La loi Malraux permet de réaliser des travaux de restauration dans des biens immobiliers anciens tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Il est important de bien comprendre le dispositif pour pouvoir défiscaliser en bonne et due forme.
Investir dans l’immobilier est l’un des moyens les plus efficaces pour être rentable. Cependant, la crainte d’une forte imposition constitue un casse-tête permanent pour les investisseurs. Elle pousse même certains d’entre eux à s’expatrier. Pour faire face à ce problème, plusieurs lois de défiscalisation ont été mises en place. L’une d’elles est la loi Malraux. Elle s’applique aux travaux de réaménagement du patrimoine historique français. Défiscaliser avec le dispositif Malraux n’est pas un processus complexe. Néanmoins, il convient d’en connaître les rouages pour profiter de ses avantages en matière d’imposition.
Comment fonctionne la loi Malraux ? Pourquoi a-t-elle été créée ? Qui peut en bénéficier ? Quelles sont ses contraintes ? Comment s’assurer que les travaux de rénovation respectent le dispositif Malraux ?
En bref, la loi Malraux, comment ça marche ? Voici un résumé complet des informations à connaître pour comprendre et appliquer le dispositif Malraux.
L’origine de la loi Malraux
« Dans notre civilisation, l’avenir ne s’oppose pas au passé, il le ressuscite ». Tels furent les mots d’André Malraux le 23 juillet 1962 dans son intervention à l’Assemblée nationale. Ainsi présentait-il la loi Malraux qui sera adoptée quelques jours plus tard. La loi n° 62-903 du 4 août 1962 renforce la protection du patrimoine historique et esthétique français. Elle tend à encourager les travaux de restauration immobilière, notamment dans les secteurs à sauvegarder. Pour cela, la loi Malraux permet une réduction d’impôt calculée sur les frais des travaux de rénovation engagés.
Cette loi a évolué depuis 1962 et a connu certaines améliorations dans le but de l’adapter aux besoins actuels. Son objectif reste néanmoins le même : éviter la disparition des quartiers historiques et revaloriser le patrimoine architectural français. Elle vise par ailleurs à rendre plus confortable l’habitation dans les logements anciens.
Le fonctionnement du dispositif Malraux aujourd’hui
Depuis 2012, l’abattement fiscal sur les travaux de restauration engagés varie de 22 % à 30 % selon la zone considérée :
- Les 22 % d’abattement concernent les frais des travaux pour les immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable ayant été déclaré d’utilité publique ou ayant fait l’objet d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.
- Le pourcentage évolue jusqu’à 30 % dans le cas d’immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable et faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). C’est aussi le cas pour ceux situés dans un Quartier ancien dégradé ( QAD).
Les secteurs sauvegardés sont des secteurs immobiliers ayant une dimension historique. Ils peuvent également être d’une nature esthétique ou d’un caractère justifiant leur conservation, leur restauration (complète ou partielle) et leur mise en valeur. Par ailleurs, en 2019, l’abattement fiscal dont bénéficient les investisseurs peut s’élever à 120 000 euros par an. Aux termes de la loi, et ce depuis 2017, le montant du plafonnement des dépenses est connu. Pour le calcul de l’abattement fiscal, il est plafonné à 400 000 euros sur une période de 4 années consécutives.
Les conditions à remplir pour être éligible
La loi Malraux conditionne la déduction fiscale à la volonté de restaurer. Pour pouvoir défiscaliser, le contribuable doit donc s’engager à restaurer l’immeuble. Il doit ensuite mettre en location le logement nu dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. La durée minimale exigée du bail est de 9 ans. Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. La mise en location du bien immobilier est nécessaire pour être éligible au dispositif Malraux. L’abattement fiscal s’étend sur la durée du paiement effectif des travaux. Cette période ne doit pas excéder 3 ans à compter de la date d’obtention du permis de construction ou de reconstruction.
Toutefois, une rallonge d’un an peut être accordée en cas de fouilles archéologiques. Avant tout travail de restauration, le contribuable doit obtenir un agrément spécial. Il s’agit de l’Autorisation spéciale de travaux, délivrée par le Préfet. Ensuite, les Architectes des bâtiments de France doivent suivre les travaux et valider le projet. Enfin, la restauration doit faire partie d’une Association foncière urbaine libre. Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, il faut être fiscalement domicilié en France. Dans le cas d’un bien indivis, notez que les indivisaires bénéficient tous de cette réduction d’impôt.
Qu’entend-on par travaux de rénovation ?
Pour pouvoir être éligibles en loi Malraux, les dépenses engagées par les travaux de rénovation sont réglementées.
Voici un résumé des principaux frais pouvant faire l’objet d’une défiscalisation Malraux :
- les frais pour adhésion à l’association foncière urbaine de restauration ;
- les frais des travaux de destruction imposés par l’autorité délivrant le permis de construire ;
- les frais des travaux de reconstruction des murs extérieurs et de la toiture de l’immeuble ;
- les frais de restauration exceptés ceux servant à la reconstruction ou à l’agrandissement ;
- les frais de transformation (totale ou partielle) du bien en logement habitable.
Les avantages de la défiscalisation Malraux
L’avantage majeur du dispositif Malraux est la défiscalisation. Comme nous l’avons vu précédemment, la réduction d’impôt est calculée sur les frais des travaux de restauration et varie en fonction de la situation géographique de l’immeuble. Depuis 2013, les avantages fiscaux sont plafonnés à 10 000 euros par an. Le point fort de la défiscalisation Malraux est qu’elle échappe au plafonnement de 10 000 euros : la réduction d’impôt de la loi Malraux dispose de son propre plafond, qui est de 120 000 euros par an. Par ailleurs, la déduction des frais réels relatifs au déficit foncier se fait dans la limite de 10 700 euros. 100 % des intérêts sont également déduits dans la limite des revenus fonciers, ce qui fait du dispositif Malraux un outil de défiscalisation particulièrement intéressant. De plus, ces avantages fiscaux sont perceptibles dès le début des travaux.
En effet, la défiscalisation se calcule sur la base des frais de travaux payés chaque année. Prenons l’exemple d’un investissement Malraux éligible à 30 % d’avantage fiscal : la réduction d’impôt s’élèvera à 30 000 euros si le montant des travaux payés en une année représente 100 000 euros.
Les contraintes du dispositif
En dépit de son caractère incitatif, l’investissement Malraux demande de bien prendre en compte :
- le rapport qualité/prix du bien ;
- la rentabilité du bail ;
- la qualité de la situation géographique.
Ainsi, une mauvaise évaluation du bien immobilier constitue un risque à prendre en compte. Il faut être particulièrement vigilant lors de l’estimation de sa valeur avant et après les travaux de rénovation. Bien estimer le coût des travaux eux-mêmes est également primordial. S’ils sont trop élevés, il peut s’avérer difficile de rentabiliser l’investissement. De même, il est important de prêter attention à la valeur locative du bien, ainsi qu’à la zone géographique dans laquelle il est situé. Si cette dernière n’est pas attractive, vous courrez le risque de ne pas parvenir à louer le logement. N’oubliez pas que le bien doit être loué pendant au moins 9 ans. Enfin, la qualité de l’investisseur est vitale. Le dispositif Malraux convient mieux à un contribuable ayant la capacité de supporter en deux ans au plus la totalité du budget des travaux à réaliser.
Le régime Malraux est une loi véritablement intéressante en matière de défiscalisation. L’intérêt pour le contribuable est de bénéficier d’une réduction d’impôt qui échappe au plafond de la niche fiscale. De plus, il est valorisant de contribuer à la préservation du patrimoine immobilier français.
