L'activité d'un marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre. Elle concerne des immeubles neufs ou anciens, et des terrains à bâtir ou non constructibles. La fiscalité appliquée au métier de marchand de biens est un sujet complexe. Ce commerçant est assujetti à la TVA. La prise en compte de la taxe sur la valeur ajoutée dépend de la nature du bien et du profil de l'acquéreur. Une opération immobilière peut être exonérée de TVA, soumise à la TVA sur marge ou TVA sur le prix total du bien. L'option choisie peut impacter la rentabilité d'une cession d'immeuble. Vous êtes marchand de biens et vous cherchez un conseil en matière de TVA ? Voyez ci-après.
La TVA immobilière : comment ça marche ?
La TVA ou taxe sur la valeur ajoutée est un impôt indirect qui pèse sur le particulier lors d'un achat de biens ou de services. Une vente immobilière réalisée par un professionnel n'échappe pas à la règle. La TVA s'applique à un terrain à bâtir destiné à recevoir la construction d'un édifice. La taxe sur la valeur ajoutée concerne également la vente d'immeubles neufs, qu'ils soient achevés, en l'état de futur d'achèvement ou rénovés. Dans certains cas, elle est redevable lors de la vente d'un immeuble ancien.
Revente d'un immeuble d'habitation
L'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation n'ouvre pas de droit à déduction. Si l'opération est soumise à TVA, le prix de vente est augmenté du montant de la taxe sans que l'acheteur n’ait la possibilité de la récupérer. Même si ce dernier est un professionnel. Il est préférable que la revente d'un immeuble d'habitation ne soit pas soumise à la TVA. Dans ce cas, le marchand de biens ne peut pas récupérer la TVA sur les travaux de rénovation.
Revente d'un immeuble à usage commercial
Vous êtes marchand de biens et vous avez le projet de vendre un immeuble à usage commercial ou tertiaire.
Dans certains cas comme celui des immeubles neufs, cette opération immobilière est soumise à la TVA. Le montant de la taxe est collecté et reversé à l'administration fiscale par l'assujetti. Elle est intégrée dans le prix d'achat de l'immeuble ou du terrain à bâtir. En contrepartie, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur les travaux de rénovation sous réserve de votre droit à déduction.
Dans d'autres cas comme celui des immeubles anciens, la cession d'un bien immobilier est non soumise au régime de la TVA. La TVA sur marge quant à elle est une option à étudier lors de chaque opération.
TVA sur la revente d'immeubles neufs
L'activité d'un marchand de biens consiste, entre autres, en l'achat et la revente d'immeubles neufs. Mais quel est le régime fiscal appliqué lors de la cession d'un tel bien ?
Immeuble neuf : définition
Un immeuble qualifié comme neuf dans le sens de la TVA peut être achevé, en l'état de futur d'achèvement ou rénové.
- Les immeubles achevés sont ceux dont la construction a pris fin depuis moins de 5 ans.
- Les immeubles en l'état de futur d'achèvement sont en cours de construction et vendus sur plans.
- Les immeubles rénovés bénéficient d'une rénovation lourde et peuvent être assimilés à des biens neufs.
Quel régime fiscal lors de la revente d'un immeuble neuf ?
La cession d'un immeuble neuf par un marchand de biens est soumise au régime de la TVA immobilière. Le calcul de la taxe porte sur le prix de vente total. Cette règle s'applique sur toute cession survenue dans la limite des cinq années qui suivent l'achèvement.
Prenons l'exemple d'un immeuble achevé en 2015. Sa revente effectuée par des assujettis en 2017, 2018 et 2019 est soumise à la TVA au taux d'imposition de 20 % sur le prix total de cession. Le régime fiscal du marchand lui permet, dans ce cas, de déduire la TVA sur le montant des travaux de rénovation. Il peut également payer les droits de mutation à un taux réduit.
TVA sur la revente de terrains à bâtir
L'achat et la revente de terrains à bâtir constituent une activité du marchand de biens. Voici comment la TVA s'applique dans ce cas.
Terrain à bâtir : définition
Un terrain à bâtir, dans le sens de la TVA, est destiné à recevoir une construction en application d'un document d'urbanisme tel que le PLU. Un terrain abritant une construction inadaptée à tout usage est considéré comme un terrain à bâtir. Lorsqu'un terrain n'est pas constructible, sa revente n'est pas soumise à la TVA.
Quel régime fiscal lors de la revente d'un terrain à bâtir ?
La cession d'un terrain à bâtir est soumise au régime de la taxe sur la valeur ajoutée à 20 %. Quel que soit le statut de l'acquéreur.
Le terrain a été acheté à un non-assujetti. Selon l'article 268 du CGI, la TVA à reverser lors de la cession s'applique sur la marge. Il s'agit de la différence entre le prix d'achat et celui de la cession. Les droits d'enregistrement sont calculés selon un taux plein.
Le terrain a été acheté à un assujetti. La TVA s'applique sur le prix total d'achat. L'acquéreur bénéficie de droits d'enregistrement au taux réduit.
TVA sur la revente d'immeubles anciens
L'achat et la revente d'immeubles anciens font également partie des activités d'un marchand de biens. L'option TVA sur marge est préférable dans certains cas.
Immeubles anciens : définition
Un immeuble ancien, dans le sens de la TVA, est un édifice dont la livraison a eu lieu il y a plus de 5 ans. Il ne doit pas avoir subi d'opérations de rénovation lourdes sur les fondations, les éléments porteurs ou encore un ensemble d'éléments du second œuvre. Les terrains non constructibles sont traités de la même manière que les immeubles anciens en ce qui concerne la TVA.
Vendre un immeuble ancien : quel régime fiscal ?
La cession d'un immeuble ancien ou d'un terrain non constructible par un professionnel assujetti est exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée. Avec ce régime fiscal, le marchand de biens ne peut pas faire valoir son droit à déduction sur le montant des travaux effectués sur l'immeuble. Cependant, une option est possible lui permettant de soumettre l'opération à la taxation. La TVA à reverser à l'administration fiscale s'applique alors sur la marge hors taxe.
Exemple de calcul d'une TVA sur marge
Un marchand de biens achète un immeuble considéré comme ancien pour un prix de 800 000 euros. Il le revend plus tard à 1 100 000 euros. La TVA est ici de 20 %.
- La marge TTC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat du bien. 1 100 000 - 800 000 = 300 000 euros.
- La marge HT est calculée selon la formule suivante : marge TTC / (1 + % TVA). 300 000 / (1 + 0,20) = 250 000 euros.
- La TVA sur marge est obtenue de la manière suivante : marge HT * % TVA = 250 000 * 0,20 = 50 000 euros.
La cession et l'acquisition de biens par des professionnels assujettis entrent dans le périmètre d'application de la TVA. Selon le montant des travaux ainsi que les prix de cession et d'acquisition, une étude doit être menée pour déterminer quelle option de TVA choisir pour obtenir la meilleure rentabilité.
