Au moment de réaliser votre investissement locatif, vous choisissez la location meublée plutôt que la location vide. Vous relevez alors du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), tant que vous ne dépassez pas certains seuils de revenus.
La défiscalisation en LMNP s’avère être l’une des plus performante du marché, car vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges et pratiquer des amortissements. En outre, vous pouvez cumuler votre statut LMNP avec la loi de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, pour obtenir en plus une réduction d’impôt.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP est celui sous lequel vous vous placez en réalisant un investissement immobilier en meublé. Les revenus locatifs que vous percevez sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À l’inverse, en location vide, les recettes locatives relèvent des revenus fonciers.
LMNP et LMP : quelle différence ?
Il existe en effet deux statuts pour faire de la location meublée : le LMNP et le loueur en meublé professionnel (LMP). Comme son nom l’indique, le LMP exerce l’activité de location meublée à titre professionnel.
La distinction est importante, car elle conditionne le traitement des déficits et celui de la plus-value. Le LMP peut déduire et reporter le déficit sur son revenu global, ce qui est interdit au LMNP.
En revanche, le LMNP bénéficie d’un avantage fiscal sur les plus-values immobilières. Il relève du régime des plus-values des particuliers, qui prévoit des abattements pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Cette disposition ne s’applique pas au LMP, qui est assujetti au régime des professionnels, avec une imposition plus lourde.
Quelles sont les conditions pour devenir LMNP ?
C’est le montant des revenus locatifs qui permet de déterminer si vous relevez de la catégorie des LMNP ou des LMP. Pour devenir LMNP, il faut :
- Que les recettes locatives brutes n’excèdent pas 23 000 euros par an ;
- Que les recettes locatives brutes soient inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
À l’inverse, vous serez considéré comme un LMP si vos recettes locatives excèdent 23 000 euros par an et si elles sont supérieures à l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal de référence.
Pourquoi investir en LMNP ?
L’investisseur en location meublée profite de divers avantages comme :
- Une surcote sur le montant des loyers : de l’ordre de 10 à 30 % par rapport à une location nue, elle se justifie par la liste des équipements obligatoires en location meublée. Qui dit loyer plus élevé dit rentabilité plus élevée ! ;
- Le bail de location est plus souple qu’en location vide : vous vous engagez sur une durée d’un an avec le locataire. (9 mois s’il est étudiant, 11 mois maximum pour un bail mobilité, moins de 90 jours pour les meublés de tourisme). Le délai de préavis du locataire est d’un an (3 ans en location nue). Si vous comptez récupérer l’appartement ou la maison à l’échéance du contrat de location, le délai de préavis est de 3 mois (6 mois en location vide).
Mais surtout, c’est la défiscalisation en LMNP qui est très avantageuse, comme on va à présent le voir !
Quelle est la fiscalité du LMNP ?
Le Code général des impôts prévoit deux régimes fiscaux distincts pour l’imposition des revenus locatifs : le régime micro-BIC et le régime réel, aussi appelé régime du bénéfice réel.
Pour vous spoiler quelque peu la suite, c’est le régime réel qui permet la défiscalisation en LMNP !
Le LMNP au régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est une variante du régime fiscal des micro-entrepreneurs, appliquée à l’activité de location meublée. Il s’applique de plein droit lorsque les bénéfices n’excèdent pas :
- 72 600 euros pour une location meublée classique ;
- 176 200 euros pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes (ces dernières étant considérées comme une activité para-hôtelière).
Au régime micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos charges. À la place, l’administration fiscale applique, sur les BIC bruts :
- Un abattement de 50 % en location classique (contre 30 % en régime micro-foncier pour la location nue) ;
- Un abattement de 71 % pour les meublés de tourisme.
Les revenus nets sont ensuite ajoutés à vos autres revenus (salaires et traitements, revenus de capitaux mobiliers…). Ils seront imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition. Vous devez en outre vous acquitter des prélèvements sociaux. Leur taux forfaitaire de 17.2 % s’applique sur les recettes nettes.
À savoir : les loyers inférieurs à 305 euros par an ne supportent aucun impôt.
Le LMNP au régime réel
La défiscalisation en LMNP est intéressante, car elle vous permet de déduire vos charges et de pratiquer des amortissements. Ces derniers ne sont pas possibles en location vide.
Le régime réel s’applique de plein droit au-dessus de 72 600 ou de 176 200 euros de recettes locatives. Sur option irrévocable pendant 3 ans, vous pouvez le choisir même si vous n’atteignez pas ces plafonds.
Une fois les charges et les amortissements déduits, les recettes nettes sont ajoutées à vos autres revenus et imposées à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les charges déductibles du LMNP
En location nue, vous pouvez déduire une liste limitative de charges. En location meublée, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges, à condition :
- Que les dépenses soient engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
- Qu’elles soient directement payées par le propriétaire bailleur. Les charges locatives ou récupérables, par exemple, ne sont pas admises en déduction ;
- Qu’elles soient comprises dans les charges de l’exercice ;
- Qu’elles puissent être étayées par des justificatifs (factures à conserver).
Voici des exemples de charges déductibles des revenus locatifs :
- Les intérêts d’emprunt et les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais de dossier de prêt immobilier…) ;
- Les primes d’assurance (garantie des loyers impayés, assurance propriétaire non occupant…) ;
- La taxe foncière ;
- Les charges de copropriété non répercutées sur le locataire…
À savoir : au régime réel, vous devez tenir une comptabilité d’engagement, avec bilan et compte de résultat. Il est recommandé de se faire aider d’un expert-comptable !
Les amortissements en LMNP
Vous pouvez accroître les possibilités de défiscalisation en LMNP grâce à l’amortissement. Celui-ci est un mécanisme comptable qui prend en compte la dépréciation des biens immobiliers et biens mobiliers dans le temps.
Vous pouvez amortir :
- L’immeuble (hors terrain), par composant et en pourcentage par durée de vie (gros œuvre, électricité, toiture…) ;
- Les meubles garnissant le logement, à 100 %.
Comment défiscaliser en LMNP ?
En location nue, vous pouvez créer un déficit foncier, qui s’impute et se reporte sur le revenu global. Il vous permet donc de réduire votre imposition. En défiscalisation LMNP, la logique est autre. Vous allez diminuer le montant des BIC imposables pour réduire votre taxation. Deux options possibles : créer un déficit et défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard.
Créer un déficit pour défiscaliser en LMNP
Le déficit en LMNP se produit lorsque vos charges sont supérieures à vos loyers. Les amortissements viennent aussi en réduction des recettes locatives, mais ne peuvent pas avoir pour conséquence d’aggraver un déficit. La part d’amortissement non consommé et qui aggrave le déficit peut être reportée sur les exercices ultérieurs, sans limitation de durée.
En LMNP, le déficit n’est ni déductible, ni reportable sur le revenu global. Il ne se déduit pas lors de l’année en cours. Il se reporte uniquement sur la catégorie des BIC de location meublée, pendant 10 ans. Si par exemple, vous exercez une activité commerciale autre que la location meublée, qui génère aussi des BIC, vous ne pourrez pas imputer le déficit de location meublée sur cette activité.
Le LMP est mieux loti. Il peut imputer le déficit lors de l’année en cours, sur son revenu global, et sans limitation de montant. L’excédent de déficit non consommé est reportable sur le revenu global pendant 6 ans.
Défiscaliser grâce au cumul du statut LMNP et de la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation que l’on retrouve aux côtés de la célèbre loi Pinel, de la loi Denormandie, ou encore de la loi Malraux. Ces trois derniers dispositifs de défiscalisation immobilière ne sont pas accessibles au statut de LMNP, car ils impliquent de la location nue.
En loi Censi-Bouvard, l’achat immobilier porte sur un logement neuf, meublé, situé dans une résidence avec services :
- Pour personnes âgées ;
- Pour personnes handicapées ;
- Pour étudiants ;
Les résidences de tourisme sont exclues du dispositif.
En contrepartie d’un engagement de location de 9 ans, l’investisseur a droit à :
- 11 % de réduction d’impôt sur le montant du prix de revient du bien. Celui-ci est limité à 300 000 euros par an et par personne :
- La récupération de la TVA à 20 %.
Cette loi de défiscalisation est pratique pour les investisseurs qui ne souhaitent pas s’encombrer avec la gestion locative. Celle-ci est, en effet, confiée au bailleur de la résidence !
Peut-on faire de la défiscalisation LMNP en société ?
Le régime LMNP est réservé aux personnes physiques. Pour pouvoir exercer l’activité en société, il faut donc choisir une structure juridique dotée de la transparence fiscale.
On parle de fiscalité transparente lorsque l’imposition se fait entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu. À l’inverse, la fiscalité est opaque lorsque l’imposition se fait au niveau de la société, à l’impôt sur les sociétés.
La location meublée étant une activité commerciale, elle ne peut pas être exercée en SCI à l’IR, qui pratique des activités civiles. En SCI à l’IS, elle est possible, mais ce type de société n’étant pas fiscalement transparente, elle est interdite au LMNP.
La seule possibilité est de défiscaliser en LMNP en SARL de famille, cette forme juridique ayant pour particularité d’être à l’IR.
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Comment se déclarer en LMNP ?
Vous devez réaliser certaines démarches pour devenir LMNP et défiscaliser. D’abord, vous devez remplir un formulaire de déclaration de début d’activité (formulaire P0i).
Vous enverrez ce Cerfa au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent, à savoir le greffe du tribunal de commerce. Pas n’importe quand : dans les 15 jours suivant la première mise en location.
Une fois votre immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) enregistrée, vous recevrez un numéro SIRET. Celui-ci devra être mentionné sur votre déclaration de revenus.
Dernier conseil : choisissez un organisme de gestion agrée pour déclarer vos revenus. Il s’occupe de faire la comptabilité, de déduire les charges et de comptabiliser les amortissements. En l’absence de cet intermédiaire, le fisc applique d’office une majoration de 10 % sur les revenus retenus pour le calcul de l’IR. Au régime du réel, vous pouvez déduire les deux tiers des frais d’adhésion et de comptabilité.
