Lorsqu’un particulier décide d’acheter un bien immobilier pour louer en faisant appel à un prêt, une partie de son investissement est assurée par les loyers versés par les locataires, les autres par la réduction d’impôt et son effort d’épargne. Pour garantir ces revenus, plusieurs dispositifs d’investissements locatifs ont été mis en œuvre par les gouvernements. La loi Scellier en fait partie.
Historique de ce dispositif
La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation immobilière entrant en vigueur par l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 dans le but de faire profiter aux contribuables qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif. Cet amendement succède les lois Robien et loi Borloo dont l’objectif est de soutenir l’investissement locatif privé en crise depuis septembre 2008. Au départ, l’amendement Scellier offre une réduction d’impôt équivalente à 25 % du montant du prix du bien immobilier, limité à 300 000 € avec un engagement de location de 9 ans. L’exonération baisse à 13 % pour le dispositif classique sur 9 ans, 17 % sur 12 ans et 21 % sur 15 ans pour le dispositif intermédiaire. La loi Scellier a été mise en place pour atteindre l’objectif du gouvernement Ayrault de construire 500 000 logements par an dont 150 000 logements sociaux selon la promesse présidentielle. Elle a pris fin le 31 décembre 2012 et a été remplacée par le dispositif de la loi Duflot qui a lui-même pris fin le 31 décembre 2014, succédée par la loi Pinel.
Le dispositif Scellier a existé en trois formules différentes :
Le Scellier Outre-mer : l’avantage fiscal peut aller jusqu’à 96 000 euros de réduction d’impôt, soit 32 % de la valeur du bien. Les conditions pour en bénéficier : l’acquisition de logements neufs doit se faire dans les départements et territoires d’Outre-mer, l’engagement de location est à 9 ans pour un usage d’habitation, le plafond de loyer doit être respecté. Scellier intermédiaire : Le Scellier intermédiaire offre la possibilité au propriétaire bailleur de bénéficier d’une baisse d’impôt de 5 % additionnels sur le prix total du logement (4 % si l’opération se fait après le 1er janvier 2012). Pour le Scellier en outre-mer, la réduction additionnelle d’impôt s’élevait à 8 %. Pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit s’engager à louer le logement à des locataires autres que les membres de sa famille. Scellier via SCPI : il s’agit d’un investissement dans des parts de SCPI pour profiter de la réduction d’impôt sur le revenu Scellier sans avoir à acquérir un bien immobilier. En plus, on accède à la SCPI à partir d’une mise de fonds faible tout en adaptant l’investissement en fonction de ses besoins et de ses capacités.
Le principe de la défiscalisation en loi Scellier
Le principe était simple : faire l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour le louer vide, le locataire doit en faire usage de résidence principale. Vous bénéficiez ensuite d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 % en respectant les conditions définies par la loi Scellier. Pour bénéficier de ce dispositif, les critères sont :
- L’acquisition du logement neuf doit s’effectuer entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
- Le logement doit respecter les normes énergétiques des Bâtiments de Basse Consommation (BBC)
- Le logement doit se situer dans les zones définies par la loi : Zone A (Paris, région parisienne, pays de Gex, grandes villes de la région Provence-Alpes-Côte-D’azur), Zone B1 (Les grandes villes de France et leur agglomération), Zone B2 (Villes moyennes entre 50 000 et 200 000 habitants), Zone C (Villes < 50 000 habitants. Éligible seulement sur décret). Ces zones se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, une zone de tension sur le marché locatif.
- Le propriétaire doit s’engager pendant 9 ans pour la mise en location après l’achat ou la fin des travaux.
- Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers et des ressources imposées par le dispositif
Tous contribuables résidant sur le sol français sont susceptibles d’être éligible à la loi Scellier à condition de respecter ces critères.
Quels étaient les avantages de ce dispositif ?
Avant tout, la loi Scellier a permis aux investisseurs de réduire les impôts sur le revenu à hauteur de 25 % du prix de l’achat, durant les 9 années qui suivent l’acquisition du bien immobilier. Plusieurs avantages s’ajoutent à cela à savoir :
- La possibilité de baisser ses impôts à hauteur de 37 % du prix de l’investissement répartis sur 15 ans avec l’option Scellier social.
- Un investissement locatif sécurisé en misant dans des communes avec un important besoin locatif
- Devenir propriétaire avec les loyers perçus, la réduction d’impôts et un faible effort d’épargne
- La possibilité de louer le bien immobilier à un membre de sa famille à condition qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal
- Des avantages fiscaux supplémentaires grâce à la déduction des charges locatives et des intérêts d’emprunt
- Être un investisseur responsable sur la dépense énergétique réduite avec le Scellier BBC
- Bénéficier du Scellier sans investir directement dans la pierre en achetant des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Les inconvénients de la loi Scellier
Comme tous les dispositifs, la loi scellier a ses faces cachées. Nous allons citer ces inconvénients ou plus précisément ses limites.
- Des pénalités s’appliquent en cas de revente avant les 9 ans. L’investisseur était obligé de rembourser la réduction d’impôt accordée dès la première année.
- Pour le cas de la Scellier social, l’investisseur était contraint de rembourser la réduction d’impôt accordée sur les 3 ans de location en cas de revente.
- Les plafonds du loyer présentaient un double risque. Surévalué par rapport au marché, le propriétaire avait eu du mal à trouver un locataire ce qui le contraint à baisser le loyer ainsi que sa rentabilité. Sous évalué, l’investissement risquait d’être peu rentable par rapport au prix d’acquisition.
- Acheter avec la loi Scellier équivaut à un partage de l’avantage fiscal avec le promoteur au cas où ce dernier gonfle les prix par rapport au marché. La prudence est donc de mise sur la connaissance du marché local.
- Les revenus fonciers sont moindres car les plafonds de loyers sont inférieurs.
- L’impossibilité de louer aux ascendants et descendants
- Les plafonds de ressources des locataires en scellier social
- L’impossibilité de démembrer le bien immobilier
Depuis 2004, environ 500 000 ménages ont investi dans l’immobilier en choisissant la défiscalisation Scellier. D’après les études de l’UFC Que choisir, 40 000 d’entre eux seraient actuellement en difficulté. Nombreuses étaient les raisons à commencer par le surnombre d’investissement locatif effectué dans des villes secondaires de province comme Oyonnax, Carcassonne, Montauban. Nombreux logements n’ont jamais trouvé de locataires car l’offre surplombe la demande dans ces communes. Conséquence : les propriétaires perdent l’avantage fiscal et tombent dans la revente. Autre problème : Le dispositif Scellier était présenté par les conseillers en gestion de patrimoine et les promoteurs comme un investissement « sans risque » avec des loyers garantis. Or, personne ne peut vous garantir des loyers pendant 9 ans, et pire les estimations des biens faites par les vendeurs sont surévaluées. Malgré ces quelques bémols, la loi Scellier est sans aucun doute le dispositif de défiscalisation le plus intéressant qui ait jamais existé.
