Est qualifié de marchand de biens, toute personne physique ou morale réalisant de façon habituelle l'achat de biens immobiliers avec l'intention de revendre (intention spéculative). Ces biens immobiliers peuvent être des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières. D'un point de vue fiscal, l'activité de marchand de biens est assimilée celle d'un commerçant. Selon son statut juridique, il est soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés. Il est également assujetti à la TVA. Lors de l’acquisition d’immeubles, il bénéficie d'un régime de faveur prévoyant des frais de notaire réduits et une exonération des droits de mutation. Le marchand de biens est également redevable de la contribution foncière des entreprises. Ensemble, faisons le tour complet des éléments importants qui impactent la fiscalité du marchand de biens.
Fiscalité des marchands de biens : quel régime d'imposition pour le MDB ?
Le régime d'imposition du marchand de biens peut être l'un des suivants.
- L'impôt sur le revenu (IR) si le marchand de biens exerce en nom propre.
- L'impôt sur les sociétés (IS) si le marchand de biens exerce dans le cadre d'une société commerciale.
Le régime d'imposition du marchand de biens en nom propre
Quand le marchand de biens exerce son activité en nom propre (entreprise individuelle), son bénéfice ou sa plus-value est soumis à l'impôt sur le revenu (IR). Ici, le bénéfice réalisé est additionné aux autres revenus du foyer fiscal. Il est déclaré dans la déclaration personnelle d'IR du marchand de biens dans la catégorie des BIC.Le bénéfice est donc directement imposé entre les mains du marchand de biens au barème progressif de l’IR.
Contrairement au régime fiscal des particuliers, la plus-value ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention. Les revenus issus de la location d'un bien immobilier dans l'attente de sa revente sont soumis au BIC. Ils ne relèvent pas de la catégorie des revenus fonciers.
L'imposition du marchand de biens : le barème de l'IR
Le barème progressif de l'IR est le suivant.
- Jusqu’à 10 225 euros de bénéfice, le taux est de 0 %.
- De 10 225 à 26 070 euros de bénéfice, le taux est de 11 %.
- De 26 070 à 74 545 euros de bénéfice, le taux est de 30 %.
- De 74 545 à 160 336 euros de bénéfice, le taux est de 41 %.
- Au-delà de 160 336 euros de bénéfice, le taux est de 45 %.
Le taux d’imposition appliqué au bénéfice (plus-value) varie en fonction des paramètres suivants.
- La situation familiale du marchand de biens.
- Les autres revenus déclarés par le marchand de biens à l'IR.
Marchand de biens et impôt sur le revenu : les prélèvements sociaux
Les revenus d'activité du marchand de biens font l'objet de prélèvements sociaux (17,2 %). En voici la liste.
- Contribution sociale généralisée (CSG).
- Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
- Prélèvement social.
- Contribution additionnelle.
- Prélèvement de solidarité.
L'imposition du marchand de biens exerçant dans une société commerciale
Lorsque le marchand de biens exerce son activité dans le cadre d'une société commerciale, ses bénéfices sont soumis à l'impôt sur les sociétés.
Par société commerciale, on entend les formes suivantes.
- La société par actions simplifiées (SAS).
- La société par actions simplifiée ; unipersonnelle (SASU).
- La société à responsabilité limitée (SARL).
- L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL).
L'imposition du marchand de biens : le barème de l'IS
Dans le cadre d'une société commerciale, le bénéfice réalisé par le marchand de biens est soumis à l'IS. Conformément à l'article 219-I du code général des impôts, le barème est le suivant.
- 15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfice imposable. Le chiffre d'affaires hors taxe doit être inférieur à 7,63 millions d'euros.
- 26,5 % au-delà de 38 120 euros de bénéfice imposable pour un exercice comptable ouvert à compter du 01/01/2021. Le taux passe à 25 % pour un exercice comptable ouvert à compter du 01/01/2022.
La base imposable correspond au bénéfice de la société. Pour rappel, le bénéfice est égal à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix de revient augmenté des frais et charges.
Marchand de biens à l'IS : la contribution sociale sur les bénéfices (CSB)
Les sociétés commerciales dont le chiffre d’affaires dépasse 7,63 millions d’euros sont redevables de la contribution sociale sur les bénéfices (CSB). Cette contribution additionnelle représente 3,3 % de l’IS de l'entreprise pour l'exercice concerné. Un abattement de 763 000 euros est appliqué sur la base imposable.
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Fiscalité du marchand de biens : la cotisation foncière des entreprises
Qu'il soit soumis à l'IR ou à l'IS, le marchand de biens est aussi redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Le montant de cette taxe remplaçant la taxe professionnelle varie d’une ville à l’autre. Il est calculé en fonction de la valeur locative des biens soumis à la taxe foncière. La CFE est due dans chaque ville où l'entreprise détient des locaux et des terrains.
Fiscalité du marchand de biens : la taxe sur la valeur ajoutée
Conformément à l’article 257 du code général des impôts, les opérations d’achat et revente du marchand de biens sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Selon qu'elles concernent des terrains à bâtir, des biens neufs ou des biens anciens, les opérations de marchand de biens peuvent être :
- soumises à la taxe sur la valeur ajoutée de plein droit ;
- assujetties à la TVA sur marge ;
- exonérées de taxe sur la valeur ajoutée.
Activité de marchand de biens : TVA sur vente de biens anciens
La cession d'un bien ancien est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (sauf option pour la TVA sur le prix total ou sur la marge).
Pour rappel, un bien est considéré comme ancien s'il répond à l'un de ces critères.
- Construction datant de plus de 5 ans.
- Bien immobilier ayant déjà fait l’objet d’une cession ou d’une autre forme de mutation.
Pour déduire la taxe sur la valeur ajoutée payée sur les travaux de rénovation, le marchand de biens peut opter pour le paiement de la TVA sur marge. Ici, la taxe sur la valeur ajoutée ne sera collectée que sur la marge réalisée lors de l'opération d’achat-revente.L'exonération de taxe sur la valeur ajoutée s'applique également à la cession de terrain non constructible.Les règles relatives à l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée sur la cession d'un bien neuf sont encadrées par l'article 261 du code général des impôts.
Activité de marchand de biens : TVA sur cession de biens neufs
La cession de biens immobiliers neufs est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix de vente total. Son taux est de 20 %.
Pour rappel, un bien est considéré comme neuf s'il répond à l'un de ces critères.
- Construction datant de moins de 5 ans.
- Bien ancien ayant fait l’objet de travaux de rénovation importants.
Les règles applicables à la TVA sur la cession d'un bien immobilier neuf sont encadrées par l'article 257 du Code général des impôts.
Activité de marchand de biens : TVA sur vente de terrains à bâtir
La cession de terrains à bâtir est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. Son taux est de 20 %. Lorsque le terrain a été acheté à un non-assujetti, la taxe sur la valeur ajoutée ne s'applique que sur la marge lors de la cession. Lorsque le terrain a été acheté à un assujetti, la taxe sur la valeur ajoutée s'applique sur le prix total d'achat. Les règles applicables à la TVA sur la cession de terrains à bâtir sont encadrées par l'article 268 du code général des impôts.
Fiscalité du marchand de biens : frais de notaire et droits de mutation
Conformément à l'article 1115 du code général des impôts, les acquisitions de biens immobiliers ou de fonds de commerce réalisées par un marchand de biens peuvent être exonérées des droits et taxes de mutation. Cette exonération n'est possible que si le marchand de biens prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans.
En application de l'article 1594-0 G du code général des impôts, le marchand de biens peut également bénéficier d'exonération de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement. Ici, il doit s'engager à remettre à neuf le bien immobilier dans les 4 ans suivant l’acquisition. En cas d'acquisitions successives, le délai accordé au premier acquéreur s'impose à chacun des acquéreurs successifs.
Ce délai de revente est rapporté à deux ans pour les immeubles vendus par lots.
Selon l'article 1840 G ter du code général des impôts, le marchand de biens qui ne respecte pas son engagement de revente dans les délais impartis, doit :
- acquitter les droits de mutation normalement dus ;
- verser des intérêts de retard.
