L'état descriptif de division (EDD) est un document technique généralement annexé au règlement de copropriété. Il donne le détail des lots qui composent la copropriété, avec des indications sur leur situation au sein de l'immeuble. L'état descriptif est publié au fichier immobilier, avec le règlement de copropriété. Si vous souhaitez diviser une maison en appartements et réaliser une mise en copropriété, vous aurez besoin de ces documents. Découvrez dans cet article le contenu de l'état descriptif de division, son intérêt et les formalités liées à sa création ou sa modification.
État descriptif de division : de quoi parle-t-on ?
Le règlement de copropriété fixe les règles qui assurent le bon fonctionnement d'une copropriété, notamment en ce qui concerne l'usage des parties communes. Il précise les droits et obligations des occupants de l'immeuble. L'état descriptif de division vient le compléter.
Quel est le contenu de l'état descriptif de division ?
L'état descriptif de division est un document obligatoire. Son contenu vise à détailler les lots d'une copropriété. Il permet d'identifier précisément :
- la localisation géographique de l'immeuble (référence cadastrale et superficie) ;
- la nature de chaque lot de l'immeuble (appartement, chambre de service, cave, etc.) ;
- le numéro de chaque lot au sein de la copropriété ;
- l'emplacement précis du lot dans l'immeuble (bâtiment, escalier, étage, etc.) ;
- la quote-part de parties communes associée à chaque lot.
La quote-part de parties communes de chaque lot est exprimée en tantièmes. Elle est utilisée pour le calcul et la répartition des charges. L'EDD est obligatoirement résumé dans un tableau. Il est généralement accompagné d'un plan détaillé des lots de la copropriété.
Où se trouve l'état descriptif de division ?
L'état descriptif de division peut se trouver directement dans le règlement de copropriété. Lorsque ce n'est pas le cas, il est annexé au règlement de copropriété ou inclus dans tout autre acte ou décision judiciaire.
Quelle est la valeur contractuelle de l'état descriptif de division ?
L'état descriptif de division a d'abord été considéré comme un simple document utile pour la publicité foncière. Un arrêt de la Cour de cassation de juillet 2017 établit une valeur contractuelle à l'EDD, dès lors que celui-ci précise les dispositions indiquées dans le règlement de copropriété. Aucune clause du règlement de copropriété ne doit le contredire. Le règlement de copropriété doit lui-même conférer une valeur contractuelle à l'EDD.
État descriptif de division : quelle est son utilité ?
Établir un état descriptif de division est un acte obligatoire dès lors que l'on crée une copropriété. Cette obligation est valable quelle que soit la taille de la copropriété. L'EDD a plusieurs fonctions.
Identifier l'immeuble et les lots d'une copropriété
Grâce à l'EDD, les services de publicité foncière peuvent identifier la propriété des parties privatives d'une copropriété. Il facilite la recherche des hypothèques associées. Sa publication officielle permet aux acquéreurs potentiels d'un lot de vérifier son existence légale.
Garantir le calcul et la répartition des charges au sein d'une copropriété
L'état descriptif de division associe un nombre de tantièmes de parties communes à chaque lot au sein d'une copropriété. Cette répartition sert au calcul du montant de charges générales de chaque propriétaire au sein de la copropriété. La méthode de calcul des tantièmes doit être indiquée. Le syndic de la copropriété collecte ensuite les charges.
Faciliter la vente d'un lot au sein d'une copropriété
Lorsque l'on est l'unique propriétaire d'un bien divisé en plusieurs lots d'habitation, le régime de copropriété n'est pas obligatoire. Cependant, lorsque l'on souhaite vendre un lot à un autre propriétaire, la mise en copropriété devient obligatoire. Un règlement de copropriété et un état descriptif de division doivent alors être établis.
État descriptif de division : comment l'obtenir quand on crée une copropriété ?
La loi Alur de 2014 exige que l'EDD soit remis à un acheteur lors de l'acte de vente d'un lot en copropriété. Si vous projetez de créer une copropriété, il est indispensable de le constituer. Un locataire qui signe un bail doit également en recevoir une copie.
Qui rédige l'état descriptif de division pour une copropriété ?
L'état descriptif de division d'une copropriété est une pièce importante pour tout propriétaire. Il est établi par un géomètre-expert, un huissier ou un notaire. Toute modification de ce document obligatoire doit être rédigée par un notaire, qui établit un acte modificatif. L’article 71 du décret du 14 octobre 1955 portant sur la réforme de la publicité foncière encadre l'état descriptif.
Quelles formalités pour créer ou modifier un état descriptif de division ?
Le prix d'un EDD varie en fonction de la taille de l'immeuble, du nombre de lots, etc. Il varie également s'il s'agit d'une première rédaction ou d'une modification.
Mise en copropriété et état descriptif de division
L'état descriptif de division doit être rédigé au moment de la mise en copropriété. Pour un immeuble de plus de dix ans, un diagnostic technique global est requis. Ce diagnostic technique dresse un état des lieux de l'immeuble. Il analyse l'état des parties communes et les améliorations à apporter. Il évalue le coût d'une bonne conservation de l'immeuble et le respect des obligations légales du syndicat des copropriétaires. Un diagnostic de performance énergétique est requis, de même qu'un diagnostic amiante et plomb.
Modification d'un état descriptif de division déjà existant
Une fois rédigé, l'EDD n'est pas figé. Il peut être modifié en cas de division ou de réunion de lots. Dans ce cas, la demande de modification doit être portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires. Elle est soumise à un vote. L'assemblée des copropriétaires doit avoir donné son accord avant de commencer les travaux. Les frais de modification de l'EDD sont à la charge du copropriétaire demandeur. Si la modification des lots concerne tous les copropriétaires et modifie le calcul des tantièmes de la copropriété, il faut faire intervenir un géomètre-expert. Attention : dès lors que l'état descriptif est inclus dans le règlement de copropriété, toute modification du document entraîne une modification du règlement de copropriété. La décision est donc soumise à vote à la double majorité.
