Les investissements immobiliers constituent un patrimoine non contestable pour un particulier et un professionnel. Néanmoins, toutes ces immobilisations sont soumises à des législations fiscales strictes et incontournables. En effet, toutes les recettes issues de l’exploitation de ces biens sont passibles d’impôts et rien que le fait de les détenir fait l’objet d’impôts fonciers.
Malgré cela, la politique de l’Etat en faveur des investissements favorise l’allègement des obligations fiscales dans certains cas. Si les dons à destination des organismes humanitaires et les prestations de compensation allouées en cas de divorce font l’objet d’une réduction d’impôts, le déficit foncier peut aussi favoriser un allègement des taxes fiscales.
Les éléments à prendre en compte dans une déclaration de déficit fiscal
En terme simplifié, le déficit fiscal est signalé quand la recette issue de l’exploitation d’un bien immobilier est inférieure aux dépenses engagées dans son exploitation. Ce qui induit donc que les déficits fiscaux sont la responsabilité des détenteurs de propriétés en location dans la majorité des cas. Les loyers constituent de ce fait, les recettes liées à l’exploitation. Les dépenses communément appelées charges déductibles, à prendre en compte dans l’exploitation immobilière comprennent deux catégories : les charges non financières et les charges financières. Les charges non financières regroupent les frais des agences immobilières dans le processus d’acquisition, les primes d’assurance, les charges de copropriétés, la taxe foncière et les frais relatifs à des travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation. Les charges financières regroupent les intérêts d’emprunt pour l’acquisition, la réparation et l’entretien des biens immobiliers et les frais liés aux intérêts. Dans ce contexte, si la soustraction entre les loyers perçus et les charges déductibles présente un résultat négatif, le déficit foncier peut être déclaré et le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôts.
Mode de calcul du déficit foncier
Dans un premier temps, il faut tenir compte des charges financières. Si les revenus fonciers déduits des charges financières, c’est-à-dire les frais liés aux intérêts d’emprunt donnent un résultat négatif, le déficit foncier est déclaré. Il sera imputé sur dix ans. Dans un deuxième temps, si la déduction des charges financières aux revenus fonciers donne un résultat positif, les charges non financières seront alors déduites du résultat ainsi obtenu. Si le résultat reste encore positif, ce n’est pas un déficit foncier.
Période d’application et champ d’application de l'allégement fiscal en cas de déficit foncier.
Selon sa nature, le déficit fiscal peut être déduit soit sur le revenu foncier ou sur le revenu global. Dans les deux cas, c’est le revenu déduit du montant du déficit foncier qui sera assujetti aux impôts. Si le déficit fiscal a été obtenu par des charges liées aux intérêts d’emprunts, le déficit fiscal sera déduit du revenu foncier. Aussi le revenu foncier bénéficiera d’un allègement de taxes sur dix prochaines années suivant la déclaration. Par contre, si le déficit fiscal est obtenu par des charges non financières liées à des travaux d’aménagement, il sera déduit du revenu global de l’année et ne doit dépasser les 10 700 euros par an, le reste pouvant être reporté sur les années suivantes. Le seuil peut passer à 15 300 euros pour les investisseurs sous le régime Périssol. Le régime Périssol induit la mise en location sur neuf ans d’une maison acquise neuve ou en futur état d’achèvement ou réhabilitée, ou d’une maison que le bailleur a fait construire ou encore de locaux que le contribuable a achetés et rénovés au vu de les transformer en logement. La maison louée doit être à usage d’habitation principale ou secondaire exclusivement.
Les obligations du propriétaire dans la déclaration d’un déficit foncier.
Pour commencer, il convient de préciser que seuls les propriétaires sous régime réel peuvent bénéficier d’un déficit foncier. Si le loyer est la base de calcul du déficit foncier en termes de revenus foncier, la propriété doit rester en location sur trois ans au minimum.
Prélèvement des charges déductibles.
Du fait que la déclaration de déficit foncier ne peut être fait que sous le régime réel, la déduction des charges encourues dans l’année est directement applicable sur l’impôt de l’année. Les charges déductibles « récurrentes » sur lesquelles le propriétaire ne peut avoir d’influence comme les échéances de paiement, sont prises en compte dans les impositions de l’année de prélèvement.
Par ailleurs, les charges « pilotables » telle que les frais inhérents à des travaux dont le calendrier d’exécution est déterminé par le contribuable, les charges de l’année encourue sont intégralement déduites sur les revenus de l’année. Pour l’année suivante, le propriétaire peut prendre en considération la moyenne des coûts des travaux des deux années successives. Les charges pilotables comprennent les dépenses de réparation et d’entretien effectives, les dépenses d’amélioration relatives aux locaux d’habitation et locaux professionnels et commerciaux contre les effets de l’amiante ou pour faciliter l’accueil des handicapés hors travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement et les dépenses d’amélioration, de construction, de restauration ou d’entretien spécifiques aux propriétés rurales.
Tous les travaux d’urgence sont intégralement déduits des revenus fonciers/ Les dépenses d’entretien des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou ayant acquis le label émis par la Fondation du patrimoine sont intégralement déductibles sur les revenus fonciers. Le déficit foncier procure un avantage considérable et incontestable aux professionnels dans l’immobilier. Il est bien évident qu’avec ce système, les travaux d’entretien sont favorisés sans être financièrement contraignants au contribuable. Néanmoins, il ne faut pas oublier que le bailleur est soumis à l’obligation de mise en location de la maison pendant une durée minimale de trois ans. Même en cas de déficit foncier, les prélèvements sociaux sur la même propriété restent inchangés. Dans le même contexte, le déficit foncier n’a aucune répercussion sur les emprunts auprès des institutions financières qui resteront toujours des dues jusqu’à leur paiement dans leur intégralité. Malgré ses limites, le déficit foncier peut être associé à la loi Pinel, la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques pour alléger, encore une fois, le contribuable dans ses obligations fiscales. Il est important de déterminer de quelle source provient votre déficit, c’est à dire financière ou non financière.
Tenir un “journal de bord” de tous les travaux effectués vous permets de tenir votre comptabilité à jour et d’anticiper les dépenses qui pourraient arriver dans un futur proche.
