L'activité du marchand de biens consiste en l'achat de biens immobiliers, de fonds de commerce ou de parts sociales de société immobilière pour les revendre. Entre les deux, il réalise des travaux de rénovation ou de construction afin d'obtenir une plus-value. Pour exercer son activité, le professionnel doit choisir le statut marchand de biens qui lui convient. La SCI et le statut d'autoentrepreneur sont exclus. Il peut cependant opter pour une entreprise individuelle ou une société commerciale, dont la SAS (Société par actions simplifiée). C'est d'ailleurs un régime juridique très prisé. Comment créer une SAS marchand de biens ? Quel est son fonctionnement ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de société ? Explications.
Création d'une SAS marchand de biens : comment faire ?
Créer une société sous ce statut juridique est identique à toute autre entreprise. Différentes étapes sont nécessaires avant son immatriculation. Explications.
Les différentes étapes pour la constitution d'une SAS marchand de biens
Le marchand de biens doit dans un premier temps fixer le montant du capital de l'entreprise et constituer cet apport. Le capital peut être en numéraire (somme d'argent) ou en nature (immeuble, bien, etc.). La contribution en numéraire se fait par le dépôt sur un compte bancaire ouvert au nom de l'entreprise. La banque va lui délivrer une attestation de dépôt de fonds pour permettre l'immatriculation.
Ensuite, l'entrepreneur doit rédiger ses statuts pour établir l'organisation et la structure de la société. C'est une étape très importante. Puis, un avis de constitution de l'entreprise doit paraître dans un journal d'annonces légales. Enfin, une demande d'immatriculation doit être déposée au CFE (Centre de formalité des entreprises) ou au RCS (Registre du commerce et des sociétés).
SAS ou SASU : un statut privilégié par le marchand de biens
La SAS ou la SASU est un régime juridique très prisé pour l'activité d'achat et de revente de biens immobiliers. D'autres statuts sont possibles pour le marchand de biens. En effet, il peut également opter pour la SARL (société à responsabilité limitée) ou l'EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). La SAS offre de nombreux avantages, mais aussi quelques inconvénients.
SAS marchand de bien : comprendre son fonctionnement
Quel est le fonctionnement d'une SAS ? Quelle fiscalité ? En droit, la SAS est soumise aux articles L227-1 à L227-20 du Code de commerce. La création d'une SAS marchand de biens n'est pas strictement réglementée contrairement à la SARL. L'entrepreneur est libre d'organiser la structure comme il l'entend. Il doit également connaître la fiscalité applicable à ce régime juridique. Explications.
Gestion de la SAS marchand de bien : une liberté d'organisation
Mis à part quelques mentions obligatoires, le professionnel est libre d'organiser son entreprise. La rédaction des statuts est beaucoup moins stricte que dans le cadre d'une SARL. En cours d'activité, il est possible d'ajouter ou de modifier un grand nombre de clauses. Elles doivent cependant être légales.
Parmi les obligations, il est impératif de nommer un président. Dans le cadre de la SASU, cela peut être l'associé unique ou un tiers. Ce sont les statuts qui vont fixer l'étendue de ses pouvoirs. S'il s'agit de l'associé unique, ce dernier prend les décisions de manière unilatérale, mais il doit tenir un registre.
Le régime fiscal applicable à une société par actions simplifiée
Quelle est la fiscalité applicable aux SAS ? Qu'en est-il de la TVA ? Quels sont les frais supplémentaires ? Le régime fiscal pour ces sociétés est imposé, mais peut toutefois être différent en société unipersonnelle. Explications.
SAS marchand de biens : quelle imposition ?
C'est l'impôt sur les sociétés qui est applicable de plein droit à la SAS. La plus-value est imposée à un taux de 15 % lorsque le montant ne dépasse pas 38 120 €. Au-delà, le taux passe à 25 %.
L'associé unique peut opter pour l'impôt sur le revenu à certaines conditions. Cela est possible lorsque la création de la société date de moins de 5 ans, qu'elle n'est pas cotée en Bourse et que le président est une personne physique. Par ailleurs, l'entreprise doit employer moins de 20 salariés et réaliser un chiffre d'affaires inférieur à 10 000 000 €. Enfin, elle doit exercer une activité commerciale ce qui est le cas pour le marchand de biens. Dans ce cas, la plus-value est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
La TVA applicable pour la société par actions simplifiée ou la SASU
Depuis 2010, la TVA sur la marge n'est pas obligatoirement appliquée. Le principe veut que la TVA se calcule sur le prix total de vente. C'est le cas lorsque l'immeuble est achevé depuis moins de 5 ans. C'est aussi le cas pour une opération d'achat et de revente d'un terrain à bâtir acheté à une personne assujettie à la TVA (article 268 du Code général des impôts). Une exception existe cependant. En effet, la TVA peut porter sur la marge brute pour la vente d'immeubles anciens quand le marchand de biens ne souhaite pas bénéficier de l'exonération. Ce sera le cas également pour la vente d'un terrain à bâtir acquis auprès d'une personne non assujettie.
SASU ou SAS : des frais de notaire réduits
Une opération de marchand de biens consiste en l'achat d'un bien immobilier suivi de sa revente après une rénovation. Le professionnel doit donc s'acquitter de frais de notaires. Ces derniers sont réduits par rapport aux particuliers. Ils représentent 2 à 4 % du prix de vente.
SAS marchand de biens : les avantages et les inconvénients
La SAS marchand de biens est très prisée dans ce métier. Si les avantages sont indéniables et nombreux, quelques inconvénients existent. On fait le point.
Société par actions simplifiée du marchand de biens : tous les avantages
Les points positifs font que les marchands de biens apprécient ce statut juridique. Elle présente des garanties par rapport aux risques liés à ce métier et aux opérations immobilières. Explications.
La souplesse de rédaction des statuts juridiques
Nous l'avons vu, le marchand de biens est libre de structurer le fonctionnement de sa société. C'est un véritable atout par rapport à la SARL pour laquelle la loi a plus d'exigences. La SAS ou la SASU offrent une certaine flexibilité dans sa gestion et dans son organisation.
Une absence de capital social minimum pour sa création
Créer une SAS ou d'une SASU peut se faire avec un capital social de 1 €. Aucun minimum n'est exigé.
Le marchand de biens doit cependant faire attention. Les opérations demandent des fonds très importants et le risque lié à cette activité l'est tout autant. Le capital social d'une entreprise est une garantie pour les investisseurs et les banques. En effet, certains établissements exigent un minimum de fonds qui peuvent représenter 15 à 20 % du montant de l'opération.
Une responsabilité limitée aux apports du capital social
La responsabilité du marchand de biens dans une SAS est limitée à son apport. Cela signifie que le patrimoine personnel de l'entrepreneur est protégé. Les risques financiers des opérations immobilières sont importants et peuvent avoir des conséquences sur le patrimoine personnel. Cependant, cette limitation de responsabilité disparaît en cas de faute de gestion ou de fraude.
Les avantages sociaux du président de sociétés par actions simplifiées
Le président d'une SAS ou d'une SASU bénéficie d'une protection sociale, car il est rattaché au régime général de la sécurité sociale et non pas des indépendants. Il est considéré comme travailleur assimilé-salarié. Il profite donc de la couverture sociale au même titre qu'un salarié, sauf pour l'assurance chômage.
La possibilité d'exercer le métier de marchand de biens seul
La SAS permet d'exercer avec un associé unique. Dans ce cas, c'est une SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle). La SAS demande au minimum deux associés. La gestion et le fonctionnement sont les mêmes et c'est simplement le nombre d'actionnaires qui diffère.
Les inconvénients du statut juridique de la SAS
Certains avancent que les contraintes administratives et comptables sont importantes. Le marchand de biens doit tenir une comptabilité, approuver les comptes annuels et avoir un livre comptable. Cependant, elles ne sont pas plus conséquentes que pour d'autres formes juridiques. Avant d'adopter définitivement la SAS marchand de biens, il est utile de connaître tous les inconvénients de ce statut. On fait le point.
Une rédaction des statuts de la société rigoureuse
La rédaction des statuts demande certainement une attention spécifique. Cette liberté offerte aux SAS réclame cependant une exigence et une rigueur particulières. Cette rédaction impose certaines connaissances juridiques. Il peut être opportun de les confier à un spécialiste.
Une couverture sociale du président de SAS élevée
En effet, les cotisations sociales du président de SAS ou de SASU sont plus importantes que celles des indépendants. En revanche, l'absence de rémunération n'entraîne pas de paiement de ces charges.
Il peut être intéressant de procéder à un arbitrage entre le versement d'un salaire ou de dividendes pour le président. Seulement, il faut prendre en compte que les dividendes ne sont certes pas soumis aux cotisations sociales, mais n'offrent pas de couverture sociale.
Un double impôt sur les bénéfices du marchand de biens
Les bénéfices des opérations immobilières d'une SAS ou d'une SASU sont doublement imposés. Le taux d'imposition est de 25 % pour une marge supérieure à 38 120 € ou 15 % en dessous de ce montant. En cas de versement de dividendes, la Flat tax de 30 % s'applique ou sur option, c'est le barème progressif de l'impôt sur le revenu après un abattement de 40 %.
La SAS marchand de biens un statut juridique prisé. Il est important de prendre en compte tous les avantages et les inconvénients pour savoir s'il est adapté à votre situation.
