Ce domaine couvre aussi la déclaration et le traitement des sinistres. S’ils surviennent, elle doit alors en informer les assurances. Elle peut même être assignée devant les juridictions compétentes pour non recouvrement des loyers dûs.

Logiciels de gestion locative

Vous n’aurez aucun mal à trouver sur le marché une diversité de logiciels dédiés à la gestion locative. Ils sont totalement gratuits et sont parfois utilisés par les agences. Les personnes qui souhaitent gérer directement la location de leur logement peuvent également s’en servir. L’avantage de ces outils est qu’ils permettent d’avoir un contrôle global des loyers. Vous pourrez plus facilement envoyer les quittances. Le suivi de la gestion des réservations et même des charges est rendu plus aisé. Certains logiciels sont très perfectionnés. Ils permettent même de faire les relances nécessaires. Avec eux, vous n’aurez plus aucune difficulté pour déclarer vos revenus fonciers.

Conclusion

Le choix du mode le plus approprié pour une gestion locative n’est pas toujours facile. En effet, gérer soi-même la location ou la confier à une agence comporte des avantages et des inconvénients. Chaque option a son coût financier. On doit y consacrer plus ou moins de temps, selon le cas. Chaque mode de gestion comporte une marge de sécurité relative. Si vous êtes tenté par la gestion directe, ne négligez pas le temps à y consacrer. Faites une évaluation concrète de vos compétences. Ne les surévaluez pas. Il n’est pas rare que des démarches administratives requièrent des connaissances spécifiques. La gestion locative déléguée sera une meilleure alternative dans de nombreux cas. Elle correspond aux personnes qui n’ont pas assez de temps pour s’en occuper. Son coût  sera sans doute élevé sur le plan financier à court terme. A la longue, vous vous rendrez compte de tous ses avantages. Entre autres, il s’agit de l’important rendement économique relatif à votre investissement. De même, vous êtes dispensé de toutes les démarches. Voilà qui vous permettra de consacrer du temps à d’autres activités. En définitive, la gestion directe vous permet d’abord de connaitre les rouages de la location. C’est d’ailleurs la meilleure option si vous n’avez pas suffisamment de cash au début. Avec le temps, vous pourrez acquérir de nombreux logements locatifs. Il vous sera alors possible de solliciter une agence. Bien entendu, le choix du gestionnaire délégué ne devra pas se faire sur un coup de tête. Il faudra tenir compte de plusieurs paramètres. Il s’agit par exemple de l’expérience, du professionnalisme et même des coûts pratiqués. Dans tous les cas, la gestion locative déléguée est un bon compromis.