Les loueurs en meublé jouissant ou non d'un statut professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP) sont soumis au régime BIC. Le BIC ou bénéfices industriels et commerciaux incombe à ces propriétaires de déclarer leurs revenus perçus.
La déclaration est à effectuer au régime de bénéfices réels ou au régime micro-BIC. Notons que le régime micro-BIC est appliqué sous certaines conditions et représente certains avantages. Ce dispositif n’est pas pour autant exempt d’inconvénients.
Le fonctionnement du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC, également dénommé régime forfaitaire ou micro-entreprise est applicable aux revenus locatifs issus d’une location meublée.
Ce dispositif est adapté aux personnes physiques qui répondent aux profils suivants :
- Loueur d’un bien meublé
- Aux investisseurs particuliers
- LMNP (loueurs meublés non professionnels)
Ce régime s’adresse aux loueurs de logements meublés. Il se tourne aussi vers ceux qui sont dans la location de chambres d’hôtes et de meublés de tourismes classés, comme le cas des Airbnb par exemple.
Les conditions d’imposition pour en bénéficier
Pour bénéficier de ce régime fiscal, quelques conditions sont à respecter :
- Votre chiffre d’affaires, ou revenu annuel, ne doit pas dépasser le plafond de 72 600 € (pour les revenus 2020 déclarés en 2021) et 70 000 € (pour les revenus 2019 déclarés en 2019).
- Pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourismes classés, le montant des loyers doit être inférieur à 176 200 € (pour les revenus 2020 déclarés en 2021) et 170 000 € (pour les revenus 2019 déclarés en 2019).
Notez que si les charges comprises excèdent le plafond, le régime du bénéfice réel sera automatiquement imposé.
Les avantages fiscaux
Comme il s’agit d’un régime forfaitaire, le fisc applique un abattement égal à 50 % sur les recettes de la location, avec un minimum de 305 €. En d’autres termes, le loueur n’est imposé que sur 50 % des revenus locatifs générés. Le taux d’imposition dépend ainsi du taux marginal d’imposition ou du montant total des revenus.
L’abattement applicable est de 71 % pour les locations de chambres d’hôtes et de meublés de tourismes classés.
Régime micro-BIC : le calcul et la comptabilité
Le régime micro-BIC est plus souple, contrairement au régime réel. Ce dernier est plus complexe et soumis à des obligations comptables. Il est recommandé de recourir au service d’un expert en comptabilité afin d’amortir correctement le bien immobilier.
Pour l’investisseur ayant opté pour le régime forfaitaire, l’administration compétente calcule automatiquement l’abattement fiscal. Il n’est pas dans l’obligation de s’en occuper, mais il le peut s’il le souhaite. Il est cependant conseillé de garder sa comptabilité à jour pour garder la traçabilité des opérations effectuées.
La tenue d’un livre de recettes ou la création d’un registre annuel des opérations est de mise. Il est aussi recommandé de bien noter les échanges avec les clients, par mail ou sur d’autres plateformes.
Le régime micro-BIC : une obligation déclarative
Votre activité de location meublée doit être immatriculée sur le site d’Infogreffe ou auprès du greffe du tribunal de commerce du ressort du bien immobilier mis en location. Vous devez remplir le formulaire P0i ou le Cerfa 11921*04. Vous obtiendrez, par la suite, un numéro SIRET, comme une entreprise.
Le numéro SIRET est obligatoire pour tout loueur meublé professionnel ou non professionnel, peu importe le régime fiscal choisi, micro-BIC ou réel.
Attention le dépôt de votre dossier doit être effectué au moment de la mise en location de votre bien, au début de votre activité. Vous avez 15 jours pour faire la déclaration. Ce délai dépassé, le greffé peut rejeter l’inscription. Il vous faudra, dans ce cas, vous rendre auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) pour tout régulariser !
La déclaration de revenus
La déclaration micro-BIC est simple. Il n’y a pas de formalités spécifiques à suivre. Cette déclaration s’effectue sur le formulaire n° 2042 C dans la partie « Revenus et plus values des professions non-salariées – régime micro-BIC ». Il vous suffit de le remplir en mentionnant votre nom, prénom et adresse ainsi que ceux du locataire et l’adresse du bien que vous mettez en location.
Une fois le formulaire rempli, indiquez-y le montant brut des recettes, c'est-à-dire, le loyer et les charges perçus au cours de l’année. N’oubliez pas de cocher la case BIC et de fournir les autres informations comme le numéro de SIRET et la nature des revenus. Le reste est à compléter si vous avez d’autres sources de revenus ou si vous bénéficiez de réduction ou de crédits d’impôt.
La date limite de la déclaration varie d’année en année. Pour 2021, elle doit être réalisée avant la fin du mois de mai.
La déclaration de revenus doit être faite tous les ans. Le formulaire n° 2042 C est disponible sur le site du Service public. Vous y trouverez une case intitulée micro-BIC. Une fois rempli, vous pouvez l’envoyer directement au Service des impôts.
En cas d’erreurs lors de la déclaration
Si, vous faites une erreur lors de la déclaration de vos revenus sous le régime micro-BIC, ne vous inquiétez pas. Vous pouvez la modifier, avant que le Service des impôts ne s’en aperçoive. Cependant, si vous faites souvent des erreurs et que le fisc les remarque, vous risquez de payer une amende proportionnelle au montant de l’impôt.
Quelques inconvénients du micro-BIC
Le régime micro-BIC est facile à mettre en place. Il représente toutefois quelques inconvénients. Fiscalement, il est moins intéressant que la déduction des charges et amortissements déductibles du régime réel d’imposition.
Le régime est avantageux si les charges déductibles sont inférieures à 50 %. En effet, avec le micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire les charges supportées pour l’exploitation du bien. Que cela concerne les travaux, les intérêts d’emprunts, les réparations, l’achat des biens meublés, la taxe foncière, etc., il est impossible de les déduire.
Aussi, ce type de régime fiscal ne prend pas en compte les déficits BIC. Dans le cas où le loueur est en déficit, il ne pourra pas bénéficier du déficit BIC attribuable sur son revenu global pour les années à venir.
Les limites du régime micro-BIC
Comme mentionné ci-dessus, avec ce mécanisme, certaines dépenses de vos loyers ne sont pas déductibles. Si vous constatez que vos charges sont supérieures à l’abattement fiscal de 50 % du micro-BIC, il est plus intéressant d’opter pour le régime réel lorsque vous les déclarez.
Le régime micro-BIC consiste à appliquer un abattement fiscal important de 50 % ou de 71 % sur les revenus perçus de la location meublée. Quelques conditions sont nécessaires pour être affilié à ce type de régime. Ce dernier concerne les revenus locatifs inférieurs à 72 600 € pour les logements meublés et à 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et de meublés de tourismes classés. Le loueur doit également disposer d’un numéro SIRET. Enfin, la date limite de la déclaration doit être respectée tous les ans.
Quel que soit votre statut de locataire, Greenbull Campus vous conseille et vous aide à choisir le régime fiscal le plus avantageux. Nous vous accompagnons aussi tout au long de votre projet d’investissement locatif.
