Vous vous êtes posé la question de savoir comment devenir marchand de biens et désormais une autre interrogation vient à vous. Différents statuts sont possibles pour votre activité. Pour le marchand de biens, investir dans l'immobilier devient un métier. Acheter et revendre des immeubles n'est pas une profession sans risques. Les opérations immobilières demandent un investissement financier important. Le choix du statut de marchand de biens est donc décisif. Est-il préférable de rester en nom propre ou en entreprise ? Si vous optez pour une société, à quel statut devez-vous adhérer ? SCI, SAS, SARL ? Voici notre guide.
Activité de marchand de biens : en quoi consiste-t-elle ?
L'activité des marchands de biens (MDB) n'est pas réglementée. Elle n'est pas réservée à un professionnel de l'immobilier. Cela peut donc poser problème pour des particuliers qui achètent un immeuble et le revendent. Ils peuvent se voir requalifier en MDB. Explications.
L'activité du marchand de biens
Les marchands de biens réalisent des opérations d'achats et de reventes d'immeubles de manière habituelle et dans une logique spéculative. Ils acquièrent des biens à bas prix, effectuent des travaux de réhabilitations ou d'embellissements et les revendent avec une marge. Cela peut concerner un bien immobilier, un fonds de commerce, des actions. L'activité vise également l'achat et la revente de parts de sociétés immobilières créées ou émises par ces dernières, qui généralement souscrivent en vue de les revendre.
Une question peut se poser : quelle assurance pour une activité de marchand de biens ? Les MDB deviennent propriétaires entre l'achat et la vente des immeubles. À ce titre, ils sont donc tenus des vices cachés des biens revendus. À cela, s'ajoute une responsabilité de constructeurs pour les travaux qu'ils réalisent. Pour exercer, ils doivent être inscrits au registre du commerce et des sociétés.
Achat et revente d'immeuble : le risque de requalification en marchand de biens
Dans le cadre d'une gestion privée de patrimoine, il est possible de se demander si la requalification en marchand de biens est un risque réel. Contrairement à une personne privée, le marchand de biens doit déclarer son activité, tenir une comptabilité, déclarer ses profits, etc. L'administration fiscale a le droit de requalifier une personne en marchand de biens.
Pour cela, la jurisprudence a déterminé deux critères, qui sont la notion d'habitude et l'intention spéculative. Une seule opération unique d'achat et de revente ne suffit pas à démontrer le caractère habituel. Cependant, l’acquisition d'un immeuble en bloc suivi de son lotissement et de sa revente justifie une requalification. Enfin, l'intention spéculative s'apprécie dans le temps par la durée entre l'acquisition du bien immobilier et sa revente. Cette requalification a des conséquences sur le taux d'imposition de l'opération. En effet, le taux d'imposition de la plus-value n'est pas le même que pour les bénéfices et une TVA peut s'appliquer.
Création d'une SCI marchand de biens : une forme juridique adaptée ?
La société civile immobilière est utilisée pour la gestion de biens immobiliers. Par principe, elle a un objet civil. Est-ce que la SCI marchand de biens est adaptée pour cette activité ? La réponse est non. Explications.
L'activité des marchands de biens : une activité commerciale
L'activité de marchand de biens immobiliers entraîne la réalisation d'actes de commerce. Pour rappel, un des critères de cette profession est l'intention spéculative, donc la volonté de produire des bénéfices, une plus-value sur les opérations. Au contraire, la société civile immobilière a un objet civil et ne peut pas exercer une activité lucrative. Ce statut est donc peu compatible avec les activités du MDB, sauf si ce dernier envisage de faire de la location meublée. Toutefois, une exception existe.
La société civile immobilière de construction et de vente
Un marchand de biens peut utiliser le statut de la société civile immobilière de construction et de vente (SSCV) pour son entreprise. Ce statut déroge au régime juridique de la société civile immobilière classique. L'objet de ses statuts permet de construire un bien immobilier pour le vendre dès la fin des travaux dans son ensemble ou loti. Elle doit être formée avec au minimum deux associés. La constitution d'une SSCV se fait de la même manière que pour une société civile classique. Il faut un apport de capital social, la rédaction des statuts, la publication dans un journal d'annonces légales et le dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce. En revanche, chaque projet du MDB nécessite une SSCV.
Marchand de biens et autoentrepreneur : une interdiction légale
Le statut d'autoentrepreneur est-il envisageable pour les activités du marchand de biens ? La réponse est encore non. Le statut de MDB en nom propre n'est pas possible. L'article 50-0 2°e du Code général des impôts exclut du régime de la microentreprise. Cela concerne "les opérations portant sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières et dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux".
C'est une protection pour le MDB. En effet, dans ce statut le patrimoine personnel est confondu avec celui de l'entreprise et n'est pas préservé. Les opérations demandent des fonds très importants. En cas d'échec, les créanciers seront en droit de saisir son patrimoine personnel pour se rembourser. Par ailleurs, l'autoentrepreneur est soumis à un seuil de chiffre d'affaires pour continuer à bénéficier de ce statut. Dans le cadre des programmes du MDB, les montants sont rapidement dépassés.
Activité de marchand de biens et création d'une société commerciale
Les sociétés commerciales sont celles qui ont pour objet d'exercer des actes de commerce et qui ont une forme juridique commerciale. Pour les activités du marchand de biens, la SAS ou la SARL sont des statuts très prisés. Comme pour toute entreprise et quel que soit le choix de la forme juridique, des démarches sont nécessaires. En effet, la rédaction des statuts, la constitution du capital social, la publication dans un journal d'annonces légales et le dépôt du dossier auprès du CFE (centre de formalités des entreprises) sont impératifs.
La création d'une société par actions simplifiée
La SAS marchand de biens permet d'opter pour un fonctionnement assez libre de son entreprise. Le MDB peut choisir la SASU, s'il est l'unique associé ou bien pour la SAS si plusieurs associés sont présents. Les statuts peuvent prévoir une clause qui autorise à passer de l'un à l'autre sans changement statutaire.
La gestion de la SAS ou SASU
La SAS ou la SASU n'exige aucun minimum de capital social. Cependant, il est plus avantageux pour le MDB de prévoir un apport. En effet, le capital social d'une entreprise est un gage de garantie pour les créanciers. C'est surtout le cas auprès des banques pour une demande de prêt. La responsabilité de l'entrepreneur ne peut pas aller au-delà des apports et son patrimoine reste protégé. Le président d'une SASU ou d'une SAS est assimilé salarié. Il est donc rattaché au régime de la sécurité sociale.
La fiscalité des SAS ou des SASU
En matière de fiscalité, la SAS est soumise à l'impôt sur les sociétés, mais il est possible d'opter pour l'impôt sur le revenu à certaines conditions, notamment pour la SASU. Une TVA sur la marge peut s'appliquer, c'est-à-dire sur la différence entre le prix d'achat et le prix de la revente. Enfin, le MDB en SAS ou en SASU bénéficie de frais de notaire réduits.
La création d'une société à responsabilité limitée pour le marchand de biens
La SARL est une des formes juridiques de la société commerciale. Plusieurs associés peuvent la constituer ensemble. L'EURL est identique, mais avec un seul associé. Comme pour une SAS, il est possible de basculer de l'une à l'autre si des associés entrent au capital de l'entreprise.
La constitution d'une SARL ne demande pas de capital social minimum. La responsabilité de l'entrepreneur est limitée à son apport. En matière de fiscalité, elle est assujettie de plein droit à l'impôt sur les sociétés. En revanche, l'EURL est soumise à l'impôt sur le revenu.
SAS et SARL : quelles sont les différences juridiques de ces statuts
Malgré de nombreuses similitudes, des différences existent. En effet, le gérant majoritaire est rattaché à la sécurité sociale des indépendants. Le président d'une SAS ou d'une SASU, au contraire, dépend de la sécurité sociale. Dans le cadre d'une SARL, des cotisations Urssaf doivent être versées, même en l'absence de rémunération. Le taux est toutefois plus bas que pour un président de SAS.
Enfin, la loi encadre strictement les statuts d'une société à responsabilité limitée. Cela ne laisse que peu de liberté pour l'organisation et le fonctionnement de l'entreprise.
Plusieurs possibilités sont offertes pour le statut du marchand de biens. Les sociétés commerciales apparaissent comme la forme juridique la plus adaptée pour ce métier. Les SCI n’octroient aucune protection pour le patrimoine du MDB. C'est donc un risque important au vu des montants des opérations.
