Vous avez suivi une formation et désormais c'est l'heure de choisir votre statut de marchand de biens. Il est essentiel pour exercer votre activité. Plusieurs possibilités s'offrent à vous. Vous pouvez opter pour plusieurs types de sociétés commerciales tels que la SARL ou la SAS. Si vous êtes seul, vous pouvez créer une EURL ou la SASU. Qu'en est-il de la SCI marchand de biens ? Ce statut est-il adapté à cette profession ? En principe, l'objet civil de la SCI n'est pas compatible avec l'activité commerciale de ce métier. Cependant, une alternative est possible avec la société civile immobilière de construction vente (SCCV). Toutes nos explications.
Société civile immobilière et marchand de biens : qu'est-ce que c'est ?
En quoi consiste la SCI ? Quel est son objet ? Quelle est sa fiscalité ? En quoi consiste l'activité du marchand de biens ? Il est important de bien comprendre le fonctionnement de chaque régime juridique. Toutes nos explications.
La SCI pour l'acquisition, la gestion et l'administration de biens immobiliers
Quel est l'objet d'une SCI ? Quelle est la fiscalité applicable ? Elle favorise avant tout la détention et la transmission d'un patrimoine. Explications.
L'objet de la société civile immobilière
Une SCI a un objet civil, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas exercer d'activité commerciale. Avec ce statut, les associés mettent en commun un ou plusieurs immeubles. Ils partagent ainsi les frais ce qui permet de réaliser des économies pour chacun. Ils s'engagent en parallèle à contribuer aux pertes de l'entreprise quand elles surviennent. La SCI classique autorise l'acquisition, la gestion et l'administration de biens immobiliers, à condition que cela ne modifie pas son objet civil.
La SCI permet de céder des parts plutôt que de vendre des biens. Les particuliers et des familles recourent souvent à elle à l’occasion de successions. En effet, dans le cadre d'une indivision, les indivisaires ne peuvent pas vendre sauf accord de tous les autres. Ce n'est pas le cas dans la SCI.
Sociétés civiles immobilières : quelle est la fiscalité ?
La SCI relève du régime de l'impôt sur le revenu. Les revenus générés sont imposés entre les mains des associés. Ces derniers sont donc soumis au taux progressif de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, en fonction de leur quote-part dans le capital social de la société.
C'est la même chose en cas de plus-value. L'imposition est la même que pour les particuliers. Les associés peuvent bénéficier d'un abattement selon la durée de détention de l'immeuble ou d'une exonération en fonction de leur situation.
L'activité du marchand de biens : l'achat et la revente de biens immobiliers
Il exerce une activité purement commerciale. À ce titre, il doit s'enregistrer au registre du commerce et des sociétés, tenir une comptabilité et établir un bilan annuel. En quoi consiste ce métier ? Est-il réservé aux professionnels de l'immobilier ? Explications.
Activité du marchand de biens : en quoi consiste-t-elle ?
L'activité principale du marchand de biens est l'achat et la revente d'immeubles, de fonds de commerce, de parts sociales de sociétés immobilières. Il effectue souvent entre ces deux opérations des travaux de réhabilitation et d'embellissement qui lui permettent de se dégager une marge (différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente). Une opération de marchand de biens a un objectif commercial et a pour but de réaliser des profits.
Achat et revente d'un immeuble : quand est-on qualifié de marchand de biens ?
Cette activité n'est pas réglementée et n'est pas réservée aux professionnels de l'immobilier. Un particulier peut tout à fait faire une opération d'achat et de revente et en tirer des bénéfices. Les services fiscaux sont en droit de requalifier une personne privée en marchand de biens. Pour cela, ils s'appuient sur deux critères. Le premier est la notion d'habitude dans l'exercice de cette activité. Le deuxième est l'intention spéculative.
La notion d'habitude se caractérise par le nombre et la fréquence des opérations. La présence d'un associé qui exerce cette profession en parallèle peut fonder le caractère habituel. L'intention spéculative s'apprécie au moment de l'acquisition et non pas de la cession.
Par exemple, revendre un bien immobilier peu de temps après l'avoir acquis et réaliser une marge est un risque de requalification en marchand de biens. Autre exemple, acheter un immeuble, le rénover et le diviser en lot peut avoir des conséquences fiscales importantes si vous n'êtes pas déclaré comme marchand de biens.
La fiscalité applicable au marchand de biens
Le marchand de biens est taxé sur ses revenus, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux à un taux de 41 %. Une TVA est également applicable soit sur le prix de vente, soit sur la marge. Il profite d'autres avantages fiscaux tels qu'une réduction des frais de notaire lors de l'acquisition du bien. Lorsque le marchand de biens exerce sous la forme d'une entreprise telle que la SAS ou d'une SARL, c'est en principe un impôt sur les sociétés qui s'applique. Cependant, les statuts de la SASU et l'EURL permettent d'opter pour une imposition sur le revenu.
SCI : un régime compatible avec l'activité du marchand de biens ?
La réponse est non. La SCI a un objet civil et ne peut pas faire de profits, ce qui n'est pas le cas pour le métier de marchand de biens. La profession de marchand de biens est par essence, une activité commerciale. Elle est donc incompatible avec la SCI. Le choix de la SCI n'est possible que lorsque le marchand de biens réalise des locations meublées.
Opérations d'achat et de revente en SCI : un risque de requalification
Au même titre qu'un particulier, une SCI peut acquérir des immeubles et les revendre. Le risque est une requalification en marchand de biens par les services fiscaux. Cette dernière va vérifier le caractère habituel et l'intention spéculative de ces opérations. Les conséquences fiscales des opérations d'achats et de revente par une SCI peuvent être très lourdes. La Cour administrative de Marseille l'a d'ailleurs rappelé dans un arrêt du 04 février 2021. Dans ce cas, la SCI est assujettie à l'impôt sur les sociétés. Une TVA peut également s'appliquer. Enfin, elle devra régler des pénalités et des intérêts de retard dans le cadre du redressement.
La société civile immobilière de construction vente : l'alternative à la SCI classique pour le marchand de biens
Les articles L211-1 à L322-4 et les articles R211-1 et R211-6 du Code de la construction et de l'habitation régissent la société civile immobilière de construction (SCCV). La création d'une SCCV se fait comme pour toute entreprise. Les associés doivent faire un apport au capital social, rédiger les statuts, publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales. Enfin, le dossier doit être déposé au greffe du tribunal de commerce pour l'immatriculation.
La société civile immobilière de construction vente : un régime dérogatoire à la SCI classique
La SCCV n'est pas une SCI classique. Elle bénéficie d'un statut particulier et d'un régime fiscal dérogatoire. Explications.
Le fonctionnement d'une société immobilière de construction vente
La SCCV fonctionne avec au minimum deux associés, contrairement à la SASU et l'EURL qui permettent d'être seul. Aucun minimum de capital social n'est exigé. Cependant, comme pour les autres statuts, c'est une garantie pour les créanciers. Toutefois, au même titre que pour une SAS ou une SARL, la responsabilité de l'associé est limitée à son apport. La SCCV n'est pas soumise aux règles de droit commun de la SCI.
SCCV : une imposition différente de la société civile immobilière classique
C'est la seule structure de SCI qui permet de réaliser un profit. Les bénéfices sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital social. Ils sont incorporés dans les revenus globaux des associés qui sont soumis au barème évolutif de l'imposition sur le revenu. Cependant, les associés peuvent faire le choix de les soumettre à l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c'est la SCCV qui s'en acquitte à un taux de 25 %.
Pourquoi la société civile immobilière de construction vente est-elle adaptée pour le marchand de biens ?
L'objet principal de la SCCV est la construction d'immeubles. Elle peut cependant aussi avoir d'autres activités. Cela peut être d'acquérir un terrain pour construire, acheter un immeuble pour le détruire ou reconstruire, conclure un bail de construction. Enfin, la création d'une SCCV peut se faire pour transformer ou rénover un bien immobilier ancien. Cela correspond donc tout à fait à l'activité du marchand de biens.
Cependant, ce statut peut s'avérer contraignant. En effet, le marchand de biens doit créer une SCCV pour chaque opération qu'il réalise.
La SCI marchand de biens n'est pas un statut juridique adapté pour cette activité. En principe, la SCI ne peut pas réaliser de profits, ce qui n'est pas le cas pour ce métier. Le risque de concrétiser une opération en SCI est une requalification avec des conséquences fiscales importantes, voire désastreuses, pour les associés. Les statuts de la SAS ou de la SARL présentent plus d'avantages.
