Que vous soyez un propriétaire ou à la recherche d’un local à louer, il vous sera très utile de connaître les rouages du monde de l’immobilier, de la fiscalité ainsi que et des législations qui régissent la location de logement.
Vous avez le choix entre la location nue, vide ou meublée. Découvrez, dans cet article, l’essentiel à savoir sur la location nue.
Qu'est-ce que la location nue ?
Une location ou un bail immobilier nu consiste à louer un bien sans mobilier. Ce système est régi par la loi du 6 juillet 1989. Cette législation stipule que tout bail ou location doit être associé à un contrat signé par les deux parties prenantes.
Le bail de la location nue
Le bail
La durée du contrat qui lie le propriétaire et le locataire doit durer au minimum 3 ans. Mais il peut être prolongé ou suspendu à certaines conditions. En cas de rupture de contrat du côté du locataire, si ce dernier veut quitter les lieux avant la fin du bail, le propriétaire doit être prévenu au moins trois mois avant le départ.
Il est cependant impossible au propriétaire de rompre le contrat si le locataire honore les termes de l’accord et qu’il paye bien son loyer. Dans le cas contraire, il dispose de 6 mois pour avertir le locataire de la résiliation du contrat. Concernant la sous-location, sans l’accord du propriétaire, cette pratique est interdite.
La fixation du loyer et la garantie
En plus du loyer, il est possible que le propriétaire exige le versement d’un dépôt de garantie qui ne doit pas valoir plus d’un mois de loyer. Bien que ce dernier soit libre de fixer le loyer qu’il veut, son prix doit être conforme à celui du marché immobilier actuel et selon la zone géographique concernée.
Le bail d’une location vide dépend de certaines conditions et il peut aussi être régi par la loi. Dans certains cas, la fixation du loyer est décidée en fonction de la Loi ALUR. Les loyers sont encadrés dans les zones tendues qui s’étendent sur 28 agglomérations constituées par 1149 villes de France.
Le loyer de référence et le plafonnement
Le loyer de référence dépend de plusieurs critères. Il est calculé en fonction du type de l’habitation, de son état en général, sa superficie, de la zone géographique et de l’emplacement du logement. Il faut également prendre en compte la performance énergétique du local, les détails comme le gardiennage ou l’ascenseur.
Pour plus d’information à ce propos, il est possible de consulter des cartes de loyer ou avoir recours aux services des observatoires des loyers. Dans certains cas, le plafonnement correspond au loyer de référence majoré.
L’augmentation du loyer
Dans le cas où le propriétaire-bailleur décide d’augmenter le loyer, il faut savoir qu’il n’a qu’une seule possibilité de le faire pendant une année. Il peut procéder à l’augmentation à la date d’anniversaire de la signature du contrat ou à une date qui convient aux deux parties.
Si l’augmentation est effectuée en cours de bail, la mise à jour du loyer doit être annoncée au moins un mois avant l’anniversaire du bail. Le renouvellement du loyer peut être effectué dans le cas où il a été sous-évalué. Il est nécessaire de prévenir le locataire 6 mois à l’avance avant la fin du bail.
Régimes d’imposition des revenus fonciers
Les impositions qui concernent les investissements locatifs sont régies par des dispositifs fiscaux. Les lois Denormandie, Pinel, Cosse et autres, ont été appliquées pour une bonne gestion des revenus fonciers.
Concernant les impositions sur les revenus locatifs, le calcul se fait en fonction de vos déclarations sur vos revenus fonciers. Ainsi, le régime fiscal qui vous sera attribué correspondra à des catégories de revenus fonciers différents. Il s’agit du régime forfaitaire ou régime micro-foncier et du régime réel.
Le régime forfaitaire ou micro-foncier
Lorsque vos revenus sur le loyer sont en dessous de 15000 euros par an, vous pouvez bénéficier du régime forfaitaire ou micro-foncier correspondant. Ainsi, vous aurez droit à un abattement de 30 % sur les loyers.
Le régime réel en location nue
Dans le cas où vos revenus sont déclarés supérieurs à 15000 euros par an, on vous attribue le régime réel. Grâce à cela, vous pourrez réduire significativement vos charges.
Le déficit foncier
Lorsque la différence entre le revenu foncier annuel et les charges déductibles qui vous sont imputées est négative, vous dégagez un déficit foncier. Il faut savoir que le déficit foncier sur plusieurs biens peut être cumulé.
Location meublée vs location nue
Au niveau fiscal, le régime d’imposition d’une location nue est différent de la location meublée. Le revenu de la location vide est considéré comme des revenus fonciers tandis que ceux de la location meublée comptent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.
