La loi définit le marchand de biens comme toute personne physique ou morale qui réalise des opérations immobilières d'achat et de revente d'immeubles de manière habituelle. Quel statut quand on est marchand de biens ? Plusieurs sont possibles, mais, quel que soit le choix, le marchand de biens est un commerçant. Cela implique une inscription au registre du commerce, la tenue d'une comptabilité, etc. Une personne à titre privé peut effectuer des opérations d'achat immobilier et de vente. Cependant, l'administration fiscale est en droit d'exercer une requalification en marchands de biens avec des conséquences fiscales. Dans quels cas ? Quelle est son incidence ? Comment l'éviter ? Explications.
Requalification en marchand de biens : les conséquences fiscales
Requalifier une opération en opération de marchand de biens à des conséquences fiscales qui peuvent être néfastes. Quel est le régime fiscal du marchand de biens ? Quelle est la différence avec celui d'un particulier ? Quelles sont les sanctions ? Explications.
Marchand de biens : quel est le régime fiscal ?
Acquérir et revendre un bien immobilier est une activité commerciale, à condition que ce soit une activité habituelle avec une volonté spéculative. Quelle fiscalité s'applique ?
L'activité de marchand de biens : une activité commerciale
Selon la loi, les opérations d'achats et de reventes d'immeuble sont des actes de commerce (article L110-1 du Code de commerce). Cela concerne les immeubles, les fonds de commerce, mais également les parts d'une société immobilière qui souscrit pour céder des parts créées ou émises par ces sociétés.
Les commerçants sont ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle selon l'article L121-1 du Code de commerce. Les marchands de biens sont donc des commerçants. Ils doivent s'enregistrer au registre du commerce et des sociétés, avoir une gestion comptable, déclarer des revenus et des profits, payer les taxes correspondantes, etc.
Quelle est la fiscalité pour l'activité de marchand de biens ?
Les bénéfices des personnes qui réalisent des opérations d'acquisition et revendent des biens immobiliers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (article L35-1° du Code général des impôts (CGI)). C'est le taux marginal de l'impôt sur le revenu qui s'applique et qui peut aller jusqu'à 41 %. Des prélèvements sociaux de 17,2 % sont imputés et une TVA de 20 % sur la marge peut s'ajouter (selon l'opération immobilière).
Quelle est la différence de fiscalité entre une opération immobilière des particuliers et des marchands de biens ?
Dans le cadre d'une gestion de patrimoine privé, l'imposition de l'opération n'est pas la même. En effet, c'est le régime des plus-values des particuliers qui s'applique au taux de 19 %. À cela, les prélèvements sociaux de 17,2% s'ajoutent. Des abattements sur la plus-value sont possibles selon la durée de détention du bien.
Prenons un exemple de comparaison pour une opération immobilière soumise à TVA entre le régime d'une personne privée et d'un marchand de biens. Un immeuble est acheté pour un montant de 100 000 € TTC, soit 83 333 € HT. Le bien est vendu 200 000 € TTC, soit 166 666 € HT. Dans le cadre du régime des marchands de biens, le bénéfice industriel et commercial avec un taux marginal d'impôt sur le revenu de 41 % est de 34 166 €. La TVA à la marge est de 16 666 €, soit une imposition totale de 50 832 €. Pour le régime des particuliers, la taxe sur les plus-values immobilières et les prélèvements sociaux avec abattement s'élèvent à 26 409 €.
Requalification en marchand de biens : quelles conséquences ?
Dans le cadre d'une opération, l'impôt sur la plus-value est plus avantageux pour les personnes privées. Cependant, le régime du marchand de biens demeure beaucoup plus profitable que pour ceux que l'administration fiscale requalifie.
En effet, le rappel d'impôt sur le revenu va passer de 19 % à 41 % (maximum). Une majoration de 80 % peut s'ajouter pour l'exercice d'une activité occulte. La TVA va s'appliquer sur la marge brute ou sur le montant total du prix de cession.
Attention : une personne requalifiée peut demander la restitution ou la déduction des sommes versées au titre de la plus-value des particuliers.
Requalification en marchand de biens : quels sont les critères ?
L'administration fiscale s'appuyait sur deux présomptions pour requalifier en marchands de biens. La première était le caractère habituel des opérations d'achat immobilier et de cession. La deuxième était la réalisation de cette action dans un délai de 15 ans après la construction. Cependant en 2017, l'administration fiscale a mis en application la jurisprudence administrative. Deux critères sont désormais retenus : la notion d'habitude et l'intention spéculative.
Le caractère habituel des opérations immobilières
C'est la jurisprudence, par des arrêts de la Cour administrative d'appel et du Conseil d'État, qui a défini cette notion. Comment est-elle caractérisée ? Dans quels cas est-elle reconnue ? Explications.
Activité de marchand de biens et la notion d'habitude
L'activité d'achat et de revente devient habituelle au regard des revenus de la personne ou de la société qui effectue ces opérations. L'habitude se manifeste par la pluralité des ventes réalisées, même dans le cadre d'une seule opération immobilière. Elle se caractérise aussi par l'exercice usuel d'un acte de commerce qui est un acte juridique dont la preuve peut se rapporter par tout moyen.
Activité du marchand de biens : dans quels cas a-t-elle un caractère habituel ?
L'habitude sera caractérisée dans plusieurs situations. Par exemple, un nombre fréquent d'opérations d'achat immobilier et de revente. Dans le cadre d'une société, c'est l'activité qui est prise en compte. Il importe peu que l'activité de marchand de biens soit prévue ou non dans ses statuts.
Pour une opération unique d'achat et de revente, la condition d'habitude n'est pas caractérisée. Cependant, une exception existe lorsque les associés se livrent en temps normal à cette activité. Enfin, l'achat d'un immeuble en bloc suivi d'une division et d'une revente par lots suffit à déterminer l'habitude.
L'intention spéculative du marchand de biens
Dès 2006, un arrêt du Conseil d'État a précisé que cette intention spéculative s'apprécie au moment de l'acquisition du bien immobilier et non à la cession. Elle doit être recherchée et ne se présume pas. Depuis 2017, c'est à l'administration fiscale de prouver l'intention de revendre lors de l'acquisition et non plus au vendeur d'apporter la preuve qu'il ne spéculait pas.
L'intention de revendre peut se déduire du bref délai qui existe entre l'acquisition du bien immobilier et sa vente. En revanche, l'intention de spéculation peut être écartée en raison de difficultés financières.
Éviter une requalification en marchand de biens : comment faire ?
Comment éviter que l'administration fiscale requalifie une personne ? Pourquoi est-ce plus avantageux d'être directement sous le régime d'imposition des marchands de biens ? Explications.
Faire appel à un professionnel dans le cadre d'une opération immobilière
Pour se prémunir, la personne peut consulter un professionnel comme un notaire ou un avocat spécialisé. Cela sera utile, si le délai est bref entre la vente et l'acquisition d'un bien, si la plus-value attendue est importante et enfin si ce n'est pas la première opération.
Statut des marchands de biens : quels sont les avantages à en bénéficier ?
Le régime fiscal des marchands de biens présente quelques avantages. En effet, une réduction des frais de notaire s'applique sur l'opération lorsque la cession se fait dans un délai de 5 ans. Ils ont également une exonération des droits de mutation et de la TVA sur le bien acheté. Il peut donc être intéressant de s'enregistrer au registre du commerce et des sociétés et éventuellement de suivre une formation.
La requalification en marchand de biens est donc un risque. Le statut de marchand de biens implique une habitude et une volonté spéculative. Une fiscalité moins avantageuse de celle d'un particulier qui réalise des plus-values s'applique. Cependant, elle est plus abordable qu'une opération requalifiée.
