Tout ce que vous devriez savoir sur la loi Alur

1 - Historique de l’adoption de la loi Alur

La loi Alur s’inscrit dans le programme présidentiel de François Hollande et portée au parlement par Cécile Duflot le 26 juin 2013. Son premier objectif était de lutter contre l'exclusion sociale et de favoriser la transition énergétique. Et pour convaincre l’assemblée, la ministre du Logement et de l'Égalité des territoires à l’époque a présenté les trois points forts de la loi à savoir la régulation du marché immobilier, la protection des citoyens et la dynamique d’innovation pour mieux construire. Pour le premier, les mesures à prendre sont : l’encadrement durable des loyers, la gestion simplifiée et la sécurisation de la location, le rééquilibrage des coûts du logement et la favorisation de la transition écologique. Pour le second, l’objectif est de garantir les loyers, renforcer la qualité des logements existants, mettre en place de solutions de relogement et de prévenir la dégradation des copropriétés. Pour le dernier, l’innovation consiste à favoriser le développement des habitats alternatifs et à attribuer plus de transparence sur les procédures d’attribution de logement social.

2- Chronologie de l’adoption de la loi Alur

• 17 septembre 2013 : adoption du projet de loi en première lecture à l’assemblée
• Octobre 2013 : adoption par le sénat après quelques modifications à savoir le prolongement de la trêve hivernale jusqu’au 31 mars
• 16 janvier 2014 : adoption par l’assemblée en seconde lecture
• 31 janvier 2014 : adoption en seconde lecture par le Sénat avec une modification de la Garantie Universelle des Loyers
• 19 février 2014 : vote définitif à l’assemblée.

Après des mois de tractations et de discussions parlementaires, la loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové est finalement entrée en vigueur le 24 mars 2014. Elle compte 177 articles et s’étend sur plus de 150 pages de textes législatifs et réglementaires. Une partie de la loi a été réformée par Manuel Valls le 29 août 2014.

3 - Les principales caractéristiques de la loi  Alur

3 - 1 – Les mesures concernant les locations

3 -1 a – L’encadrement des loyers

La loi Alur a prévu la mise en place d’un plafonnement des loyers dans certaines zones dites « tendues » (28 agglomérations de plus de 50 000 habitants) citées dans le décret n° 2013 – 392. Les premiers biens immobiliers concernés sont ceux qui se trouvent à Paris intra-muros, dont le contrat de bail a été signé à partir du 1er août 2015. Il s’agit d’une expérimentation qui a abouti sur un bilan pour savoir si le dispositif est efficace ou non. Par la suite, Lille a également adopté la loi Alur. La création d’observatoire des loyers dans chaque agglomération concernée a facilité la fixation des loyers. 

Ce groupement d’intérêt public est chargé de collecter des données précises sur les loyers appliqués en fonction des caractéristiques du bien (adresse physique, nombre de pièces, type de location, époque de construction). A partir de ces données, le préfet de département va fixer tous les ans, pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers :

• un loyer médian de référence obtenu à partir d’un calcul du « stock » de tous les loyers existants. Il s’agit du niveau le plus haut pour un logement dans chaque zone concernée.
• un loyer médian de référence majoré de 20%, dont le niveau sera fixé chaque année, par décret. Le propriétaire ne pourra pas dépasser cette limite.
• un loyer médian de référence minoré, inférieur de 30% au loyer médian. En deçà de ce niveau, il est impossible pour le propriétaire de faire une demande de réévaluation du loyer.

Pour avoir une idée du plafond de loyer maximal, il suffit de multiplier le loyer de référence majoré avec le nombre de m² de surface habitable. Les chiffres sont disponibles en lignes. Par ailleurs, il est possible pour des bailleurs de logements d’appliquer « complément de loyer » au loyer de base. Pour cela, le logement doit présenter des caractéristiques exceptionnelles en termes de confort et de localisation qui ne doivent pas avoir été prises en compte lors du calcul des loyers de référence. On peut prendre comme exemple la présence d’un balcon ou d’une terrasse, des éléments de décoration luxueux, la proximité des transports en commun, etc.

Cependant, le locataire peut contester ce complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois après la signature du bail.

3 - 1 b – une nouvelle relation entre le bailleur et son locataire

La loi Alur vise à diminuer les tensions entre propriétaire et locataire et à protéger l’acquéreur d’un logement. En conséquent, plusieurs modifications étaient nécessaires.  

D’abord, un nouveau modèle de contrat-type pour la location d’un bien vide ou meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale a été instauré à partir du 1^er août 2015. Il contient toutes les clauses de base, sur lesquelles le bailleur est libre d'ajouter des clauses additionnelles. Les nouveaux éléments qui s’ajoutent à la liste des mentions obligatoires précisées par la loi du 6 juillet 1989 sont : la date de versement et le montant du loyer appliqué au précédent locataire, le coût et les travaux effectués depuis son départ, les loyers de référence au cas ou le bien se trouve dans une zone concernée par l’encadrement des loyers. Désormais, une notice d’informations est jointe au contrat pour informer le locataire sur des droits et ses obligations.

Ensuite, quand un agent immobilier intervient lors de la location d’un bien, le montant de ses honoraires sont encadrés et plafonnés pour le locataire depuis le 15 septembre 2014. Désormais, la réglementation fixe un seuil maximal de prix déterminé à partir de la surface habitable du logement loué. 

Seules quatre prestations peuvent lui être facturées à savoir l’organisation des visites, l’établissement du dossier, la réalisation du bail et l’état des lieux d’entrée. Le montant global des honoraires payés par le locataire ne peut excéder celui appliqué au bailleur et doit être inférieur ou égal à une limite maximale déterminée par m² de surface habitable selon la zone géographique. Ces coûts seront partagés par moitié entre locataire et bailleur.  

De nouvelles règles en matière d’assurance sont également imposées.  En effet, les locataires de logements meublés doivent souscrire à une assurance habitation sur les risques locatifs, une obligation réservée aux locataires de logements vides jusqu’à l’application de la loi.  

Le dispositif instaure de nouveaux cas offrant la possibilité au locataire de bénéficier d’une réduction de 3 mois à 1 mois de son délai de préavis pour quitter le logement. Cette mesure s’applique à l’ensemble des contrats, quelle que soit la date de signature.  

La loi Alur a également redéfini le statut de la colocation qui a pour objectif d’approuver les usages existants : soit le bailleur proposer un seul contrat pour tous les colocataires soit un contrat pour chacun, le loyer imposé ne peut dépasser le montant qui aurait été appliqué à un locataire unique.  

3- 1 – c Qu’en est-il des garanties des loyers

Contrairement à ce que l’on attendait, la Garantie Universelle des loyers (GUL) a été avortée par le gouvernement en raison de son coût important et du risque de déresponsabilisation des locataires. Néanmoins, la Garantie des loyers impayés (GLI) demeure la meilleure protection des bailleurs pour tous les logements ne pouvant prétendre au VISALE (Visa pour le logement et l’emploi). La GLI assure le remboursement des loyers impayés, des indemnités d’occupation attribuables jusqu’à la récupération des lieux, des dégradations non prises en charge par le dépôt de garantie de location.

3- 1 – d Le cas du renouvèlement du bail

Le renouvellement du bail est également affecté par la loi Alur. Si le locataire se trouve dans un logement situé dans la zone concernée par le dispositif et dont le loyer dépasse le niveau médian majoré, il pourra faire une requête pour une diminution du loyer. En revanche, le bailleur pourra entreprendre un recours en réévaluation du loyer si celui-ci est inférieur au loyer médian de référence minoré.  

4 – Une nouvelle donne pour les copropriétés

L’entrée en vigueur de la loi ALUR est aussi synonyme de nouvelles mesures visant à améliorer la gestion des copropriétés, à renforcer la concurrence et à assurer une meilleure transparence dans les relations entre les copropriétés et le syndic de copropriété. De nouvelles obligations administratives sont imposées à savoir l’inscription en ligne des copropriétés sur le registre national d’immatriculation. Le syndic doit assurer la procédure d’immatriculation de chaque copropriété à sa charge, de mettre à jour les informations relatives à l’immeuble et à son bâti. En outre, le syndic de copropriété doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque copropriété et mettre en place un extranet pour avoir un accès à distance des documents.

Pour tout contrat conclu ou renouvelé depuis le 1^er juillet 2015, un nouveau contrat type est imposé aux syndics dont le contenu mentionne les missions du syndic, la durée du contrat, la désignation, la révocation ou démission du syndic, la fiche synthétique de copropriété, les prestations et les modalités de rémunération forfaitaire du syndic, le remboursement et rémunération, les frais et honoraires imputables aux seules copropriétaires.  

5 – Lutte contre l’habitat indigne

Pour lutter contre les 450 000 logements classés « habitat indigne » en France, la loi Alur a mis en place un dispositif encourageant la rénovation des copropriétés. Le législateur affiche aussi une ambition de lutter contre le bailleur qui propose un hébergement à titre onéreux et dans des conditions indécentes. Par exemple, un « marchand de sommeil » pourra se voir interdire l’achat de biens immobiliers destinés à la location durant 5 ans. Tandis qu’un bailleur condamné à effectuer des travaux dans un « habitat indécent » sera pénalisé à 1000 euros par jour de retard à partir du délai imposé. Ce texte veut aussi favoriser l’installation des détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation pour mieux prévenir les incendies tout en renforçant la responsabilité du propriétaire. Pour une meilleure santé des occupants d’un logement, un certificat d’urbanisme est prévu à l’article L 410 – 1 qui indique les risques de pollution des sols. A défaut, le locataire peut demander la résolution du contrat ou faire une demande de réduction du loyer. Une demande de réhabilitation du terrain est également possible pour l’acquéreur lorsque le montant de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.  

5 – Quelques autres obligations du bailleur

Diagnostic gaz et électricité

• D’autres diagnostics s’ajoutent à la liste des diagnostics obligatoires et entrent en vigueur pour les contrats de location signés à partir du janvier 2018. En effet, les bailleurs doivent fournir deux documents supplémentaires à leurs locataires. Il s’agit du diagnostic portant sur les états d’installation électrique et les installations de gaz dans le logement à louer. Les habitations concernées par cette obligation datent de plus de 15 ans. Cependant, si le logement se trouve dans un immeuble collectif bâti avant 1975, ces deux diagnostics sont obligatoires pour les contrats signés depuis le 1^er juillet 2017.

  Le permis de louer

• La loi alur a instauré une autre mesure administrative relative au droit de l'immobilier en France : le permis de louer. Selon le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, les communes et les EPCI peuvent choisir ou non d’appliquer ce dispositif visant entre autre à lutter contre les bailleurs malhonnêtes et les marchands de sommeil qui proposent des habitats indignes dans le parc locatif privé.
• D’autre part, le propriétaire peut exiger une liste exhaustive des documents dans un dossier de candidature de location. Par conséquent, le bailleur ne peut pas demander aux candidats une pièce qui ne figure pas dans la liste instaurée par la loi Alur. Cette réglementation concerne les logements nus et les locations meublées.

6 – Instauration d’un cadre légale pour l’habitat participatif.

La loi ALUR donne à l’habitat participatif sa définition dans l’article L. 200-1. L’habitat participatif et coopératif est conçu comme une « démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis ». Ainsi, des particuliers peuvent s’associer entre eux ainsi qu’avec des personnes morales pour concevoir intégralement son futur logement à un usage commun et décider soi-même des règles de vie de l'immeuble, payer moins cher et accorder beaucoup plus d’importance  à l'écologie. La loi Alur reconnaît deux formes juridiques distinctes pour ce statut : la coopérative d’habitants et la société d’attribution et d’autopromotion.

• Une coopérative d'habitants peut faire construire (ou acquérir) un immeuble d'habitation puis en assurer la gestion et l'entretien. Ses membres sont à la fois des associés et des locataires du logement qu’ils occupent. La redevance qu’ils payent sert à rembourser l’emprunt collectif ayant permis la construction, l’achat ou la rénovation de l’immeuble. Etant donné que chaque coopérateur possède une part dans le bien global, il peut récupérer une partie de ses redevances à son départ dite « part acquisitive ».
• Pour le statut de la société d’attribution et d’autopromotion, le fonctionnement repose sur un partage des coûts de construction, supportés par les associés. Deux cas s’offrent à eux : choisir l’objet social du futur logement ou opter entre la jouissance ou la propriété du bien. Un associé peut revendre ses parts en cas de départ de la société, toutefois le nouvel acquéreur devra être validé par les autres pour faire perdurer l’esprit d’habitat participatif.

7 – Les changements apportés par le gouvernement Macron

La loi Macron du 7 août 2015 a apporté quelques modifications sur certains points de la loi ALUR, dans l’objectif  d'améliorer la sécurité juridique des acquéreurs et de soutenir l'investissement locatif. Par ailleurs, le délai de rétractation relatif à l'achat d'un bien immobilier est rallongé.  

7 – 1 - Le délai de rétractation de l'achat immobilier

A partir  des années 2000, le délai de rétractation pour les particuliers est de 7 jours lors de l'achat d'un logement neuf ou ancien. Ce délai est appliqué à partir du jour suivant la signature du compromis de vente et de la remise de l'ensemble des pièces justificatives. Durant ce période, l’acheteur peut renoncer à l’achat juste en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Avec le gouvernement Macron, le délai de rétractation est rallongé à 10 jours pour accorder à l'acheteur plus de temps de réflexion nécessaire pour comprendre et  relire le compromis et toutes ses annexes (diagnostic immobilier, règlement de copropriété) ou pour demander conseil à un tiers.  

7 – 2  – Uniformisation des règles de location

L’objectif de la loi Macron est également d’harmoniser les règles entre location vide et meublée. Désormais, le congé fin de bail peut être remis en mains propres contre récépissé pour les deux types de locations, et le délai de restitution du dépôt de garantie est normalisé quelle que soit la date de signature du bail. Ce délai est fixé à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ou deux mois en cas de désaccord. Le délai de préavis du locataire dans le cas de la location vide est réduit à un mois si le logement se trouve dans une zone tendue (communes citées dans le décret n° 2013-392). En revanche, le délai de préavis dure trois mois sur le reste du territoire. Enfin, la loi Macron précise que le dispositif d'encadrement des loyers ne s'applique qu'aux contrats signés après le 1er août 2015 (et seulement dans Paris intra-muros).  

7 – 3  - Plus de précisions  pour la colocation

Par rapport à la loi Alur, la loi Macron tient à faire une précision concernant les personnes mariées et pacsées, qui sont dorénavant exclues de ce dispositif si le couple est déjà formé au moment de la signature du bail et compose les seul(e)s colocataires occupant le bien immobilier. De plus, la loi Macron clarifie que la clause de solidarité d'un colocataire sortant est à terme lorsqu'un nouveau colocataire entrant est agréé par le bailleur et les autres colocataires, ou prend fin dans un délai de 6 mois après la date de prise d'effet du congé en l'absence de nouveau(x) colocataire(s). Cette mesure est valable pour tous les contrats signés depuis le 27 mars 2014.  

8 – Loi dans l’immobilier – les grands changements en 2019

L’année 2019 pour l’immobilier en France sera marquée par la mise en application de la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) qui a pour vocation d’accompagner la modernisation des activités immobilières. D’autres évolutions réglementaires vont influer sur le paysage immobilier outre cette mesure phare du gouvernement. On peut citer le dispositif fiscal Denormandie destiné aux bailleurs souhaitant réaliser des travaux de rénovation d’un bien acquis en vue de sa location, la prolongation d’un an du  Crédit d’impôt pour la transition énergétique et éco-PTZ pour favoriser la rénovation énergétique et la poursuite de la baisse de la taxe d’habitation jusqu’à son exonération totale. En conclusion, la loi Alur a permis de réglementer et d’encadrer les relations entre les locataires et les bailleurs. Elle a également permis un meilleur encadrement des loyers, l’entretien des logements et des solutions d’accès au logement. Elle facilite également la transition écologique des logements. Cette loi a été vraiment une avancée importante dans l’encadrement des locations en France.