Le cash flow est l’un des éléments essentiels qui concerne l’investissement immobilier que ce soit de l’achat revente ou un projet de rendement locatif. D’une façon générale, cette expression désigne un ensemble de flux de trésorerie permettant de mesurer les finances et les bénéfices d’une entreprise sur une période déterminée. Mais dans le domaine de l’immobilier, que signifie le cash flow ?
Vaut-il mieux s'intéresser à la rentabilité ou au cash flow pour son futur investissement immobilier locatif ? Qu'est-ce qui est le plus important ? Nous répondons au débat sur l'utilisation de ces indicateurs et comment les manier au mieux.
Qu’est ce que le cash flow
Partons de la traduction du terme qui signifie « trésorerie » ou plus précisément l’excédent de trésoreries. On peut définir le cash flow en immobilier en tant que réserve financière qui reste après avoir bénéficié le loyer et après le paiement de toutes les dépenses mensuelles notamment le crédit immobilier, les charges de l’immeuble, les impôts, etc. Le cash flow est de la monnaie sonnante et trébuchante. Il représente ni plus ni moins que le montant (en euros) que vous percevez sur un investissement immobilier.
Dans l’investissement immobilier, ce principe hyper important est un moyen d’évaluer l’intérêt à entreprendre une action et à mettre en évidence les faiblesses et les forces des flux financiers. Il est primordial d’en tenir compte pour assurer un investissement locatif à haut rendement. Le cash flow : un facteur de développement du secteur immobilier Actuellement, aucun professionnel de l’immobilier ne peut passer à côté du cash flow. Car trouver un équilibre primordial entre les bénéfices et les dépenses est la voie de la réussite dans ce secteur. D’ailleurs, les statistiques le prouvent. La grande majorité des investisseurs qui ont su rentabiliser leur cash flow et le garder sur une lancée positive ont fait fortune. Cependant, le cash flow n’est pas une notion à sens unique.
Le calcul du cash flow
La formule de calcul du cashflow est très simple :
Cashflow immobilier = Revenus (loyers + charges payés par le locataire) - Dépenses
Tout cela reste assez basique et le cashflow ne va pas vous servir tout le temps. En revanche, le cashflow est très utile pour comparer. Prenons un exemple, c’est toujours plus simple pour comprendre.
Vous avez un immeuble à 500 000 € d’un côté, et un studio à 50 000 €. Bien sûr, avec l’immeuble à 500 000 €, vous aurez beaucoup plus de cash flow, car vous arriverez à 1 000 ou 2 000 € de cash flow assez facilement (pour du locatif). Sur le studio à 50 000 €, vous aurez peut-être 100 ou 200 € de cash flow locatif, si l’investissement immobilier est exceptionnel.
Retenez que tout ça, c’est uniquement de l’argent. On parle d’argent qui tombe sur votre compte en banque tous les mois. Il faut tout de même considérer certaines choses : acheter un immeuble à 500 000 € signifie de mettre un plus gros apport, l’obtention du prêt sera plus délicate, le dossier d’emprunt à monter sera beaucoup plus lourd, etc.
En achetant un studio, vous débloquez beaucoup plus facilement votre emprunt et vous pouvez enchaîner tout de suite sur un autre investissement immobilier. Il faut donc être certain que le jeu en vaille la chandelle. Même s’il y a légèrement moins de cash flow à aller chercher, il est parfois préférable d’opter pour l’option la plus rentable.
Les différents types de cash flow
On peut distinguer deux formes de cash flow : il peut être soit positif ou soit négatif. Dans quel cas peut-on désigner l’un ou de l’autre ?
Cash flow négatif
On ne va pas passer par quatre chemins. On parle de cash flow négatif quand l’investissement devient une dépense et non un gain. Dans votre activité, les entrées sont inférieures aux sorties. Malgré leurs efforts, beaucoup d’investisseurs tombent facilement dans cette situation.
Cash flow positif
A l’inverse, le cash flow est positif lorsque l’ensemble des entrées financières est supérieur à l’ensemble des sorties. C’est le Graal de l’investisseur rentable et qui le distingue de ceux qui veulent juste tenter le coup. C’est d’ailleurs ce qu’il faut viser pour que votre investissement ne vienne pas plomber votre budget et afin que vous continuiez à vous enrichir pendant une période difficile.
Pourquoi viser le cash flow positif dans l’immobilier ?
Le cash flow positif est tout simplement un indicateur de bonne santé financière dans l’investissement immobilier rentable. En respectant le principe de rentabilité, l’investisseur peut remplir ses obligations car il crée de la richesse sous forme de liquidités, ce qui rassure les banques ou autres établissements financiers. Aussi, il sera en mesure de rembourser un crédit auprès d’une banque, d'assurer les charges de copropriété et de payer les diverses taxes. Ainsi donc, un cash flow positif permet de viser un meilleur investissement. Comment y parvenir ?
Créer un cash flow positif
La seule et unique manière d’assurer un cash flow positif est d’acheter un bien dont les recettes couvriront l’ensemble des dépenses. Par conséquent, quelques règles sont à suivre :
- L’achat du bien doit s’effectuer en dessous du marché, il faut maximiser la marge de négociation.
- Dans le cas d’une copropriété, les charges doivent être faibles (pas de gardien, peu ou pas espaces verts...)
- Toujours privilégier une zone intéressante.
- Les travaux de rénovation doivent augmenter sa valeur locative.
Si vous faites partie de ces investisseurs qui ont un cash flow positif que pouvez-vous en faire ?
Ce qu’il faut faire d’un cash flow positif
Un cash flow positif ça se travaille. Il est possible de l’utiliser de différentes façons mais seules trois nous intéressent : l’épargner, l’utiliser en guise de revenu ou l’investir dans l’immobilier.
Épargner son cash-flow
L’épargne est sans doute la meilleure option lorsque l’on a un cash-flow positif. Les imprévus d’un investissement immobilier peuvent survenir d’un moment à l’autre donc avoir de l’argent en réserve est nécessaire. En effet, les travaux de réparation et de rénovation pèsent lourds sur le budget. Il faut dans ce cas prendre une mesure de prévention pour pouvoir faire face à toutes les dépenses sans être faillite.
Utiliser son cash flow en tant que revenu
On peut également utiliser le cash flow en tant que revenu ou prime qui sera complémentaire au salaire initial et assurer ainsi les charges supplémentaires et imprévues. Il s’agit d’un « en-cas » lorsque le salaire de base n’arrive pas à couvrir toutes les charges existantes ou les nouvelles charges qui se créent (frais scolaires, maladies imprévues, etc).
Le cash flow passe-t-il avant la rentabilité locative ?
Le cash flow et la rentabilité sont deux chiffres différents mais ils peuvent être corrélés. En effet, plus vous avez de rentabilité, plus vous êtes susceptible d’avoir du cash flow.
La question à se poser si vous souhaitez trancher entre les deux est : préférez-vous un pourcentage ou une somme d’argent ? C’est aussi simple que cela. Vous l’avez compris, la rentabilité est un pourcentage. Cela sert à prendre un investissement immobilier, le mettre en face d’un autre et les comparer afin de se rendre compte quel est le meilleur, au niveau du rendement.
Grâce à la rentabilité locative, vous pouvez comparer des investissements qui ne sont pas les mêmes, mais aussi qui ont des ordres de grandeur différents. Vous pouvez comparer un immeuble à 1 million d’euros avec un studio à 50 000 euros, puisque ce chiffre de rentabilité locative est un pourcentage. La valeur sera de 0 à 100 %, peu importe de quel bien il s’agit.
Pour résumer, la rentabilité locative va servir à deux choses :
- La première, nous venons de la voir, c’est de comparer les biens entre eux.
- La deuxième, est que la rentabilité va vous donner un premier aperçu rapide du potentiel d’un bien. Imaginons que vous soyez en train de regarder les annonces, et bien vous pouvez facilement calculer la rentabilité locative.
Pour rappel, la formule de calcul rentabilité locative brute est la suivante :
Rentabilité locative = Somme des loyers (12 loyers mensuels) / Prix d’achat
Vous multipliez par 100 pour avoir un pourcentage. Vous le voyez, c’est très rapide comme formule de calcul. Nous arrivons à avoir un premier chiffre, qui n’est pas vraiment exact il est vrai. De manière plus réaliste, il faudrait enlever les charges, et intégrer les impôts. L’impact de la fiscalité peut, parfois, mener facilement à deux, trois, quatre points de pourcentage de différence. Mais toute proportion gardée, ce chiffre d’une première rentabilité va nous permettre de commencer à comparer.
Le niveau de rendement peut être le même en ayant dépensé 500 000 €, qu’en ayant dépensé 100 000 €. En revanche, le cash flow va être différent. Retenez donc que cash flow et rentabilité sont des indicateurs à prendre ensemble dans un investissement locatif.
Comment optimiser sa rentabilité locative ?
Soyez actifs avant, pendant et après les visites !
Tout d’abord, nous l’avons mentionné plus haut, pensez à faire des premiers calculs de rentabilité lorsque vous parcourez les annonces. Ensuite, lorsque vous faites des visites, adoptez le même réflexe et posez-vous les bonnes questions : combien pouvez-vous obtenir de loyer ? Qu’est-ce que vous pouvez faire avec le bien ?
Faites un petit débriefing après la visite et projetez plusieurs solutions sur le papier, un maximum de solutions. Essayez de projeter un maximum de solutions quoiqu’il arrive afin de ne pas rester bloqué sur une seule possibilité. Regardez les loyers pour rester réaliste sur le marché. Cela vous donne un chiffre global de loyer. Il ne vous reste plus qu’à faire votre calcul de rendement par rapport à ce chiffre et par rapport au prix que vous espérez obtenir avec la négociation.
C’est à ce moment précis que vous allez savoir si vous pouvez y aller. Vous allez savoir s’il faut négocier davantage, s’il faut faire autre chose.
Projeter le cash flow pour prendre une décision d’achat
Si vous décidez de vous intéresser davantage au bien, il va falloir calculer beaucoup plus en profondeur. On fait entrer les impôts dans le calcul. On va projeter le montage suivant le type de bien : en SCI, en SAS, en SARL, peu importe.
Vous allez pouvoir projeter votre cash flow pour vous donner une idée. Ce cash flow projeté permet de décider si oui ou non, vous y allez. Vous le voyez, rentabilité et cash flow dans l’immobilier locatif sont des indicateurs qui doivent se répondre entre eux !
C’est pour cela qu’il faut se former en profondeur et connaître le plus de choses possible. Il n’y a pas de recettes toutes faites qui marchent à tous les coups, mais l’immobilier est plein d’indicateurs, plein d’indices et plein de possibilités.
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Comment faire du cash flow si votre ville est trop chère ?
Nous allons casser un peu les idées reçues si vous pensez que votre région est trop chère ou si vous habitez dans une grande ville (région parisienne, bordeaux, marseille, lyon). Permettez-nous de dire qu’il n’y a pas de régions qui sont plus compliquées que d'autres. En revanche, il y a des villes qui sont plus difficiles que d'autres, notamment les grandes agglomérations et particulièrement celles qui ont une croissance supérieure aux attentes au niveau des prix. Tout le monde fonce dans ces villes et la concurrence est donc plus présente.
Attention aux prix affichés
Il faut comprendre que les prix affichés sont des prix de base. Les agents immobiliers et les vendeurs ont envie de vendre le plus cher possible. Ils ne vont pas directement afficher leur meilleure offre. Les prix que vous voyez sont toujours des prix gonflés !
Il y a donc une marge de négociation pour votre investissement, ça ne fait pas plaisir au vendeur, mais il est quand même capable d’entendre votre offre. Vous avez, parfois aussi, des personnes qui ont des problèmes dans leur bien et qui ont du mal à vendre !
Les prix sont des offres de départ, à vous de faire du volume, à vous de sortir et d’aller visiter. L'investissement immobilier ne se passe pas uniquement sur internet ! Ne passez pas des heures à regarder des annonces, il faut aussi sortir dans la rue et aller faire des visites. C’est là que vous vous créez des opportunités. Certes, cela prend du temps, de l'engagement, mais c'est ça l'investissement immobilier.
Il y a mille façons de faire de l'investissement immobilier, et donc, du cash flow !
L'exploitation d’un bien est un levier très important pour générer du cash flow quand vous êtes dans une ville compliquée. L’exploitation d’un bien correspond à comment vous gérez votre bien, à comment vous allez le mettre en location. Il existe beaucoup de manières différentes pour faire de l’investissement immobilier locatif. Vous avez la location nue, la location meublée, la colocation, la courte durée, les locaux commerciaux. Il y a mille façons, mille possibilités ! Vous avez même des personnes qui font de la location de parkings !
À vous d'explorer les différentes solutions. Encore une fois, cela demande de se former, mais c'est le jeu ! Si vous voulez accélérer votre apprentissage, vous êtes au bon endroit. Greenbull Campus vous propose un ebook totalement gratuit qui peut vous faire passer au niveau supérieur en investissement immobilier locatif.
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Résoudre des problèmes pour plus de cash flow
Régler des problèmes est la principale mission d’un investisseur immobilier qui souhaite booster son cashflow locatif dans une ville compliquée. Il y a une équation très simple :
Plus de problèmes réglés = plus d'argent
Tout simplement, cela fonctionne sur de l'achat-revente, sur de la mise en location, sur absolument tout ! Quand vous réglez des problèmes, vous avez plus de résultats. Nous ajoutons même que, plus les problèmes sont importants, et plus vous allez avoir de rendement positif.
Cela permet d’éliminer la concurrence, qui est forte dans les grandes villes. Prenons l'exemple d’un arrêté d'insalubrité sur un immeuble. Personne ne veut y aller, le projet fait peur à tout le monde. Pourtant, si vous arrivez à régler ce problème, vous éliminez la concurrence, et en plus, il y a vraiment du cash flow à faire parce que vous avez pu travailler le prix du bien. En effet, avec un arrêté d'insalubrité, le vendeur est quand même beaucoup plus enclin à baisser son prix.
L'association comme levier pour générer du cash flow
Si vous débutez dans l’investissement locatif, vous pouvez débuter à plusieurs, avec un très bon ami qui se forme, avec un frère, une sœur ou avec un autre investisseur immobilier. Vous pouvez rencontrer de potentiels associés pour votre investissement locatif sur des événements, dans un séminaire. Ce qui est encore mieux, c’est de trouver quelqu’un qui est plus en avance que vous, en termes de connaissance sur la manière de générer du rendement positif ou en termes d'argent.
C’est cela qui va vous permettre d'accélérer au début et de générer plus de cashflow ! Avec l’association, vous allez aussi pouvoir vous spécialiser et déléguer certaines tâches. Une personne peut faire les recherches, une autre gère la négociation, une autre fait les travaux, et une autre s’occupe du rendement, etc. C’est à plusieurs qu’on génère plus de cash flow dans l’investissement immobilier locatif, n’ayez pas peur de travailler en équipe !
