Le but fondamental de n’importe quel investissement immobilier est le suivant. Rentabiliser. En somme, il s’agit de gagner de l’argent. Mais avant de procéder à la mise en location de votre bien immobilier, il convient de bien estimer son loyer. E n effet, un montant trop élevé aura du mal à séduire les locataires, et ce n’est sans doute pas ce que vous souhaitez. S’il est trop faible, vous rencontrerez des difficultés. Notamment dans la rentabilisation de l’investissement. Vous vous dites sans doute que tout cela devient compliqué, mais inutile de paniquer. Une fois que vous connaitrez les règles de la location, il sera facile de fixer le loyer de votre bien immobilier.
Voici quelques points à prendre en compte. Ils vont seront utiles pour bien estimer le montant de votre loyer.
Critères d’estimation
Il est conseillé de prendre en compte plusieurs paramètres pour réussir l’évaluation de votre futur loyer. En effet, son prix doit se focaliser sur le concept de valeur locative. Cela signifie l’état réel qui représente le logement concerné sur le marché de l’immobilier. Voici donc quelques points à prendre en compte :
L’emplacement géographique
Au regard de la loi, le bailleur a toute la latitude de fixer de façon libre le montant du loyer. Cela est encore plus valable s’il s’agit d’une première mise en location par exemple. Mais cette liberté est sujette à des contraintes. Notamment selon la situation géographique du logement. A Paris par exemple, sachez que les propriétaires ont l’obligation de tenir compte des quotas de loyer. Lesquels sont fixés par arrêté préfectoral. Quant aux loyers dans la cité francilienne, ils ne doivent pas excéder 20% de loyer de référence majoré. Dans le cas contraire, le locataire a la possibilité de se retourner contre le bailleur. L’emplacement joue un rôle crucial dans l’évaluation du loyer d’un logement. En effet, le loyer de référence est pratiqué en euros par m2 de surface habitable. Cela dépend en plus du quartier dans lequel est implanté le bien. S’il est par exemple situé dans le centre-ville et proche des transports, il est évident que le loyer sera plus élevé. Bien entendu, cela est comparé à un autre logement situé dans une zone moins attractive.
L’état général du bien
L’autre critère d’évaluation du loyer de votre bien immobilier est l’état intérieur et extérieur. En effet, un logement à rénover coutera moins cher qu’un autre prêt à habiter. De plus, vous devez identifier en toute objectivité les qualités de votre logement. Ils doivent constituer un atout comparé à un autre bien immobilier. En somme, pour bien estimer le loyer en tant que bailleur, vous devez vous focaliser sur la commodité et l’usage. Constituent des plus-values pour la location :
- La présence d’un parking
- L’existence d’une terrasse
- La disponibilité d’un ascenseur
- Etc.
Ainsi le loyer fixé pourra être élevé, mais vous ne devrez pas sortir de l’intervalle réglementaire autorisé.
D’autres pratiques pour fixer son loyer
Il existe plusieurs moyens de fixer le loyer de votre logement. Il est possible de le faire soi-même ou de solliciter un expert immobilier. Dans ce dernier cas, le professionnel procédera à une estimation en prenant en compte ce qui se fait sur le marché. Au nombre de ces différentes techniques qui existent, il est possible de procéder par comparaison. Ladite comparaison se fait entre le logement concerné et d’autres. Ils peuvent se situer dans le même quartier et avoir une surface identique. Le but visé est d’analyser les tendances du loyer et ainsi procéder à une estimation selon les tendances du marché. Le professionnel chargé de cette tâche peut faire des ajustements. Et ceci selon les caractéristiques du bien. Il s’agit par exemple de son emplacement qui peut constituer un cadre exceptionnel. Idem pour ses qualités propres, etc.
Les erreurs à éviter
Le premier loyer que vous demanderez est d’une grande importance pour une location. En effet, c’est ce qui va déterminer la rentabilité de votre investissement locatif. Le loyer dans une mesure non négligeable est le meilleur moyen d’arriver à l’atteinte de cet objectif. Il faudra quand même veiller à ne pas fixer un loyer trop élevé. Un prix trop au-dessus de ceux pratiqués sur le marché éloignera les locataires. Cela peut même entrainer une longue période où le logement ne sera pas occupé. Vous aurez donc des pertes. A l’opposé, un loyer trop bas nuira aussi à vos intérêts. D’un côté la demande sera sans doute plus élevée, mais il ne faut pas perdre de vue la rentabilité locative. Une fois que vous avez mal fixé le loyer (cas d’un montant trop bas), il sera difficile de le réévaluer à la hausse à cause de l’IRL. Il s’agit simplement de l’Indice de Référence des Loyers qui est pris en compte dans la réévaluation annuelle du loyer.
Estimer le loyer en cas de relocation
Dans le cas d’une relocation, cela fait intervenir la notion de zone tendue. Il y a 28 agglomérations mentionnées par l’encadrement des loyers. En dehors d’elles, vous avez la liberté de fixer votre loyer en cas de relocation. Si cela a par exemple lieu dans une zone tendue, il faut savoir qu’un seuil maximal est fixé. L’ancien locataire payait un certain loyer déjà fixé. Le nouveau loyer ne peut être supérieur au précédent. En résumé et dans le cas d’un nouveau contrat de bail, vous ne pouvez pas fixer un loyer plus élevé que celui prévu par l’IRL. Par ailleurs vous ne pourrez pas augmenter le loyer. Sauf si c'était déjà le cas lors de l’année précédant ce nouveau contrat de bail. Cela ne signifie pas que vous pouvez cumuler les différents indices d’IRL en vigueur, si vous n’aviez jamais révisé votre loyer.
Mais il existe certaines circonstances. En présence de ces dernières, le loyer peut être plus élevé que celui que payait le locataire précédent. Si par exemple vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du bien immobilier au cours des 6 derniers mois. La condition supplémentaire est que le coût est supérieur ou égal à la dernière année de loyer. Ce qui vous donne alors la possibilité d’exiger un loyer plus élevé. Un autre cas est celui où le bien immobilier est resté vacant pour une période supérieure à 18 mois. Toutes ces règles ne sont pas applicables aux propriétaires de logement à Paris. Car ils doivent toujours suivre les prescriptions du loyer de référence majoré. Pour finir, examinons le cas où le précédent loyer est sous-déterminé. Là, vous avez la possibilité en tant que bailleur d’aller au-delà du taux annuel de variation de l’IRL. Les propriétaires qui veulent augmenter leur loyer doivent fournir des preuves. Elles concernent des logements identiques dans la même région. Au final, le nouveau loyer demandé pourra être déterminé en fonction de ceux-là.
Réussir sa mise en location
L’estimation du loyer est un point assez important qui ne doit pas être pris à la légère. En effet, cela a une grande influence. Notamment sur la rentabilité de votre investissement locatif. C’est généralement une étape complexe pour les bailleurs, car certains ne savent pas toujours comment s’en sortir. Par ailleurs, de nombreuses lois existent et encadrent les choses. Il faut composer avec elles. Dans un premier temps, vous devez donc faire ce qui suit. Déterminer quels sont les dispositifs qui encadrent votre logement. Après cet exercice, vous pourrez facilement estimer le loyer. Celui que vous comptez fixer pour la location de votre bien immobilier. La législation française encadre de façon stricte tout ce qui relève de la fixation des loyers. Et ceci en fonction des zones géographiques. Retenez qu’en tant que bailleur, vous devez surtout faire preuve de logique et donc de bon sens.
Bien entendu, l’objectif étant de rentabiliser le bien immobilier mis en location. Notez cependant qu'un loyer trop élevé ne pourra qu’éloigner les potentiels locataires. Mis à part dans quelques régions où l’offre sur le marché locatif est réduite. Les agents immobiliers sont également des sources fiables. Notamment en matière d’astuces pour réussir la fixation de votre loyer. L’une des premières techniques consiste à déterminer la valeur locative du logement. Ceci en dehors des charges et surtout en état d’habitabilité. L’étape suivante consiste à déterminer le taux de capitalisation à appliquer. Pour cela, vous pouvez soit utiliser le mécanisme du taux, ou les indicateurs de fixation de taux. Retenez que les taux faibles offrent la sécurité et donc augmentent la valeur. Les taux forts quant à eux présentent plus de risques et possèdent une faible valeur. Il ne vous restera plus qu’à déduire le montant actualisé des éventuels travaux exécutés.
Vous savez à présent comment procéder pour fixer le loyer de votre bien immobilier. Tenez compte de la zone géographique. Outre ce premier aspect, il faudra prendre en compte un second détail. Les différentes lois en vigueur. Par ailleurs, évitez un loyer trop faible. Idem pour le loyer trop élevé. Autrement, vous risquez d’avoir une mauvaise rentabilisation de votre investissement locatif. Appliquez les conseils donnés et vous sortirez gagnants de votre investissement locatif.
