L'activité d'un marchand de biens consiste à acheter un bien immobilier et à le revendre après transformation. L'objectif est de réaliser une plus-value intéressante. Cette stratégie d'achat et revente dans l'immobilier est généralement lucrative, à condition de bien préparer chaque opération immobilière. Le business plan du marchand de biens est donc central pour ce professionnel de l'immobilier. En plus de présenter les opérations, il lui permet de calculer la rentabilité de son activité de marchand de biens. Ce document incontournable est également présenté aux banques et autres sources de financement. Il sert de prévisionnel au porteur de projet, tout au long de son activité.
Business plan d'une activité : de quoi parle-t-on ?
Le business plan est un document de travail que prépare tout porteur de projet ou créateur d'entreprise. Il présente l'activité envisagée, le marché ciblé et l'équipe à l'œuvre. Il comprend une partie sur les prévisions financières liées à l'entreprise.
Contenu d'un business plan : comment organiser sa rédaction ?
La rédaction d'un business plan se fait en plusieurs étapes. Une première partie comprend la présentation du projet, du marché et de la stratégie de croissance adoptée. Elle met en avant le porteur du projet et son équipe. Une deuxième partie développe les aspects financiers.
Présentation du projet : description de l'activité et du marché
Le dossier commence par une description détaillée de l'activité envisagée.
Description de l'activité :
Cette section décrit l'idée liée à la création d'entreprise et le fonctionnement de l'activité. De manière concrète, elle va expliquer :
- ce que fait l'entreprise ;
- ce que vend l'entreprise ;
- à qui elle le vend ;
- comment elle le vend.
Étude de marché :
Le business plan comporte aussi une étude du marché. Cette section fait le point sur l'état de la concurrence, les risques et les opportunités du marché sur lequel une société se développe. Elle détaille la solution apportée par l'entreprise, ce qui la différencie des autres acteurs du marché et les clients ciblés.
Stratégie de l'entreprise :
Le dossier présente les différentes opérations et actions entreprises jusqu'ici. Il détaille la stratégie à suivre. S'il s'agit d'une activité commerciale, la stratégie de développement des ventes sera expliquée. Les compétences de l'équipe doivent permettre d'atteindre les objectifs commerciaux fixés. La structure choisie pour l'entreprise sera indiquée, avec des informations sur la composition du capital.
Projections des ventes et chiffre d'affaires prévisionnel
Le business plan comprend une partie financière. Cette section permet de tester une idée de projet avec des chiffres et de confirmer son intérêt.
Les tableaux financiers du business plan :
Les documents comptables et financiers du business plan présentent les résultats d'une activité. Ils font apparaître la marge et la rentabilité prévues des projets. On y trouve :
- un tableau de financement ;
- un bilan ;
- un compte de résultat ;
- un tableau de flux de trésorerie ;
- les besoins en fonds de roulement.
Le bilan donne une image à un instant précis des actifs et des dettes de l'entreprise. Le compte de résultat présente les flux financiers et comptables.
Le prévisionnel financier pour suivre son activité :
Le prévisionnel de l'entreprise permet de vérifier la viabilité d'une société d'un point de vue financier. En effet, si l'entreprise n'est pas rentable, il sera difficile de convaincre des partenaires pour obtenir un financement. Le prévisionnel financier intègre un chiffre d'affaires (CA) prévisionnel (volume de vente prévu à un prix de vente envisagé), mais aussi les dépenses, investissements, salaires et éventuels coûts de production, etc. Il doit être réaliste.
Seuil de rentabilité de l'activité :
La partie financière fait apparaître le calcul du seuil de rentabilité de la société. Le CA minimum à réaliser pour que l'entreprise soit viable, puis rentable, doit être identifié. Il permet de couvrir les charges de la société puis de se verser un salaire. Les résultats financiers obtenus valident la stratégie d'entreprise.
Rôle du business plan dans le développement et la gestion d'une activité
Le rôle du business plan est double. D'une part, il est utile au porteur de projet pour suivre son activité. D'autre part, il est présenté aux investisseurs pour les convaincre de participer au financement des opérations.
Intérêt du business plan pour le créateur d'entreprise
Le business plan permet d'avoir une vision nette de ses objectifs. Grâce à ce document, le créateur d'entreprise peut savoir à tout moment où il en est du développement de son activité.
Utilité du business plan pour obtenir un prêt
Le business plan est présenté aux banquiers et aux investisseurs. C'est le document de référence pour trouver une source de financement pour un projet. Il doit convaincre les partenaires potentiels.
Business plan du marchand de biens : spécificités
Le business plan du marchand de biens suit ces grandes lignes directrices. Il dresse une présentation générale du métier et du marché immobilier ciblé. Il détaille les compétences et les expériences passées du marchand de biens.
Présentation de l'activité commerciale du marchand de biens
Le marchand de biens est le plus souvent le gérant d'une entreprise. Son occupation principale est d'acheter des biens immobiliers pour les revendre après transformation. Il s'agit donc d'une activité professionnelle commerciale.
Les biens qui intéressent le marchand de biens
Le marchand de biens précise quel type de biens il compte cibler. Il peut s'agir :
- de terrains,
- d'immeubles,
- d'appartements,
- de maisons,
- de fonds de commerce, etc.
Le marchand de biens doit aussi indiquer si ces biens seront revendus après division parcellaire, découpage en plusieurs lots, transformation, rénovation lourde ou légère, etc. L'objectif du marchand de biens est de réaliser une plus-value sur la revente, soit en achetant un bien à un prix en dessous des prix du marché, soit en réalisant des travaux de rénovation qui donnent de la valeur au bien.
L'étude de marché
Le marchand de biens précise dans son business plan la zone d'activité sur laquelle il compte opérer. Il démontre qu'il maîtrise les problématiques de cette zone géographique. Une analyse des biens recherchés, des prix moyens au mètre carré, de l'état du parc immobilier est recommandée. Elle valide le fait que le marché est porteur. Cette étude permet de se fixer des objectifs et de définir une stratégie pour son activité.
Les compétences du porteur de projet
La formation et les compétences du marchand de biens sont mises en avant. Idéalement, le marchand de biens possède des connaissances techniques, administratives, juridiques, comptables, mais aussi commerciales. Ce professionnel de l'immobilier doit être aussi à l'aise avec un entrepreneur qui réalise des travaux, qu'avec un banquier pour défendre une demande de crédit. Une expérience passée dans l'immobilier renforce la crédibilité du marchand de biens.
Le statut juridique de l'entreprise
Le business plan indique le statut juridique choisi. Attention : la microentreprise n'est pas un statut juridique. Il s'agit d'un régime fiscal et social. L'activité de marchand de biens étant commerciale, de nombreux professionnels choisissent de créer une société à responsabilité limitée. SAS, SASU SARL, EURL ou SCI : différents statuts de sociétés sont envisageables. Ils comportent tous des avantages et des inconvénients.
Présentation du réseau de partenaires du marchand de biens
L'existence d'un réseau de professionnels qui travaillent en collaboration avec le marchand de biens est indispensable. Le professionnel précise son réseau existant. Il indique quelles actions il compte mener pour le développer. Un marchand de biens peut collaborer avec un particulier, une société, une agence immobilière, etc. Il développe et affine en permanence sa connaissance du marché grâce à ces partenaires.
Le mode de financement privilégié
La capacité du marchand de biens à financer ses opérations d'achat et de revente est un point important du business plan. Il devra indiquer si le financement se fait par :
- un crédit bancaire ;
- un investisseur privé ;
- une plateforme de financement participatif, etc.
Dans le cas d'un prêt bancaire, un apport personnel de 20 à 50 % est généralement demandé. Cet apport doit apparaître dans le dossier. Les plus-values dégagées peuvent financer l'apport de l'achat suivant, lorsqu'elles sont importantes. La stratégie de financement doit être détaillée le plus possible.
Les recettes et les charges du marchand de biens
Le business plan fait le point sur les projections de résultat du marchand de biens. Le chiffre d'affaires généré par l'activité provient de la revente des biens. Une estimation du nombre de biens vendus et de leur prix doit être faite. Les charges de la société du marchand de biens doivent être correctement évaluées. Ce point est critique pour la fiabilité des chiffres.
Le prévisionnel des frais de démarrage
Le business plan du marchand de biens mentionne les frais liés au démarrage de son activité. On y trouve :
- les frais d'établissements (rédaction des statuts, frais d'avocats, site internet, etc.) ;
- les souscriptions à des abonnements ;
- les frais de déplacement, etc.
Le prévisionnel des charges liées à l'activité
Le business plan indique le budget nécessaire à l'achat des biens et le montant des travaux prévus pour les transformations. Les frais annexes ne doivent pas être oubliés. On y trouve : les frais de notaire, d'architecte, de bureau d'études, de mise en copropriété, les diagnostics obligatoires, etc. Le business plan fait apparaître le montant des frais d'assurance dommages ouvrage et d'assurance décennale. Ces assurances spécifiques sont obligatoires pour exercer sans engager sa responsabilité.
Rémunération du marchand de biens
Le business plan indique le type de rémunération choisi par le gérant. Salaires et dividendes présentent tous les deux des avantages et des inconvénients. Avec un salaire, la rémunération est régulière et le gérant bénéficie d'une protection sociale. Les dividendes permettent de bénéficier de taux de charges réduits.
TVA et imposition du marchand de biens
Les opérations du marchand de biens sont assujetties à la TVA sur la marge brute. La marge brute correspond au total du coût d'acquisition et des travaux, moins le prix de vente. Cette ligne dédiée à la TVA est importante pour l'estimation des résultats du marchand de biens. Les taux de TVA varient en fonction des opérations. La revente d'un bien ayant subi une rénovation légère n'est pas assujettie à la TVA. Par contre, la TVA sur les travaux n'est pas récupérable. De même, le différentiel de taux entre la TVA payée (20 % sur la vente du bien) et la TVA collectée (5,5 % sur les travaux) doit être anticipé.
Les impôts à payer doivent être estimés. La plus-value réalisée à la revente est taxée. Le marchand de biens est soumis au régime fiscal des BIC, au taux marginal de l'impôt sur le revenu. Suivant le statut de l'entreprise choisi, le résultat de la société peut aussi être imposé. Les prélèvements sociaux de 17,2 % doivent être inclus au business plan, suivant la forme juridique choisie pour la société.
Business plan et seuil de rentabilité
Lorsque les revenus générés par la vente des biens couvrent les charges de l'entreprise, celle-ci devient viable. Le business plan fait apparaître le chiffre d'affaires à partir duquel l'entreprise est rentable et commence à générer des bénéfices. Au-delà de la rentabilité, le marchand de biens portera une attention particulière à la gestion des flux financiers et de la trésorerie.
Business plan et crédibilité du marchand de biens
La partie financière du business plan confirme aux interlocuteurs externes que vous êtes capables de gérer une entreprise. Le chiffre d'affaires prévu doit être réaliste. La taille des projets de l'entreprise doit correspondre à la capacité de l'équipe en place à les gérer. Le marchand de biens doit être capable d'estimer les flux financiers nécessaires pour de futures opérations. La maîtrise de tous ces points renforce sa crédibilité auprès des partenaires externes.
L'activité de marchand de biens est unique. Chaque projet immobilier est différent. Lorsque l'on se lance dans une activité de marchand de biens, il est indispensable d'adapter les modèles de business plan génériques à son entreprise. En fonction du statut choisi, la plus-value potentielle est susceptible d'être impactée. Certains calculs doivent donc être adaptés, tout en s'inspirant des bonnes pratiques comptables et de gestion.
