Marchand de biens : quand investir dans l'immobilier devient un métier

Comment devenir marchand de biens ?

Pour devenir marchand de biens, nul besoin de diplôme ou d'autorisation : une simple inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés) suffit. En effet, à la différence de l'agent immobilier, il est possible d'exercer l'activité de marchand de biens sans l'obtention de la carte T (carte Transactionnelle immobilière, délivrée par la CCI). Cependant, pour embrasser cette profession, de solides connaissances sont requises dans des domaines aussi variés que :

• le droit de l'urbanisme ;
• la maîtrise d'ouvrage ;
• la fiscalité ;
• etc.

L'activité englobe les opérations suivantes :

• achat revente ;
• vente à la découpe ;
• rénovation et réhabilitation ;
• location en attendant la revente du bien.

Le marchand de biens achète en son nom, en vue de les revendre :

• des immeubles déjà construits ;
• des fonds de commerce ;
• des terrains à bâtir ;
• des parts ou actions de sociétés à prédominance immobilière.

Le marchand est rémunéré par le bénéfice réalisé lors de la vente et non par une commission comme un agent.

Pour exercer cette activité, aucune certification/diplôme n'est nécessaire. Néanmoins, il est fortement recommandé de suivre une formation d'un organisme spécialisé.

Quel statut juridique pour un marchand de biens ?

Cette profession peut être exercée en nom propre ou dans le cadre d'une société commerciale (SARL, SAS, SASU)... L'auto-entreprise et la SCI sont exclues des formes juridiques envisageables.

Auto-entreprise ou SCI : c'est possible ?

Rien ne s'oppose à l'exercice de cette profession sous le régime de l'auto-entreprise sauf un détail important : le seuil de chiffre d'affaires limité à 176 200 euros au 1er janvier 2021. Un plafond très vite dépassé lorsque l'on parle d'achat revente d'immeuble. Le statut d'auto-entrepreneur est donc incompatible avec cette profession. Tout comme la SCI (société civile immobilière) qui ne peut pas exercer d’activité commerciale. Par conséquent, une SCI - par définition civile - ne peut pas réaliser ces opérations qui caractérisent cette profession.

Marchand de biens en nom propre

L’exercice en nom propre (entreprise individuelle) suppose que l’entreprise est confondue avec le patrimoine personnel de l’entrepreneur.
Avantages de l'EI :

• formalités de création simples ;
• absence d’apport ;
• l’exploitant dispose des pleins pouvoirs ;
• possibilité d'opter pour l’EIRL.

Inconvénients de l'EI :

• responsabilité totale et indéfinie de l’exploitant envers ses créanciers professionnels ;
• fiscalité uniquement basée sur le bénéfice réalisé ;
• impossibilité de s'associer ;
• une seule entreprise individuelle peut être créée.

Les sociétés commerciales adaptées cette l'activité

Les sociétés commerciales les plus adaptées cette profession sont la SARL (ou l'EURL en cas d'associé unique) et la SAS (ou la SASU en cas d'actionnaire unique).

Les avantages de la SARL :

• création avec peu de capitaux ;
• responsabilité des associés limitée au montant de leurs apports ;
• possibilité pour le gérant de choisir son régime de protection sociale (salarié ou non salarié).

Les inconvénients de la SARL :

• statut social de TNS imposé au gérant majoritaire ;
• fonctionnement rigide ;
• dividendes soumis à cotisations sociales.

Les avantages de la SAS :

• pas de capital minimum ;
• statut social de salarié pour tous les actionnaires (même l'actionnaire majoritaire) ;
• cadre juridique souple ;
• capital variable ;
• les actionnaires ne sont pas responsables des dettes (sauf mauvaise gestion ou fraude).

Les inconvénients de la SAS :

• complexité de la rédaction des statuts ;
• régime des travailleurs non salariés impossible pour le dirigeant.

Pour en savoir plus, téléchargez gratuitement le guide pour devenir marchand de biens.

À quoi ressemble la fiscalité des marchands de biens ?

Régime d'imposition, taxe sur la valeur ajoutée, frais de notaire : on regarde en détail les particularités de la fiscalité des marchands.

Le régime d'imposition

Si le métier est exercé en nom propre, les bénéfices (plus-value) sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. La plus-value ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention.
Lorsqu'il s'agit d'une SAS ou d'une SARL (SASU ou EURL), les bénéfices sont soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) suivant ce barème :

• 15 % jusqu’à 38 200 euros de bénéfices ;
• 28 % au-delà 38 200 euros de bénéfice (pour les exercices ouverts à partir de janvier 2020) ;
• 26,5 % au-delà 38 200 euros de bénéfice (pour les exercices ouverts à partir de janvier 2021).

Pour rappel, le bénéfice correspond à la différence entre le prix de vente de l'immeuble et son prix de revient augmenté des frais et charges.
En attendant leur revente, les appartements (ou maisons) en possession de marchand de biens peuvent être mis en location. Dans ce cas, un bail est signé et des loyers sont encaissés. Ce revenu locatif s’ajoute aux recettes réalisées par le professionnel ou sa société. Tous les frais engagés pour la mise en location et l’entretien du bien sont déductibles de la base imposable.

Les règles applicables en matière de TVA

Selon qu'elles portent sur de l'ancien, du neuf ou des terrains à bâtir, vous peuvez être soumis à la TVA sur marge, de plein droit ou bénéficier d'une exonération.

La taxe sur la valeur ajoutée sur les ventes d'immeubles anciens

Les ventes de biens anciens sont exonérées de taxe sur la valeur ajoutée (sauf option pour la TVA sur le prix total ou sur la marge).
Un bien (appartement, maison individuelle, local, etc.) est considéré comme ancien quand :

• sa construction date de plus de 5 ans ;
• il a déjà fait l’objet d’une vente ou d’une autre forme de mutation.

Dans le cadre d'arbitrages portant sur des biens anciens, vous pouvez opter pour le paiement de la TVA sur marge. Cette option permet de déduire la taxe sur la valeur ajoutée payée sur la rénovation.
Pour rappel, cette taxe consiste à ne collecter la taxe sur la valeur ajoutée que sur la marge réalisée lors de l'opération d’achat-revente.
Important : après rénovation lourde, un bien ancien peut être considéré comme neuf. Dans ce cas de figure, la vente sera soumise à la taxe sur la valeur ajoutée des biens neufs, abordée dans les lignes qui suivent.

La TVA sur les ventes d'immeubles neufs

Les ventes d'immeubles neufs sont soumises à la TVA sur le montant total de la vente (taux de 20 %).
Un bien (appartement, maison individuelle, local, etc.) est considéré comme neuf quand :

• sa construction date de moins de 5 ans ;
• un bien ancien a fait l’objet de travaux de rénovation importants.

Conformément à l'article 257 du Code général des impôts, les travaux conduisant à la production d’un bien neuf (vis-à-vis de la TVA) peuvent consister en une surélévation ou rendre à l’état neuf l'un ou l'autre des éléments suivants :

• la majorité des fondations ;
• la majorité des éléments (hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage) ;
• la majorité de la consistance des façades (hors ravalement).

Ces travaux peuvent également porter l'ensemble des éléments de second œuvre suivants (proportion de 2/3 au moins) :

• planchers (hors planchers déterminant la résistance ou la rigidité de l’ouvrage) ;
• huisseries extérieures ;
• cloisons intérieures ;
• installations sanitaires et de plomberie ;
• installations électriques ;
• système de chauffage.

Un immeuble ancien rénové selon ces critères peut être requalifié comme un immeuble neuf. Sa vente est alors assujettie à la TVA sur le montant total de la vente. Cette requalification peut entraîner un redressement fiscal.

La TVA sur les ventes de terrains à bâtir

Les ventes de terrains à bâtir sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20 % :

• TVA sur la marge dans le cas d'un terrain acheté à un non-assujetti à la TVA ;
• TVA sur la totalité du prix de cession dans le cas d'un terrain acheté à un assujetti à la TVA.

Frais de notaires et droits de mutation

Le marchand de biens bénéficie de frais de notaire réduit. Soit 2 à 4 % du prix de vente du bien (contre 7 % environ pour un particulier).
Conformément au Code général des impôts (articles 1115 et 1594-0 G), le marchand de biens est exonéré :

• de droits et taxes de mutation si le bien est revendu dans les 5 ans suivant son acquisition ;
• de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement si le bien est remis à neuf dans les 4 ans suivant l’acquisition.

Pour bénéficier de ce régime de faveur, il faut prendre l’engagement de revente dans l’acte authentique.
Lorsqu'à l'échéance du délai, l'engagement de revendre n'est pas respecté, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé. Des intérêts de retard sont également décomptés.

Quelles sont les obligations du marchand de biens ?

Même si l'activité n'est réglementée par aucune loi précise, elle demeure soumise à certaines obligations liées à ses fonctions de vendeur et de constructeur.

L'obligation d'information

En tant qu'intermédiaire professionnel, vous êtes tenus à l'obligation d'information vis-à-vis de l'acquéreur. Ceci implique :

• le devoir de délivrer loyalement toutes les informations en sa possession ;
• le devoir de rechercher tout renseignement utile sur le bien.

Ainsi, en achetant puis en revendant le bien, vous devez vérifier :

• la régularité de la transaction ;
• la conformité des lieux aux normes d’habitabilité ;
• l'exactitude des mentions figurant dans l'acte (titre de propriété du vendeur, surface, servitudes) ;
• la réalité des diagnostics obligatoires (amiante, termites, bilan énergétique, etc.).

L'obligation de garantie des vices cachés

En tant que vendeur professionnel, vous êtes tenus des vices cachés du bien vendu. Vous ne pouvez donc pas être exonéré de cette obligation en invoquant votre ignorance. Aucune clause d’exclusion de responsabilité ne peut être incluse dans l’acte de vente.

L'obligation d'assurances : RC pro, assurance dommages-ouvrage et garantie décennale

Le marchand de biens est à la fois commerçant, constructeur et maître d’ouvrage. Ces trois fonctions l'obligent à souscrire différentes assurances.

L'assurance de responsabilité civile professionnelle

Comme tous les professionnels de l'immobilier, vous devez souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle.

L'assurance "dommages-ouvrage"

Lorsque le marchand de biens fait réaliser d'importants travaux dans le bien qu'il souhaite revendre, il doit souscrire une assurance "dommages-ouvrage". Cette assurance, souscrite avant l'ouverture du chantier, permet de couvrir les éventuels dommages en dehors de toute recherche de responsabilité.

La garantie décennale

Après la vente, le marchand de biens répond des désordres qui affectent l'immeuble qu’il a rénové. Il doit donc également souscrire une assurance responsabilité civile décennale. Cette garantie décennale couvre sur un délai de 10 ans la responsabilité des dommages :

• compromettant la solidité de l'ouvrage ;
• rendant l'ouvrage inhabitable ou impropre à sa destination.

Le financement d'une opération de marchand de biens

Les solutions de financement à la disposition des marchands de biens exerçant en société sont les suivants :

• le prêt bancaire avec apport financier de 20 % et retour sur investissement égal à 20 % environ (ligne de crédit semblable à un découvert autorisé généralement consenti pour 2 ans) ;
• le financement participatif (crowdfunding en ligne) ;
• le financement privé (fonds amenés par des investisseurs privés).

L'ouverture d'une ligne de crédit engendre les frais suivants :

• frais de dossier ;
• intérêts allant de Euribor + 1,5 % à Euribor + 3 % ;
• commission d’engagement égale à 1 % annuel sur le montant total emprunté (jusqu’au remboursement complet du prêt).

Pour concrétiser leur projet d'investissement de nombreux marchands de biens font appel à un courtier, l'intermédiaire de confiance chargé de monter le dossier de financement et trouver le meilleur établissement financier.

Marchands de biens, agents immobiliers et promoteurs immobiliers : des statuts différents

Qu'est-ce qui différencie un marchand de biens d'un agent immobilier ou d'un promoteur ? On examine les statuts des différents acteurs de l'immobilier.

L'agent immobilier

L'agent est l'intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur d'un bien. Il peut mener ses opérations de façon indépendante ou intégrer un réseau d’agences dans le cadre d’une franchise. Pour exercer ses activités, l'agent doit s'inscrire au RCS et détenir une carte T. Cette carte professionnelle de transaction immobilière est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie sous certaines conditions :

• aptitude professionnelle (diplôme bac + 2 spécialisé dans le domaine de l'immobilier ou un diplôme bac + 3 études juridiques, économiques ou commerciales) ;
• moralité : (absence d'incapacité et casier judiciaire vierge) ;
• garantie financière (banque, organisation professionnelle, Caisse des dépôts, etc.) ;
• responsabilité civile professionnelle.

Considéré comme un commerçant, il peut pratiquer son activité dans le cadre d'une EI (imposition sur le revenu) ou dans le cadre d'une société (impôt sur les sociétés). Il est soumis aux cotisations patronales et sociales.
Investi d'un devoir de conseil à l'égard du vendeur et de l'acquéreur, il doit vérifier :

• la conformité du titre de propriété du vendeur ;
• l'exactitude des caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, servitudes, diagnostics obligatoires, etc.) ;
• la solvabilité de l'acquéreur.

En sa qualité de mandataire, il ne peut pas acheter les biens dont on lui a confié la vente.

Le mandataire immobilier

Conformément à la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, le mandataire ou agent commercial est un travailleur indépendant. Il peut exercer son activité en EI ou dans le cadre d'une micro-entreprise.
Le mandataire travaille pour un mandant (agence immobilière ou réseau), titulaire de la carte professionnelle. Cette affiliation à un mandant conditionne :

• l'inscription du mandataire à la chambre du commerce (article L. 134-1 du Code du commerce) ;
• l'obtention de l’attestation d'habilitation collaborateur auprès de la CCI dont dépend le siège du mandant.

Ses obligations sont les suivantes :

• immatriculation au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) au greffe du tribunal de commerce de son domicile avec renouvellement tous les 5 ans ;
• souscription d'une responsabilité civile professionnelle (RCP) dédiés aux agents commerciaux mandataires indépendant ;
• respecter l'obligation de formation continue pour toutes les activités d'entremise et de gestion immobilière imposée par la loi ALUR.

L'agent commercial permet d'exercer au nom de l’agent immobilier. Parmi ses missions, on peut citer :

• la prospection ;
• l'étude de marché ;
• la négociation ;
• la rédaction et la signature des mandats et des bons de visite.

Il ne peut pas :

• donner des conseils juridiques ;
• rédiger d'actes sous seing privé (bail et compromis de vente).

Généralement, l'agent commercial est rémunéré à la commission en contrepartie des ventes et des transactions immobilières réalisées par ses soins.
La rédaction du contrat entre le mandant et l’agent commercial permet d'établir, entre autres :

• le taux de commission (commun accord) ;
• le mode de calcul de la commission (chiffre d’affaires réalisé, pourcentage sur la marge, etc.) ;
• l'éventualité d'une rémunération à la tâche ;
• l'attribution d'un secteur géographique ou d'une clientèle.

Le promoteur immobilier

L'activité de promoteur n'est pas définie au sens juridique du terme. Pour avoir un aperçu plus net de ce "métier", il faut se pencher sur l'article 1831 du Code civil délimitant les contours du contrat de promotion immobilière.
Le promoteur est une personne morale ou physique, professionnel de l'immobilier ou un particulier poursuivant les missions suivantes :

• conception de bâtiments destinés à la vente ;
• élaboration du projet ;
• recherche de financement ;
• pilotage des opérations de construction ;
• commercialisation des lots.

SCI de construction et de vente : constitution et fonctionnement

L’opération de promotion est généralement réalisée par une société civile immobilière de construction et de vente. Les principes de constitution de la SCCV sont les suivants :

• immatriculation au RCS ;
• possibilité d'édifier un ou plusieurs immeubles en vue de leur revente par fractions ou en totalité ;
• deux associés au minimum ;
• aucun capital minimum requis ;
• apport de liquidités ou en nature ;
• fiscalité transparente (imposition sur les bénéfices nets des associés) ;
• responsabilité illimitée des associés à proportion de leur part au capital ;
• statut de TNS pour le gérant associé (affiliation Sécurité sociale des indépendants) ;
• gérant non associé affilié au régime général de la Sécurité sociale ;
• existence pour la durée de l'opération ;
• commercialisation en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ;
• assurance dommage-ouvrage ;
• garantie décennale ;
• garantie financière d’achèvement (GFA).

Zoom sur la fiscalité de la société civile immobilière de construction et de vente

La SCCV est soumise à l’impôt sur le revenu (art. 239 ter du CGI). Chaque associé est imposé directement et personnellement dans la catégorie fiscale dont il relève :

• le bénéfice de l’associé personne physique est imposé à l’IR dans la catégorie BIC ou des plus-values des particuliers ;
• le bénéfice de l’associé personne morale à l’IS est imposé à l’IS.

Les opérations des sociétés civiles de construction et de vente sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée. Sont concernées par cette taxe toutes les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles de toute nature :

• les factures nécessaires à la construction de l'immeuble ;
• la vente de l'immeuble.

La vente d'un bien neuf (achevé moins de 5 ans avant sa vente) est soumise de plein droit à la taxe sur valeur ajoutée au taux de 20 % sur le montant total. En contrepartie, elle bénéficie de droits d'enregistrement au taux réduit de 0,715.
En cas de VEFA, la taxe sur la valeur ajoutée devient exigible à l'expiration des périodes auxquelles se rapportent les paiements successifs liés à l'avancement des travaux. En effet, l'article 252 du Code général des impôts prévoit que lorsque le règlement se fait par acomptes, le paiement de la taxe peut se faire au fur et à mesure de leur encaissement dès lors que le redevable a présenté des garanties de recouvrement.
La vente d'un bien achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée.