La fiscalité du marchand de biens est celle d'un commerçant professionnel. Le choix de son imposition varie en fonction de son statut juridique. Lorsque le marchand de biens exerce son activité en nom propre (entreprise individuelle), il est soumis à l'impôt sur le revenu. La plus-value est alors imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le marchand de biens peut aussi exercer son activité dans le cadre d'une société de capitaux. Alors, ses bénéfices sont soumis à l'impôt sur les sociétés. Selon le seuil de son chiffre d’affaires ou sur option, il peut choisir comme régime d'imposition du bénéfice : le réel simplifié ou le réel normal. Pour vous aider à prendre les bonnes décisions au moment de lancer votre projet, nous faisons un gros plan sur les différents types d'imposition du marchand de biens.
L'imposition du marchand de biens en nom propre
Si le marchand de biens exerce son activité en nom propre, ses bénéfices (plus-value) sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC. Le bénéfice réalisé (excédent des recettes totales sur les dépenses nécessaires pour l'exercice de l'activité) est :
- pris en compte avec les autres revenus du foyer fiscal ;
- déclaré dans la déclaration personnelle d'IR du marchand de biens ;
- imposé directement entre les mains du marchand de biens au barème progressif de l’IR.
Contrairement au régime fiscal des particuliers, ici, la plus-value ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention.
Marchand de biens et IR : quelles opérations sont imposables ?
Lorsque le marchand de biens opte pour l’impôt sur le revenu, la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier est imposée dans la catégorie des BIC. Conformément à l'article 35 du code général des impôts (CGI), les opérations d'achat vente de biens immobiliers réalisés par les marchands de biens doivent :
- être habituelles. L'achat ou la souscription doit s'effectuer avec l'intention de revendre (intention spéculative) ;
- porter sur un bien immobilier cité dans l'article 35 du Code général des impôts (CGI). En l'occurrence, il s'agit d'immeubles, de fonds de commerce, d'actions ou de parts de sociétés immobilières.
Marchand de biens et impôt sur le revenu : quelles conditions préalables ?
Pour bénéficier du régime de l'impôt sur le revenu, le chiffre d'affaires du marchand de biens doit être compris entre 176 200 et 818 000 euros HT.
Suivant les règles de droit commun applicables aux BIC, le bénéfice imposable correspond à la différence entre le prix de vente des biens immobiliers et le prix d'acquisition augmenté du coût des travaux. En résumé, l’imposition de la plus-value ou du bénéfice du marchand de biens correspond :
- aux profits et pertes provenant de la revente des biens immobiliers ;
- aux profits réalisés grâce à l’exploitation des biens immobiliers par voie de location.
Le formulaire n° 2058-A-SD permet de déterminer le résultat fiscal de l’exercice des entreprises imposées sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux.
Sous certaines conditions, les entreprises suivantes peuvent opter pour l'impôt sur le revenu.
- La société anonyme (SA).
- La société par actions simplifiées (SAS) ou la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU).
- La société à responsabilité limitée (SARL) ou l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL).
L'option pour l'impôt sur le revenu a pour effet de rendre personnellement imposable chaque associé sur sa part du bénéfice de l'entreprise.
L'option pour l'IR est ouverte aux sociétés non cotées :
- en début d’activité ;
- pendant cinq ans maximum.
Pour prétendre à cette option temporaire pour l'IR, les entreprises doivent répondre aux exigences suivantes.
- Avoir moins de cinq ans.
- Compter moins de cinquante salariés.
- Présenter un total de bilan ou un chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros
- Être dirigé par un président, personne physique, actionnaire unique.
- Avoir des droits de vote et un capital détenus à 50 % au moins par des personnes physiques.
- Avoir des droits de vote et un capital détenus à 34 % au moins par le(s) dirigeant(s) de l'entreprise.
Marchand de biens et impôt sur le revenu : quel barème ?
Le taux d’imposition appliqué aux bénéfices (plus-value) dépend des autres revenus et de la situation familiale du marchand de biens. Pour rappel, le barème progressif de l'IR est le suivant.
- Jusqu’à 10 225 euros, le taux est de 0 %.
- De 10 225 à 26 070 euros, le taux est de 11 %.
- De 26 070 à 74 545 euros, le taux est de 30 %.
- De 74 545 à 160 336 euros, le taux est de 41 %.
- Au-delà de 160 336 euros, le taux est de 45 %.
Fiscalité des marchands de biens : les prélèvements sociaux
Les revenus d'activité du marchand de biens sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Il s'agit des prélèvements suivants.
- Contribution sociale généralisée (CSG).
- Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
- Prélèvement social.
- Contribution additionnelle.
- Prélèvement de solidarité.
Bon à savoir
La plus-value réalisée par un particulier lors de la vente d'un bien immobilier est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Le taux forfaitaire est de 19 %. Auquel s'ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux. Un abattement pour durée de détention aboutit pour l'IR à une exonération de la plus-value au bout de 22 ans. Cette durée de détention est portée à 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ce dispositif fiscal ne concerne pas la vente de la résidence principale.
L'imposition du marchand de biens en société commerciale
Si le marchand de biens exerce son activité dans le cadre d'une société commerciale, les bénéfices sont soumis à l'impôt sur les sociétés (IS). Ici, les immeubles détenus par l'entreprise sont compris dans le stock immobilier. Les plus-values réalisées lors de la vente de ces immeubles ne constituent pas des cessions d'éléments d'actif. Elles ne bénéficient donc pas du régime fiscal des plus-values professionnelles prévu aux articles 39 et suivants du CGI.Les entreprises soumises à l'IS sont tenues de souscrire au titre de chaque exercice le formulaire n° 2065-SD.
Les sociétés soumises de droit à l'IS
Sont soumises de droit à l'IS :
- les sociétés par actions simplifiées pluripersonnelles (SAS) ;
- les sociétés par actions simplifiées unipersonnelles (SASU) ;
- les sociétés à responsabilité limitée pluripersonnelles (SARL) ;
- les sociétés à responsabilité limitée unipersonnelles (EURL).
Marchand de biens et IS : comment déterminer le bénéfice fiscal ?
Le bénéfice fiscal est égal à la différence entre les produits perçus par le marchand de biens et les charges qu’il a supportées.
Les profits englobent :
- les produits d’exploitation ;
- les produits financiers ;
- les produits exceptionnels.
Les charges comprennent les éléments suivants.
- Les frais généraux.
- Les dépenses de personnel et de main-d’oeuvre.
- Les amortissements.
- Les intérêts des comptes courants d’associés.
- Les provisions pour pertes ou charges.
- Les frais de réception.
- Les frais de restauration, etc.
Important
Les charges déductibles du résultat fiscal ne doivent pas être confondues avec certains dispositifs réduisant le montant de l'IS comme les crédits d'impôt. En effet, les charges diminuent la base imposable, alors que les crédits d'impôt diminuent directement le montant de l'impôt.Parmi les crédits d'impôt les plus courants, voici une liste non-exhaustive.
- Le crédit d'impôt en faveur des métiers d’art.
- Le crédit d'impôt lié à la formation du chef d'entreprise (investissement au titre de la formation professionnelle continue).
- Le crédit d'impôt famille (CIF).
- Le crédit d'impôt lié au mécénat d'entreprise et dons aux associations.
Fiscalité des marchands de biens : déduction des rémunérations des dirigeants de l'IS
Les rémunérations des dirigeants de sociétés sont comprises, en principe, parmi les charges déductibles pour l'assiette de l'IS.
On entend par rémunération :
- les rémunérations proprement dites ;
- les avantages en nature ;
- les indemnités et allocations forfaitaires pour frais ;
- une somme fixe annuelle, etc.
La déduction des rémunérations des dirigeants de société de la base de l'IS est permise si elle réunit les deux conditions suivantes.
- Les rémunérations correspondent à un travail effectif.
- Les rémunérations ne sont pas excessives au regard du service rendu.
Fiscalité des marchands de biens : le barème de l'IS
Conformément à l'article 219-I du CGI, l'impôt sur les sociétés est fixé selon ce barème.
- 15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfices imposables.
- 26,5 % au-delà de 38 120 euros de bénéfices imposables pour un exercice comptable ouvert à compter du 01/01/2021. Le taux passe à 25 % pour un exercice comptable ouvert à compter du 01/01/2022.
Le taux réduit de 15 % concerne les petites et moyennes entreprises (PME) répondant aux conditions suivantes.
- Chiffre d'affaires hors taxe (CAHT) inférieur à 7,63 millions d'euros.
- Capital entièrement reversé et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.
Fiscalité des marchands de biens : la contribution sociale sur les bénéfices (CSB)
Les sociétés dont le chiffre d’affaires s'élève à 7,63 millions d’euros au moins peuvent être redevables d'une contribution additionnelle à l'IS. Il s'agit de la contribution sociale sur les bénéfices (CSB). Elle représente 3,3 % de l’IS de l'entreprise. Un abattement de 763 000 euros est appliqué sur la base imposable.
