Que vous soyez un particulier ou une entreprise œuvrant dans l’immobilier, si vous voulez investir dans la rénovation de bâtiment ancien, vous devez connaître la loi Denormandie. La loi Denormandie, quésaco ? Qui peut bénéficier de cette nouvelle législation ? Est-ce le meilleur dispositif fiscal ? Cet article vous permet d’en savoir un peu plus sur le sujet.
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
Il s’agit d’une loi qui a été mise en vigueur le 1er janvier 2019. Selon la loi de finances, sa dénomination vient du secrétaire d'État au logement connu sous le nom de Julien Denormandie. En tant que ministre auprès du ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, ce dernier a lancé le projet de loi ELAN qui inclut aussi la loi portant son nom.
Cette loi a été promulguée pour remplacer la loi Cosse. Son application a permis la défiscalisation d’une partie du secteur de l’immobilier. Cette réduction d’impôt s’applique aux contribuables et leurs investissements depuis 2019.
En raison des limites des anciennes lois déjà en place, cette nouvelle législation est complémentaire avec les autres systèmes existants comme la loi Pinel, Robien, Scellier et Duflot.
Qu’il s’agisse d’une maison en vue d’être rénovée, en cours de travaux de réhabilitation ou d’acquisition d’un logement qui n’a pas encore été rénové, cette loi s’applique aux logements délabrés dans les grandes villes.
Les avantages du dispositif Denormandie ?
Cette législation s’applique à tous les contribuables qui sont dans les investissements locatifs. Elle s’adresse aussi bien au particulier ou à une société qui n’est pas soumise au paiement du SCI ou SCPI. Depuis que cette loi a été appliquée dans certaines villes, elle a permis d’augmenter la rentabilité des investissements dans l’immobilier.
Les investisseurs peuvent tirer parti d’une réduction de 12, 18 et 21 % des impôts selon la valeur du bien et la durée de leurs engagements sur la propriété. Si la durée de la location est de 6 ans, la réduction d’impôts s’élève à 12 % incluant les 25 % du montant du projet consacré à la rénovation. Le taux de réduction augmente à 18 % pour une location de 9 ans et 21 % au-delà de 12 ans.
En plus de la réduction significative d’impôt, le fisc vous rembourse deux fois en une année (60 % et 40%). Il faut savoir que la loi Denormandie est associée au plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. Si la fiscalité n’est pas trop votre domaine de prédilection, pour faire facile, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts d’une valeur de 63 000 € en 12 ans.
Quelles conditions pour investir en Denormandie ?
En plus des critères de décence qui sont associés aux travaux de rénovation, pour que le logement soit éligible, plusieurs conditions doivent être remplies afin de bénéficier des avantages du dispositif Denormandie. Cette remise concerne les logements qui nécessitent au moins des travaux de rénovation valant 25 % de leurs valeurs. Mais, afin d’être éligible, le logement doit appartenir à l’une des 222 villes concernées par le projet du gouvernement nommé « Action cœur de ville ».
Afin de tirer profit de la réduction d’impôt, l’investisseur a pour obligation de proposer la location nue du logement pendant 6, 9 ou 12 ans en tant qu’habitation. Le taux de réduction d’impôt est calculé en fonction de la durée de l’engagement de l’investisseur et la valeur de l’investissement ne doit pas excéder 300 000 €.
L’investisseur doit aussi obtenir le label Haute Performance énergétique ou le label bâtiment basse consommation énergétique. En effet, la performance énergétique du logement doit être augmentée d’au moins 20 à 30 % selon le type d’habitation.
Selon les zones où la loi Denormandie est appliquée, le plafond du loyer ou des ressources du locataire est fixé et doit être respecté. Par exemple, la réduction d’impôt n’est valable que pour un local dont le prix au m2 n’excède pas 5 500 €. En outre, le loyer au m2 hors charge varie en fonction de la situation géographique ou du zonage :
— En zone A bis, le plafond du loyer par m2 est de 16.36 €
— En zone A, il ne doit pas excéder 12.59 €
— Zone B1, le plafond est de 10.15 €
— Zone B2, le pic du loyer est de 9.13 €
Le calcul du plafond de loyer prend encore en compte le coefficient de surface (0.7+19/S). Concernant le plafond de ressource du locataire, le calcul dépend de sa situation familiale et de la zone géographique.
Investir dans l'ancien avec Denormandie
La défiscalisation facilite les travaux de rénovation dans les bâtiments locatifs anciens. Les investisseurs tirent parti de l’avantage fiscal sur l’achat de bien immobilier ancien tout en gagnant de l’argent sur le long terme. Toutefois, il faut savoir où investir. Vous pouvez bénéficier de la défiscalisation d’un bien immobilier ancien sans avoir à faire beaucoup de travaux.
Maintenant que vous savez comment le fait de défiscaliser les immobiliers anciens est rentable pour les investisseurs, il faut savoir quel dispositif convient le mieux à vos projets. Le dispositif Denormandie concerne les biens immobiliers anciens, tandis que le système Pinel prend en charge les biens immobiliers neufs et anciens.
Mais, les deux dispositifs nécessitent le respect du plafond de loyer et des ressources du locataire. Cependant, cette nouvelle législation ne concerne que les habitations vétustes, considérées inappropriées pour un usage (comme logement se trouvant en centre-ville) et qui nécessitent des travaux de rénovation.
Afin d’être éligibles au dispositif Denormandie, les travaux doivent être faits par des professionnels de la rénovation. Il est souhaitable d’engager des artisans reconnus et garants de l’environnement, car les travaux doivent être effectués dans le respect des législations qui régissent les travaux de rénovation.
Selon la loi qui a été promulguée le 6 juillet 1989, de nombreux critères de décence doivent être remplis pour la rénovation afin d’être éligibles. Il s’agit surtout de régler les problèmes liés au mauvais état du logement.
La loi Denormandie requiert également que les travaux de rénovation améliorent la performance énergétique du logement. Pour cela, il est nécessaire d’avoir recours aux services de professionnels qui peuvent régler les problèmes d'isolation. En effet, les ponts thermiques réduisent les performances énergétiques d’une maison.
Il est préférable d’opter pour des vitrages à isolations renforcées pour minimiser la perte d’énergie par les fenêtres. Il faut aussi s’occuper de l’isolation extérieure et intérieure des murs. Si l’habitation dispose d’une chaudière, il est préférable de remplacer le système de chauffage. Il est aussi possible de remplacer les portes ou d'améliorer leurs isolations.
Denormandie : dans quelle ville investir ?
Bien que tous les contribuables français peuvent bénéficier de cette défiscalisation, la loi Denormandie ne s’applique qu’à certaines villes de France. Il faut savoir où investir pour tirer des profits de la loi Denormandie. En effet, ce système de réduction d’impôts n’est applicable que dans 222 villes. Son application requiert le respect de certaines conditions d’éligibilité.
Voici une liste non exhaustive des zones géographiques ou des régions où la loi Denormandie est en vigueur.
- Auvergne-Rhône-Alpes
- Bretagne
- Bourgogne-Franche-Comté
- Centre-Val de Loire
- Corse
- Grand Est
- Haut-de-France
- Ile-de-France
- Normandie
- Nouvelle-Aquitaine
- Occitanie
- Pays de la Loire
- Provence-Alpes-Côte d’Azur
- DOM-TOM
L’application de cette loi ne concerne que certaines des grandes villes des régions mentionnées ci-dessus. Si vous êtes dans l’une de ces régions, il est préférable de vous renseigner un peu plus sur l’éligibilité de la ville qui vous intéresse auprès de l’autorité locale. Vous pouvez également retrouver la liste complète des villes concernées par cette législation sur le site du programme gouvernemental « Cœur de ville ». La mise à jour de cette liste se fait chaque fois que d’autres villes intègrent le programme en signant la convention de revitalisation du territoire.
