Récemment limitée par la loi afin de freiner la flambée des prix dans les zones les plus tendues, l'augmentation du prix des loyers est encore possible pour les bailleurs, sous certaines conditions.
En tant que propriétaire bailleur, l'objectif principal de l'investisseur immobilier est bien de générer des revenus supplémentaires, que ce soit pour financer l'achat de son bien, ou pour investir dans un autre projet. Par conséquent, maintenir des mensualités locatives rentables et optimiser leur montant au maximum est l'une de ses priorités. Il existe, encore aujourd'hui, différentes manières d'y parvenir afin de remplir ces objectifs.
Voici un résumé complet des informations dont vous avez besoin pour augmenter le montant de votre loyer en toute légalité.
La révision annuelle du loyer
La solution la plus classique et la plus courante pour un bailleur souhaitant augmenter le montant de son loyer est l'augmentation annuelle. Cette réévaluation ne peut s'effectuer qu'à la date anniversaire de l'arrivée du locataire dans le bien immobilier. La clause de révision annuelle du loyer doit de plus figurer sur le bail du contrat de location pour pouvoir être appliquée. L'augmentation annuelle du loyer est encadrée par la loi : elle doit en effet être alignée avec l'Indice de référence des loyers (IRL), librement consultable sur le site de l'Insee. Une fois l'IRL actuel consulté, le bailleur peut aisément calculer le nouveau montant du loyer qui sera demandé au locataire, en effectuant le calcul suivant : Nouveau montant du loyer = Montant du loyer actuel (hors charges) x Nouvel IRL / IRL en vigueur à la signature du bail
En outre, si l'indice de référence des loyers vient à diminuer d'une année à l'autre, le bailleur ne pourra pas exiger d'augmentation du loyer. Depuis l'application de la loi ALUR du 14 mars 2014, la rétroactivité sur les augmentations de loyer non perçues durant les 5 dernières années n'est plus appliquée. Depuis lors, s'il souhaite modifier le loyer d'année en année, il est conseillé au bailleur d'avertir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.
À noter : il est possible de dépasser l'augmentation alignée sur l'IRL lorsque le loyer est sous-évalué par rapport aux logements similaires dans la même zone géographique.
Si le loyer est sous-évalué par rapport aux logements de même type
Une autre manière d'augmenter le prix de son loyer est de le comparer à ceux des logements proches et similaires. Si le bailleur peut rassembler 3 exemples de loyers supérieurs dans la même résidence ou dans une résidence de même type, il peut alors demander une augmentation de mensualités à son locataire, et ce même si ce dernier vit déjà dans le bien. Cette demande ne peut cependant pas être effectuée dans les 6 derniers mois du bail de location.
Attention : dans les communes peuplées de plus d'un million d'habitants, le bailleur doit rassembler 6 exemples de loyers supérieurs, au lieu de 3.
Entre deux locataires
Pour augmenter le montant de son loyer entre deux locataires, le bailleur peut se référer à la liste des communes qui ne sont pas soumises à la loi sur l'encadrement des loyers. Cette liste se trouve en accès libre sur le site du gouvernement. Pour lesdites communes, il est encore possible d'augmenter librement le loyer lors d'un changement de locataire. S'il désire augmenter le prix du loyer d'un logement situé dans une autre commune, le bailleur doit utiliser la clause de révision annuelle des loyers. Il est par ailleurs conseillé d'indiquer l'ancien prix sur le bail de location, afin d'éviter tout conflit avec le locataire.
Effectuer des travaux d'amélioration ou de mise en conformité
Si de tels travaux ont été effectués dans le bien immobilier loué, le bailleur est en droit d'augmenter le prix de son loyer, en adéquation avec les améliorations apportées.
Ces travaux peuvent être de natures diverses :
- changement de fenêtre,
- installation d'une climatisation,
- amélioration des performances énergétiques par l'isolement,
- réparation ou remplacement de chaudière...
L'augmentation de loyer pouvant être alors légalement appliquée peut s'élever, au maximum, à 15% du montant total des travaux.
À noter : le montant des travaux effectués doit être supérieur ou égal à la moitié d'une année de loyers perçus pour permettre une augmentation du prix du loyer.
Un propriétaire dispose donc de plusieurs possibilités pour augmenter le prix de son loyer. Bien que la législation récente ait quelque peu limité la liberté de modifier le montant des mensualités locatives, une bonne connaissance de cette dernière et le respect des cadres légaux permettent encore au bailleur d'optimiser ses revenus.
