Vous avez suivi votre formation et vous avez choisi votre statut de marchand de biens. Qu'en est-il de l'assurance ? L'activité du marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers, des fonds de commerce, des parts ou actions de sociétés immobilières dans le but de les revendre. Entre les deux, il réalise souvent des travaux de construction, de rénovation et parfois un lotissement. Le métier de marchand de biens n'est pas sans risques. Un risque financier et juridique. L'assurance marchand de biens est-elle obligatoire ? Si vous voulez souscrire une assurance, laquelle choisir ? Quel est son coût ? Toutes nos explications.
Assurance marchand de biens : que dit la loi ?
Aucun texte ne réglemente le métier de marchand de biens et n’impose la souscription d'une assurance. Cependant, elle peut être obligatoire dans certains cas. Quel que soit le statut (entreprise individuelle, société commerciale comme SAS ou SARL), une opération immobilière présente de nombreux risques. C'est pourquoi il est préférable d'avoir certaines garanties. Explications.
Marchand de biens : doit-il souscrire une assurance professionnelle ?
Aucune réglementation n'impose au marchand de biens de souscrire une assurance pour son activité. Les seules obligations légales liées à ce métier sont l'inscription au registre du commerce et des sociétés, la tenue d'une comptabilité et les comptes annuels, etc.
Toutefois, l'activité du marchand de biens consiste également à réaliser des travaux sur l'immeuble. Cela peut être des travaux de rénovation, mais aussi de la construction. Or la loi Spinetta impose une garantie décennale contre les désordres qui affectent la solidité du bâtiment et/ou qui le rendent impropre à sa destination, ainsi qu'une assurance dommages ouvrage.
Activité du marchand de biens : quels sont les risques professionnels ?
Les opérations d'un marchand de biens entraînent le plus souvent deux types de risques : un risque financier et juridique.
Les aléas financiers liés à l'activité de marchand de biens
Une opération d'achat, de travaux de rénovation, ou de construction et une revente implique d'avoir des fonds importants. Cependant, le marchand de biens n'a aucune garantie sur ses bénéfices, sa marge. Il n'a également aucune idée du temps que cela va prendre. Le retour de l'investissement n'est pas forcément rapide. À cela, un sinistre peut avoir lieu pendant cette période.
Opérations immobilières de marchand de biens : les difficultés juridiques
Une fois les travaux terminés, le marchand de biens se charge de la vente. Il doit également assumer la responsabilité d'éventuels vices cachés. Le professionnel s'expose à des poursuites judiciaires et peut être condamné au paiement de dommages et intérêts. L'acquéreur peut encore demander une diminution du prix, ou une annulation de la vente.
Assurance marchand de biens : quelles solutions pour une protection professionnelle ?
Les enjeux de ce métier nécessitent tout de même de souscrire un contrat d'assurance marchand de biens pour une protection minimum. Quelles assurances choisir pour l'exploitation de son activité ? Quel est le tarif ? Explications.
L'assurance responsabilité civile : une garantie contre les vices cachés
L'assurance responsabilité civile professionnelle pour un marchand de biens est une garantie contre les vices cachés, mais pas seulement. Ce contrat assure également la faute professionnelle, l'omission, la négligence, la non-conformité, l'imprudence, la perte de documents, de plans, etc. C'est la garantie minimum conseillée pour toute opération. Elle couvre la responsabilité du professionnel vis-à-vis des dommages causés aux tiers.
Dans le cadre d'une vente, le marchand de biens ne peut pas prévoir une clause d'exclusion de responsabilité. L'acquéreur est en droit de demander l'annulation de la transaction ou une diminution du prix ainsi que des dommages-intérêts.
Loi Spinetta : les obligations d'assurances pour le constructeur non-réalisateur
La loi Spinetta a créé une présomption de responsabilité qui dure pendant 10 ans après l’accomplissement des travaux. Le marchand de biens doit donc demander à tous les intervenants (architecte, bureaux d'études, entreprises, etc.) de justifier de leurs assurances. Le marchand de biens a une double casquette puisqu'il est maître d'ouvrage et constructeur non-réalisateur pour la rénovation ou l'aménagement d'un bien immobilier. À ce titre, deux types d'assurances sont obligatoires. Ce sont la garantie dommages ouvrage et la garantie décennale.
La garantie décennale : une protection pour le maître d'ouvrage
L'assurance responsabilité décennale est une obligation, car le marchand de bien est assimilé à un constructeur non-réalisateur. En effet, les marchands de biens réalisent un ouvrage pour autrui ou en vue de vendre le bien. La souscription d'une assurance garantie décennale est donc requise. Elle est souvent proposée dans le contrat comme option de l'assurance dommages ouvrage.
L'assurance dommages ouvrage : une garantie pour les travaux du marchand de biens
L'assurance dommages ouvrage garanti les défauts et les malfaçons qui menacent la santé du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination. Cela peut être par exemple, des fissures dans les murs, un affaissement du plancher, etc. Contrairement, à la garantie décennale qui couvre la responsabilité des marchands de biens, l'assurance dommages ouvrage permet le remboursement des travaux.
Quelles autres assurances le marchand de biens peut-il souscrire ?
Le marchand de biens peut contracter d'autres assurances plus courantes. Elles ne sont pas nécessairement spécifiques à ce métier, mais de façon générale à tous les professionnels ou entreprises.
L'assurance perte financière contre les risques des opérations immobilières
Les enjeux financiers d'une opération de marchand de biens sont importants. Une assurance peut vous proposer de garantir d'éventuelles pertes ou des frais suite à un sinistre, par exemple. Votre contrat peut également couvrir les frais supplémentaires d'exploitation. C'est le cas notamment, pour des évènements majeurs qui bloquent les travaux de rénovation. Votre assurance prend en charge les frais, ce qui limite les pertes.
Quels autres contrats d'assurance choisir pour une meilleure protection ?
Le marchand de biens devient propriétaire du bien immobilier qu'il achète avant de réaliser des travaux et de le revendre. Il doit donc souscrire une assurance. D'une manière plus générale, en tant que professionnel, vous aurez certainement des locaux, un véhicule. Ce sont par conséquent des assurances pour les professionnels qui sont plus courantes.
La protection santé pour les salariés du marchand de biens
Vous pouvez aussi songer aux assurances santé pour vous et vos salariés. Cela peut être une mutuelle ou une assurance prévoyance. Ce sont des protections supplémentaires.
Quel est le coût d'une assurance marchand de biens ?
Le tarif d'une assurance marchand de biens va dépendre de plusieurs éléments. Il sera fonction du chiffre d'affaires réalisé ou prévisionnel de l'entreprise, de la situation géographique de son siège social. Enfin, le coût va résulter des garanties optionnelles souscrites telles que la protection juridique, de la franchise et du plafond d'indemnisation.
Il est important de vérifier le contenu du contrat et de solliciter plusieurs devis sans vous limiter à un seul assureur. Désormais, les demandes de devis peuvent se faire en ligne. Il peut être intéressant de faire appel à un courtier qui va rechercher pour vous le meilleur tarif et des garanties adaptées à votre métier.
L'assurance marchand de biens n'est pas obligatoire, sauf pour l'assurance dommages ouvrage et la garantie décennale. La responsabilité civile est cependant fortement recommandée. Les enjeux financiers et juridiques inhérents à une opération de marchand de biens peuvent être conséquents. Prenez contact avec votre assureur pour plus de renseignements.
