Amortissement LMNP

Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?

L’amortissement est un terme utilisé en comptabilité pour désigner la perte de valeur d’un bien dans une entreprise. La constatation de cette perte de valeur survient suite à l’usure du bien, au temps ou à l’obsolescence de l’actif. Obligatoire à la clôture de chaque exercice comptable, même en cas de perte, l’amortissement permet d’actualiser la valeur d’un bien.

L’amortissement est considéré comme étant une charge fiscale. Il va être déduit du résultat de l’exercice et permet ainsi à l’entreprise de réduire le résultat imposable.

Pour le cas de la majorité des biens, et aussi dans le cadre d’une LMNP, la perte de valeur de l’actif immobilier se constate tous les ans. L’imputation de cet amortissement sur le résultat obtenu en une année peut faire baisser le résultat imposable, et même le faire tendre vers zéro.

En LMNP, le propriétaire peut amortir la valeur hors-taxe de l’immobilier (hors terrain), le montant des frais d’acte, la valeur hors-taxe du mobilier, ainsi que les frais d’agence.

Comment calculer son amortissement ?

L’amortissement se calcule par l’étalement du coût d’un bien tout le long de sa durée d’utilisation. L’article 311-2 du Plan Comptable Général exige que le calcul de cet amortissement se fasse par composant.

Un bien en question est donc décomposé en plusieurs éléments. L’amortissement du bien immobilier sera ainsi détaillé en amortissement du terrain, des gros œuvres, des mobiliers (dans le cadre d’un régime réel simplifié), de l’aménagement intérieur…

À chaque composant est assigné un pourcentage de la valeur du bien et une durée d’amortissement. La comptabilité prévoit d’ailleurs des durées normales d’utilisation et leur proportion dans la valeur totale du bien :

• La structure avec une part de 70 % dans la valeur du bien et une durée d’amortissement de 80 ans
• La toiture avec une part de 10 % dans la valeur du bien et une durée d’amortissement de 25 ans
• Les installations électriques : une part de 5 % dans la valeur du bien meublé et une durée d’amortissement de 25 ans
• Les agencements intérieurs avec une part de 8 % dans la valeur du bien et une durée d’amortissement de 80 ans

Pour ces différentes proportions, il est à noter que les 15 % de la valeur du bien, assigné au prix du terrain, ne sont jamais amortis. Le dressage d’un tableau va permettre de calculer l’amortissement en LMNP. Il va comporter les composants à amortir, leur valeur, la durée d’amortissement ainsi que leurs proportions respectives.

L’amortissement va se calculer de façon linéaire sur les durées spécifiques à chaque composant. À titre d’exemple, il est de 5 à 10 ans pour les meubles, avec un pourcentage de 10 à 20 % par an.

Il est important de retenir que le calcul de l’amortissement peut permettre la réduction considérable des impôts. Il est donc important de le réaliser dans les règles de l’art, surtout si vous optez pour un régime réel simplifié.

LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Deux choix de régimes s’offrent aux propriétaires de bien meublé :

• Le régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ou régime de la micro-entreprise, vous permet de réaliser une déclaration simple en une case. Un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés sera alors appliqué.
• Le régime réel simplifié où vos charges locatives sont déclarées en réel et en détail

Au regard de ces formalités, le régime micro BIC est facilement mis en place. Il représente pourtant moins d’avantages en terme fiscal.

Sachez que le choix du régime dépend des loyers encaissés en une année. S’ils sont inférieurs à 72 600 euros, vous pouvez choisir entre les deux régimes. S’ils dépassent 72 600 euros, le régime réel devient obligatoire.

Dans le cadre d’un régime micro BIC, le plafond de 72 600 euros correspond au loyer encaissé déduit des recettes accessoires. Le bénéfice taxable est donc à hauteur de 50 % de la recette annuelle. Cette recette sera comprise sur la déclaration de revenus du propriétaire. L’abattement de 50 % sera appliqué par l’administration.

Dans le cadre du régime réel, les charges seront déduites en fonction de leurs valeurs réelles. La dépréciation de valeur des éléments composant le bien peut être constatée chaque année pour donner lieu à un amortissement réel. Toutes les grosses dépenses réalisées en une année peuvent alors être réparties sur plusieurs années grâce à l’amortissement.

Ces dépenses peuvent inclure l’achat de meubles, la réfection du sol ou de la toiture, les revêtements muraux, etc. Les frais d’agence et les frais de notaires sont aussi amortissables sur une durée équivalente à celle du bien immobilier.

 À noter : Un montant minimum de 598 euros TTC est imposé.

Les factures doivent aussi être conclues après la date de début de l’activité comptable concernée.

L’application du régime réel permet d’éviter les déficits, durant l’année des travaux, et des résultats excédentaires et fortement imposables les années qui suivent. Il permet alors un lissage des recettes et des dépenses sur les années d’exercice. En plus de l’actif, les dépenses peuvent aussi être sujettes à l’amortissement.

À la différence du régime micro BIC, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour le régime réel, il pourra vous aider à réaliser un calcul correct et optimal pour votre amortissement. Il permet au propriétaire de bénéficier d’un avantage fiscal convenable. L’amortissement représente, par ailleurs, l’avantage le plus palpable du régime réel en LMNP.

De plus en plus de propriétaires optent pour le régime réel pour pouvoir payer moins d'impôts. Il est à savoir que les propriétaires qui ont initialement choisi le régime micro BIC et qui souhaitent basculer au réel peuvent procéder à un changement de régime.

Le basculement doit être réalisé auprès de l’administration fiscale avant le 1er février de l’année civile durant laquelle ils souhaitent en bénéficier. Le nouveau régime est actif pendant 2 ans et peut être tacitement reconduit.

Avantages et inconvénients du régime micro BIC

Sa facilité d’utilisation avec des formalités déclaratives simples avantage le régime micro BIC. Si vous optez pour ce régime, la comptabilité n’est pas obligatoire et vous n’aurez pas à payer les honoraires d’un professionnel. Les risques d’erreur pour les déclarations à effectuer sont aussi moindres.

Dans le cadre du micro BIC, votre recette locative sera moins imposée avec l’abattement de 50 %. L’administration fiscale va attribuer un forfait de 50 % des revenus locatifs générés à vos charges en tant que propriétaire. À ce titre, le statut de LMNP vous fait bénéficier d’un surplus de 20 % de réduction comparé aux autres revenus fonciers. Les 50 % forfaitaires peuvent pourtant être moins profitables en terme fiscal. Le propriétaire soumis au régime micro BIC peut être désavantagé par rapport à la déduction des charges et des amortissements déductibles du régime réel.

La déduction ne reflète pas les dépenses réelles supportées en une année par le propriétaire. Elle exclut diverses charges, dont les intérêts d’emprunt, l’achat de mobiliers d’intérieur, la taxe foncière, etc...

Le régime micro-BIC est un choix rentable si les charges ne dépassent pas la moitié des loyers perçus en un an. Si votre recette annuelle ne dépasse pas le plafond de 72 600 euros, réaliser un calcul à l’avance est requis pour déterminer si ce régime est à privilégier ou non pour votre bien locatif.

Un diagnostic de l’état de l’immobilier et une prévision des charges à réaliser est donc nécessaire avant de faire un choix. Pour ce faire, une connaissance approfondie en comptabilité est nécessaire.

Considérez les revenus locatifs, les taxes à payer et les prélèvements sociaux, les assurances, les réparations, les frais de gestion et les frais divers, etc. Il est recommandé de faire appel à un cabinet d’expert-comptable pour vous aider dans ce diagnostic.

Les charges déductibles des revenus locatifs en LMNP

Plusieurs charges peuvent être déduites des revenus locatifs en LMNP si vous optez pour un régime réel. Les connaître vous permettra de mieux cerner les avantages dont vous êtes éligible et ainsi de choisir votre régime. 

Sont déductibles des revenus :

• Les frais d’acquisition comprenant les honoraires d’agence et le frais de notaire si l’achat s’est déroulé pendant l’année fiscale concernée
• Les factures de réparation et d’entretien qui vont permettre aux loueurs de conserver le bien en bon état. Ne sont pas incluses dans ces dépenses celles qui sont relatives à la modification de la structure, du volume ou de l’agencement de la maison.
• Les dépenses d’amélioration relatives à l’amélioration du confort des locataires, comme les rénovations thermiques. Pour qu’elles soient déductibles, elles ne doivent pas modifier la consistance globale de l’habitation.
• Les frais de gestion et de garde qui sont versés à titre de rémunération à une tierce entité pour la conciergerie, le gardiennage, les honoraires d’un expert-comptable, la gestion du bien…
• Les abonnements et consommations divers qui sont intégrés dans le montant du loyer et dont les factures sont à la charge du loueur.
• Les primes d’assurance qui servent à couvrir les risques liés au logement, comme, entre autres, la garantie des loyers impayés.
• La taxe foncière et autres impositions, comme la taxe spéciale d’équipement, la taxe d’habitation à la charge du propriétaire, ou le CFE.
• Les provisions pour charges de copropriété si le bien immobilier appartient à un immeuble.
• Les intérêts d’emprunt majorés des frais de dossier pour les emprunts relatifs à l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l’amélioration du bien.
• Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire.

Déficit et report en LMNP réel

La présence d’amortissement ne justifie pas un déficit. Quand les charges du propriétaire équivalent ou dépassent ses recettes au cours d’une année, l’amortissement ne peut pas être comptabilisé. Non déduit, il va être reporté et imputer sur les années suivantes. Si le déficit comptable n’est valable que sur une période de 10 ans, la réintégration de l’amortissement en LMNP peut se faire sans limites de temps.

Pour vous assurer d’une absence d’rreur, approfondissez vos connaissances en comptabilité et en fiscalité immobilière, ou faites appel à un expert-comptable. Vous pouvez vous tromper sur les valeurs à reporter et donc sur les déclarations à effectuer. Des fautes de calcul pour l’amortissement peuvent d’ailleurs conduire à des Cerfa déclaratifs erronés. La réalisation de déclarations correctives reviendra pourtant plus coûteuse.

Amortissement de la plus-value lors d’une revente en LMNP

Il est communément répandu que l’amortissement a un impact sur les biens immobiliers amortis dans le cadre d’une LMNP avec un régime réel simplifié. Or, la revente de biens immobiliers est soumise uniquement à l’imposition de la plus-value. Les amortissements ne sont donc pas comptabilisés dans les calculs, ce qui avantage les propriétaires d’un point de vue fiscal.

La plus-value représente la différence entre le prix de la revente et le prix d’acquisition. Elle n’est imposée que si elle est positive.

Au prix réel de vente, ou prix de cession, vont être ajoutées les charges et les indemnités payées par l'acheteur, comme explicitées dans l'acte notarié. Aussi, les impôts et les frais qui seront à sa charge, comme les frais d’agence et de diagnostic, seront déduits de ce prix.

Le prix d’acquisition, ou prix d’achat du bien immobilier, sera majoré des charges et indemnités acquittées. Il comprend les frais d’acquisition et les travaux réalisés.

Une exception à cette situation se présente pourtant. L’amortissement peut avoir un impact sur l’imposition de la plus-value si l’activité du propriétaire est soumise à l’impôt sur les sociétés. Le montant de l’impôt sur les plus-values sera alors calculé en déduisant la valeur du bien et de son amortissement cumulé. C’est le cas, par exemple, de la location meublée dans une SCI.

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