Loi Pinel et défiscalisation? Notre avis

Loi Pinel : notre avis

Quelques points à connaître avant votre achat

Les investisseurs de la loi Pinel ont tendance à oublier qu’ils acquièrent un immeuble, mais non une économie d’impôt. Résultat ! Ils retiennent automatiquement la réduction de 12 à 21 % d’impôt comme critère de sélection d’un bien immobilier. On peut dans ce cas nous attendre à deux types de comportements :

• Ils sont prêts à acheter des appartements neufs bien plus chers que les anciens. Là, on peut dire que leur attitude est logique, car le neuf est toujours plus cher que l’ancien, quel que soit l’objet à acquérir. En revanche, dans de nombreux programmes neufs, certains promoteurs mettent en vente leurs biens à un prix plus onéreux que la moyenne. Évidemment, ils utilisent l’argument « réduction fiscale » pour attirer les futurs acquéreurs ;
• Ils se mettent à solliciter un crédit immobilier en pensant que les loyers pourront rembourser leur prêt.

Cette attitude est loin d’optimiser l’investissement immobilier qui, rappelons-le, a un coût. Au lieu de se consacrer sur le rendement locatif, voire la plus-value immobilière en cas de revente, l’investisseur se base uniquement sur l’économie d’impôt. L’Inspection générale des finances s’est même prononcée sur cette question dans son rapport sur « Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel », en novembre 2019. Elle rappelle que le rendement fiscal après revente après 9 ans de location est négatif par rapport à l’ancien. Cela pour dire que l’investissement Pinel est uniquement rentable à condition de bien l’étudier avant.

Quels sont les principaux risques à connaître ?

Si certains investisseurs sont satisfaits de leur investissement Pinel, d’autres le sont moins. Ces malchanceux font effectivement face à des risques plus ou moins importants.

Des revenus locatifs moins rentables

Premièrement, vous devez savoir que l’investissement Pinel ne vous garantit pas forcément de revenus locatifs rentables. Parfois, ces derniers peuvent être inférieurs aux prévisions. Vous vous exposez à cette situation dans deux cas :

• Lorsque vous basez votre simulation sur le loyer maximum dans la zone ;
• Lorsque vous achetez un immeuble dans une zone où le potentiel locatif diminue.

En dehors de revenus inférieurs, vous pouvez faire face à une absence totale de revenus. Cette situation peut vous arriver si vous êtes incapables de trouver des locataires potentiels dans les 12 mois d’acquisition du bien, parce que le marché est saturé.

La revente moins rentable

Votre investissement sera moins rentable en cas de revente, surtout lorsque votre immeuble se situe dans une zone où il existe plusieurs logements construits dans le cadre de la loi Pinel. Dans ce cas, le prix de vente peut diminuer, car les acquéreurs souhaitent tous revendre après la période de location. Attendez-vous à une plus-value assez onéreuse en cas de revente. Les biens vendus en Pinel restent effectivement toujours plus chers au m2 que ceux vendus dans l’ancien, même après la période de location. 

L’investissement malgré les risques : quelles sont les bases à connaître ?

Une baisse de l’impôt

La défiscalisation en soi constitue un avantage important de la loi. Elle consiste simplement en une diminution de l’impôt sur le revenu. Cette réduction est calculée en fonction du prix d’achat de l’immeuble. Elle est de 12 % de ce montant, si la location dure 6 ans. Elle sera de 18 % pour 9 ans de location et 21 % pour 12 ans. Le calcul se fait comme suit. 2 % du prix d’achat de l’immeuble est déduit de l’impôt sur le revenu pendant les 9 premières années. De la 10e à la 12e année, il y a 1 % de déduction. Le retrait annuel le plus important ne peut être supérieur à 63 000 euros. La baisse du montant de l’impôt avec la loi Pinel ne s’arrête pas à la simple défiscalisation du montant de l’acquisition. Seront aussi déduits les charges foncières et les coûts d’entretien de l’appartement. Les primes d’assurance et les dépenses de gestion locative seront aussi retirées.

Des avantages pour l’État

En dehors des avantages fiscaux liés aux particuliers, cette loi a des conséquences sur l’administration fiscale. La disposition Pinel réconcilie l’administration et les administrés. Elle permet d’augmenter la population imposable. Le fait que les particuliers payent moins d’impôts entraîne une réduction de l’évasion fiscale. Ainsi, payer moins d’impôt avec la loi Pinel fait augmenter les recettes fiscales de l’État.

En plus de cela, cette défiscalisation permet la réhabilitation des zones tendues de France. De ce fait, elles pourront être toutes supprimées à long terme. C’est d’ailleurs pour cela qu’il importe de profiter de la loi Pinel tant qu’elle est encore applicable. La suppression des zones tendues implique un avantage social. Les populations pourront facilement trouver des logements correspondants à leurs attentes à des prix attractifs. Dès lors, il n’y aura plus d’investissements à risques. Pourtant, pour le moment, les risques sont importants.

Des inconvénients non négligeables

Tout investissement a son quota de risques. En ciblant les lieux d’investissements dans les zones tendues, la loi limite fortement leurs avantages. La première difficulté vient du fait que la zone n’est pas toujours attrayante. En plus de cela, la loi soumet la location à un double plafonnement. Cet excès de conditions est dangereux pour l’investisseur. De plus, le risque n’est pas que financier. Une zone jugée « tendue » peut être dangereuse pour la vie de ses habitants. En effet, est qualifiée de tendue une zone où il y a très peu d’offres d’habitations avec beaucoup de demandes. Il s’agit aussi de zones où les seuls logements disponibles sont un peu trop coûteux. Il ne s’agit pas forcément de secteurs dangereux. Il n’est pourtant pas impossible de lier les raisons de cet échec immobilier à des problèmes sociaux. D’un autre côté, il y a la durée de location obligatoire pour 6 ans. Après cela, pour bénéficier de la défiscalisation par la loi Pinel, l’investisseur devra brader son immeuble. En l’occurrence, il lui sera très difficile de trouver un nouvel acquéreur. Cependant, le projet de réhabilitation de la zone pourrait aboutir. Dans ce cas, il lui sera possible de maintenir les avantages et de rentabiliser son investissement.

Les préalables à la défiscalisation

La défiscalisation Pinel est précédée par un investissement Pinel. Investir dans l’immobilier demande beaucoup d’attention. Si vous voulez bénéficier de la défiscalisation loi Pinel, vous devez en maitriser toutes les implications.

Connaître la loi Pinel

D’abord, avant toute démarche, vous devez mieux connaitre la loi Pinel. Il s’agit d’une disposition du code général des impôts. Elle est basée sur l’article 5 de la loi française du 29 décembre 2014. Elle a été adoptée pour être appliquée à partir du 1er Janvier 2015. C’était sur proposition de Mme Sylvia Pinel, ministre du logement de l’époque. Ce texte a été adopté dans la même lignée que les anciens textes Dufflot et Scellier. Il offre en réalité une réduction fiscale. Elle concerne ceux qui investiraient dans l’achat d’immeubles en vue de l’offrir en location. Son objectif principal est de faire face au problème récurrent du manque de logement en France. Il a aussi pour objectif de favoriser les constructions d’immeubles dans certaines régions. Celles-ci ne sont habituellement pas attrayantes pour les promoteurs. Ce texte dont l’effet devait prendre fin en 2017 a été prorogé de 4 ans. Il restera donc applicable jusqu’au 31 décembre 2021. L’objectif de la loi Pinel semble uniquement toucher le plan général. Mais elle sert aussi de base aux investissements immobiliers locatifs. Toutefois, vous devez prendre en compte votre situation financière avant de vous y lancer.

Évaluer sa propre situation

La loi Pinel offre un certain nombre d’avantages fiscaux. Ils paraissent très alléchants pour les placements. Pourtant, il s’agit d’investissements à risques. Cette loi n’est adaptée que pour les particuliers déjà fortement imposés. Pour payer moins d’impôt, la loi Pinel est en effet une solution efficace. Mais, pour les particuliers aux revenus les plus modestes, le risque pourrait être inutile. L’investissement n’est pas rentable à court terme. Pour sortir gagnant de ce placement, vous devez vous projeter dans le très long terme. Généralement, il est important de faire des simulations. Ainsi, vous pourrez déterminer exactement à partir de quel moment les bénéfices se feront importants. Il vous faut alors définir votre objectif. Il peut aller au-delà de la simple réduction d’impôts sur le revenu. Vous devez déjà déterminer si vous prévoyez garder la propriété du bien. En cas de cession, voyez aussi si vous pouvez en tirer un bénéfice conséquent. C’est pourquoi il est souvent conseillé de demander l’avis d’un expert en gestion du patrimoine. Ce conseiller pourra vous aider à choisir le meilleur placement à effectuer.

Choisir le lieu d’investissement

Il y a des conditions pour bénéficier de la baisse du montant de l’impôt par la loi Pinel. Le premier critère du placement est la situation de l’immeuble. Vous devez acquérir des bâtiments situés dans des endroits précis. S’ils ne sont pas neufs, ils seront embellis puis mis en location. Le choix doit alors se baser sur la rentabilité du lieu. Vous devez vérifier si l’emplacement est susceptible de satisfaire les locataires. Il faut qu’il y ait des pharmacies, des cliniques et autres centres de soins spécialisés. Il faut aussi prendre en compte le côté éducation. Le secteur doit offrir un large choix d’établissements d’enseignement. En plus de disposer de ces infrastructures sanitaires et éducatives, il faut de bonnes routes. Quoi qu’il en soit, les zones imposées par la loi limitent déjà le choix. Il s’agit de zones dites A, A Bis et B1. Elles regroupent des agglomérations de Paris, de la Côte d’Azur et des communes des Yvelines. Celles de Seine-St-Denis, Val-d’Oise, le département d’Outre-Mer et autres sont aussi concernés. Les zones B2 et C ont été retirées du cadre de la loi Pinel 2018. En outre, elle impose des conditions préalables.

Vérifier les autres conditions

Pour diminuer ses impôts avec la loi Pinel, l’immeuble doit être loué comme une résidence. Ce bien doit avoir été mis sur le marché des locations pendant au moins 6 ans. Les autres conditions à remplir touchent le loyer à percevoir et les locataires. Par rapport à ces derniers, il a été prévu un plafond des ressources. Il s’agit du montant le plus élevé des revenus des locataires admis à habiter dans ces immeubles. Ils ne doivent pas être assez démunis pour bénéficier de l’aide sociale. Ils ne peuvent pas non plus être assez nantis pour acquérir des logements sans difficultés. Ces plafonds dépendent des différentes zones et de la situation familiale des locataires. Quant au loyer, le texte a prévu un plafond à calculer par rapport à la zone et à la surface du logement. Le montant de loyer à ne pas dépasser est calculé comme suit : Loyer maximum = Barème Pinel × Surface Utile × Coefficient Pinel Barème Pinel : Zone A = 12,50 euros par m² Zone A bis = 16,83 euros par m² Zone B1 = 10,07 euros par m² Surface Utile = Surface Habitable + 0.5 × surface annexe La surface annexe ne doit pas dépasser 8 m² Coefficient Pinel = 0,7 + 19 ÷ Surface Utile Le coefficient Pinel est plafonné à 1,2 pour toute valeur qui l’aurait excédée. Une fois toutes ces conditions prises en compte, il est possible d’investir.

Investir

Avant d’investir, vous devez avoir à l’esprit le délai des travaux. Une fois entamés, ils ne doivent pas dépasser 30 mois pour la mise sur le marché de l’immeuble. Le montant total de l’investissement ne pourra pas dépasser 300 000 euros. Il ne peut être consacré qu’à 2 immeubles au plus. Une fois le bien acquis, il vous faut choisir le meilleur promoteur compétent. Il est souvent conseillé de prendre une assurance pour couvrir les éventuels manquements. Le bien peut aussi être acheté déjà construit. Dans ce cas, il est juste question de l’offrir à louer. Le choix d’un administrateur ou gestionnaire du bien est possible. Après les 6 mois obligatoires de location, vous pouvez poursuivre le bail. Il vous est aussi possible de revendre le bien ou d’en faire ce que vous désirez. Dans tous les cas, les conséquences de l’investissement commencent à être perçues. Cela arrive dès l’acquisition de l’immeuble et après déclaration des revenus à l’administration fiscale.