Vous envisagez de démarrer une activité du type achat revente en immobilier avec potentiellement des travaux de rénovation à la clé ? Sans liquidités, impossible de se lancer dans une telle aventure. Alors, quel financement pour marchand de biens retenir ? Dans cet article, après un rappel sur l’importance de trouver des fonds, nous abordons les différentes pistes, leur fonctionnement ainsi que les avantages et inconvénients. Autofinancement, crédit bancaire, crowdfunding, financement privé ou association, faisons le point pour vous aider à choisir.
Opération marchand de biens : importance du financement
Professionnel de l’immobilier, une activité du type achat revente vous tente ? Ce type de projet exige de la préparation, notamment sur le plan financier. Voici les caractéristiques générales à avoir en tête.
Le financement pour marchand de biens : le nerf de la guerre de l'opération
Il faut souvent agir vite afin de ne pas perdre une opportunité de se positionner sur une affaire. Pourtant la réflexion est de mise quand on parle du financement pour marchand de biens. Le délai inévitable entre l’achat et la revente exige de trouver un financement et d’intégrer son coût complet à la rentabilité de l’opération.
Le montant de l'opération à financer
Vous commencez à rechercher une banque ou un organisme prêteur ? Votre business plan doit être finalisé. Il comporte un plan de financement précisant le montant dont vous avez besoin pour boucler le projet. La préparation doit intégrer rigoureusement toutes les charges de l’opération ainsi que les ressources disponibles, tel votre autofinancement propre.
L'apport personnel exigé dans le plan de financement
Afin d’être très précis auprès de l’organisme que vous sollicitez pour le financement de l’opération marchand de biens, anticipez la préparation de votre autofinancement. Une banque par exemple exige généralement un pourcentage de 10 à 25 % pour limiter son risque. Faites le point sur votre épargne disponible, sur les dons familiaux envisageables, etc.
Le coût du financement pour marchand de biens
Quel que soit le financement pour marchand de biens que vous retiendrez, n’omettez jamais dans vos calculs prévisionnels d’intégrer son coût financier. Même si dans certains cas vous décaissez les intérêts seulement lors du dénouement de l’opération, ils viennent grever votre marge. Prenez aussi en compte les frais de dossier et commissions d’engagement bancaires, voire celles perçues par les courtiers en immobilier.
Les garanties exigées pour obtenir un crédit immobilier pour un achat revente
Ayez en tête aussi que selon le type de financement pour marchand de biens retenus, vous pouvez être amené à produire des garanties. Analysez ce que vous êtes en mesure de fournir en contrepartie du financement. Les garanties comportent également un coût financier. Prenez-le en compte, par exemple pour un organisme de cautionnement, une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers.
Le délai d'obtention du financement pour une opération marchand de biens
Anticipez votre recherche de financement afin de tenir compte du délai que prend l’étude de votre dossier. Certaines solutions sont plus rapides que d’autres. Pour un marchand de biens, le temps importe beaucoup. Parfois, il est compté si vous souhaitez pouvoir conclure l’investissement immobilier convoité.
L'autofinancement d'une opération achat revente, la solution pour les débutants
Avant de devenir expert du sujet, un marchand de biens démarre toujours par une première opération. Obtenir des liquidités pour conclure l’investissement et réaliser les travaux de réhabilitation peut constituer un obstacle pour le débutant.
L'autofinancement par le marchand de biens : définition
Souvent, le débutant commence par un projet modeste qu’il autofinance, faute de trouver des liquidités ou un prêt. Si vous disposez d’un patrimoine immobilier, vous pouvez aussi tenter le crédit de trésorerie hypothécaire pour constituer votre apport personnel. La garantie est dite déplacée. Elle concerne l’autre bien et non celui de l’opération marchand de biens.
Avantages de ce mode de financement pour les marchands de biens
Si votre patrimoine ou vos placements vous autorisent à autofinancer votre activité de marchand de biens, c’est clairement un atout. Vous évitez les coûts financiers, les frais de dossiers, commissions, etc. même si vous perdez les revenus issus de vos placements antérieurs. Vous restez indépendant et gérez les projets de votre société immobilière en toute autonomie.
Inconvénients de l'autofinancement intégral pour des opérations d'achat revente
Cette solution de financement pour marchands de biens se rencontre peu en dehors des cas de démarrage. Beaucoup d’opérations d’achat revente nécessitent un investissement financier de plusieurs centaines de milliers, voire des millions d’euros. Il paraît difficile de pratiquer alors l’autofinancement intégral. En outre, mettre la totalité de vos placements dans un tel projet comporte un risque. Vous ne bénéficiez plus d’aucune marge de sécurité personnelle sur le plan de la trésorerie.
Financement pour marchand de biens : le crédit bancaire, un accès parfois complexe
Les établissements de crédit se montrent de plus en plus frileux pour financer les projets immobiliers, surtout quand il s’agit de promoteurs ou de marchands de biens. Pourtant des solutions existent aussi pour ces professionnels.
Qu'est-ce qu'un financement bancaire pour une activité immobilière d'achat revente ?
Si vous recherchez un financement pour marchand de biens auprès des établissements bancaires, visez les organismes spécialisés dans l’immobilier. Les succursales ou filiales se consacrant aux métiers de marchand de biens ou de promoteur proposent des prêts à court terme in fine. Les intérêts se décaissent à l’échéance au moment de la revente de l’immeuble ou de l'appartement financé.
Avantages du financement par les banques
Vous avez noué des relations de proximité et de longue date avec votre banquier expert en financement immobilier ? C’est alors probablement la solution la moins chère et la plus simple pour se procurer les liquidités indispensables à votre activité. Votre interlocuteur vous connaît ainsi que votre société commerciale. Une relation de confiance facilite grandement l’obtention du crédit bancaire.
Inconvénients du crédit bancaire pour les opérations de marchands de biens
Si vous démarrez dans le métier de marchand de biens, l’obtention du crédit bancaire risque d’être compliquée. Du moins, le banquier peut demander un niveau d’apport personnel très élevé, parfois supérieur à 40 %. Le projet devient alors souvent inaccessible. En outre, le temps d’examen du dossier peut être prohibitif, car les opérations d’achat revente exigent de se positionner rapidement.
Financement participatif : le crowdfunding, une solution pour l'immobilier
Autrefois réservé aux promoteurs immobiliers, le financement participatif est désormais accessible aux marchands de biens. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un appel à la foule (crowd). Voyons comment fonctionne le crowdfunding et quels sont ses atouts et ses inconvénients.
Définition du crowdfunding pour une activité immobilière d'achat revente
Ce type de financement permet de mettre en contact :
- Des investisseurs particuliers désireux de participer à un programme immobilier en y réalisant un placement financier sous forme d’actions (crowdfunding) ou d’obligations voire de prêts (crowdlending).
- Des marchands de biens à la recherche de solutions pour financer leur investissement.
La mise en relation s’effectue via une plateforme spécialisée qui présente les programmes qu’elle a audités et validés, gage de sérieux et de sécurité pour les investisseurs.
Avantages du financement participatif pour un projet immobilier
Les plateformes valident les programmes des marchands de biens. C’est l’assurance d’échanger avec des professionnels du métier qui comprennent votre activité. Ce financement pour marchand de biens a la réputation d’être rapide à mettre en œuvre. Plusieurs formes sont envisageables, une participation en fonds propres (crowdfunding) ou un prêt (crowdlending).
Inconvénients du financement participatif pour une activité de marchand de biens
Recourir à un financement pour marchand de biens comme le crowdfunding comporte un inconvénient majeur, son coût élevé. Le taux de rendement reste un objectif à atteindre et n’est pas garanti pour les investisseurs. L’opération présente des risques pour le particulier qui y investit son épargne sous la forme « papier ». La contrepartie réside dans une rémunération moyenne assez élevée pour l’investisseur. C’est donc un coût financier significatif pour le marchand de biens.
Financement privé, une piste incertaine mais à creuser pour le marchand de biens
Une autre solution de financement pour marchand de biens consiste à chercher des investisseurs privés. Ce sont des personnes ou sociétés prêtes à placer de l’argent dans une PME ou TPE dont l’activité est l’achat revente de biens immobiliers.
Définition du financement privé pour marchand de biens
L’idée consiste à identifier des personnes intéressées par votre projet et désireuses de contribuer en quelque sorte à une levée de fonds. Ce terme souvent utilisé pour les startups ne leur est pas réservé. Citons les clubs d’investisseurs, les organismes de capital-risque solidaires et également les business angels. Il existe aussi des plateformes spécialisées dans la mise en relation de promoteurs immobiliers ou marchands de biens avec des investisseurs privés.
Avantages du financement privé pour une entreprise du type marchand de biens
Ces solutions financières font office d'effet de levier et permettent d'obtenir plus aisément un crédit bancaire en complément. Financement pour marchand de biens d'une grande souplesse, il se met en œuvre rapidement, une fois identifiés les investisseurs. C'est aussi une réponse pour ceux qui rencontrent des difficultés avec les établissements bancaires du fait des exigences de la réglementation « Bâle IV ». En effet, le seuil de fonds propres requis par les banques a augmenté. La dette privée devient alors intéressante.
Inconvénients des financements privés pour un marchand de biens
Trouver des investisseurs privés intéressés par votre projet de marchand de biens demeure le plus compliqué. Quant à la rémunération de l’opération, elle s’avère souvent conséquente et complexe à appréhender. L’investisseur n’accède pas aux fonds propres de la société du marchand de biens. Aussi il exige un taux élevé de rémunération pour ce type de prêt qu’il accorde. Le financement privé peut intervenir à tout moment pendant l’opération. Plus le dénouement, donc la revente du bien approche, plus le taux du prêt baisse.
L'association, un moyen de financement pour les opérations immobilières d'achat revente
Pourquoi se lancer seul dans une activité d’achat revente en immobilier ? En vous associant, vous pouvez obtenir un complément de financement pour marchand de biens. Voyons comment et pourquoi.
En quoi l'association constitue-t-elle un moyen de financement pour les opérations immobilières ?
Pour des projets immobiliers conséquents en montant, faire entrer un actionnaire dans votre société de marchand de biens permet d’obtenir un effet de levier. Votre ou vos associés apportent de la trésorerie en contrepartie de leur capital ou sous forme de comptes courants. L'association est une solution de financement complémentaire qui contribue à accroître les fonds propres.
Avantages de l'association pour les investisseurs immobiliers du type marchand de biens
L’avantage financier immédiat réside dans l’apport de cash par vos associés. Ils complètent ainsi le plan de financement de votre projet d’achat revente. Pour la banque partenaire, le niveau des fonds propres plus important les autorise à améliorer leur offre de prêt. Il peut s'agir d'accroître le montant, de réduire le taux ou le niveau de garanties. Le banquier peut aussi parfois obtenir plus de cautions solidaires en complément d’une hypothèque sur le bien financé. Il sollicite alors vos associés. Lorsque votre société de marchand de biens présente une forte croissance et des opérations multiples, l’association s’envisage sérieusement.
Inconvénients des associations pour le financement immobilier du type achat revente
Comme pour toute association, le défaut majeur de ce mode de financement pour marchand de biens réside dans la dilution du capital de votre entreprise. Vous n’êtes plus le seul patron à bord. Vous devez décider conjointement. Vos associés ont un droit de regard sur la marche des opérations. Enfin, vous partagez aussi la marge réalisée sur les projets. C’est parfois le prix à payer si vous souhaitez obtenir un prêt important pour un gros investissement immobilier.
Parmi tous ces types de financement pour marchand de biens, en fonction de votre projet, des capitaux propres de votre entreprise et de votre expérience dans le domaine, vous trouverez ceux qui vous conviennent le mieux. Certaines solutions permettent de compléter d’autres. L’objectif reste bien de parvenir à mettre en marche l’acquisition et la réhabilitation du bien convoité.
