En tant que vendeur d’un bien de type immobilier, vous êtes dans l'obligation de procurer à l’acquéreur, des informations sur l’état du logement en vente. On désigne cet état de choses comme étant les diagnostics immobiliers. Ces diagnostics ciblent divers aspects du logement concerné : plomb, amiante, électricité, performance énergétique, etc… et visent à protéger juridiquement aussi bien le vendeur que l'acquéreur. Nous allons découvrir les différents diagnostics immobiliers et comment choisir les bons diagnostiqueurs pour être à l’abri d'éventuels litiges.
Les diagnostics, une exigence de la loi
Souvenez-vous que le notaire ne validera pas un acte de vente immobilière s'il n’y a pas eu au préalable des diagnostics immobiliers valables. Les diagnostics pour être valables doivent être réalisés par un professionnel certifié et soutenus par une indication claire de la surface habitable dans le logement. En outre, le vendeur les transmet à l’acheteur dès le compromis de vente. Mais, bien qu'obligatoires, les diagnostics de vente ne déterminent pas systématiquement le succès ou l’échec de la vente. La vente peut effectivement être conclue même si les résultats indiquent que l’état du bien n'est pas parfait.
Les principaux diagnostics immobiliers
Tous les diagnostics immobiliers ne sont pas nécessaires, avant l'acte de vente. Mais il faut prendre connaissance de la majorité.
Du diagnostic plomb
Comme l’indique son nom, ce diagnostic permet de déterminer la quantité de plomb dont regorgent les revêtements du logement en vente. Cette étude concerne essentiellement la peinture et exclut en conséquence tout ce qui est canalisations en plomb. Par ailleurs, les logements concernés par le diagnostic plomb sont uniquement ceux construits avant le 1er janvier 1949. Donc si votre logement a été construit très récemment, il n'est pas nécessaire d’évaluer sa concentration en plomb. La durée de validité d’un diagnostic plomb est de douze mois. Si son résultat révèle l’absence ou une teneur vraiment négligeable en plomb, alors il n’est pas obligatoire de le renouveler au moment de la revente dudit logement. Dans ce cas, le revendeur peut valablement joindre une copie de l’ancien diagnostic durant la vente.
Par contre, si l’on constate qu’il y a un risque élevé de plomb (la peinture dégradée,etc.), alors le nouveau propriétaire est tenu de mener deux démarches. La première démarche sera d’effectuer des travaux d’élimination de risque (mettre une nouvelle peinture par exemple). La seconde consiste à informer ceux qui résident dans le logement. Un diagnostic plomb valide ne peut être effectué que par des individus ou des agences certifiés Cette démarche dégage la responsabilité du revendeur en cas de plaintes éventuelles concernant l’exposition au plomb.
De l’exposition à l’amiante
Le diagnostic amiante ne concerne pas seulement l’intérieur des bâtiments. Il s’étend également aux parties externes : conduits en toitures, toitures, façades et bardages. Tous les bâtiments construits avant le 1er janvier 1997 doivent être inspectés pour détecter leur concentration en amiante. Aucune catégorie de bâtiment (privé ou immeuble collectif) n’est exclue, que ledit bâtiment soit habité ou réservé au commerce. Lorsque le diagnostic à l’amiante donne un résultat négatif (pas d’amiante détectée), alors le bâtiment peut ne plus jamais faire l’objet d’un autre contrôle amiante. En revanche, s’il a été constaté la présence d’amiante dans le logement, alors il faudra en principe renouveler le diagnostic trois ans plus tard. Mais le notaire peut dans la foulée, exiger un nouveau contrôle au moment de la vente.
Diagnostic gaz
Imaginez, un logement dans lequel la tuyauterie est défectueuse, où il y a fuite de gaz au niveau des appareils et le système de chauffage laisse à désirer. Pas besoin de disposer des célébrissimes facultés de l’oracle de Delphes pour comprendre qu’on serait là en présence d’une véritable catastrophe en termes de sécurité. Faire le diagnostic gaz, permet de recenser tous ces dysfonctionnements, préservant ainsi la vie des prochains propriétaires et des locataires. C’est une évaluation qui concerne les bâtiments qui disposent d’un système intérieur de gaz, vieux de quinze ans au moins. A la date du compromis de vente, le diagnostic gaz est pris en compte s'il a été effectué moins de trois ans auparavant. Sinon, il faut le refaire.
Diagnostic termites
Un diagnostic termites est obligatoire pour tout type de bâtiment construit dans une zone contaminée par les termites. Ce diagnostic doit être effectué dans les six mois qui précédent l’acte de vente ou le compromis. Pour savoir si oui ou non votre logement est dans une zone contaminée par les termites, il faut consulter la mairie, la préfecture ou vit un diagnostiqueur certifié.
Évaluation des installations électriques
Lorsque le bâtiment est vieux de plus de quinze ans, il est impérieux de présenter l’état des installations électriques. Cela concerne tous les bâtiments. Néanmoins, quand il s’agit d’un immeuble en copropriété, le diagnostic électricité ne concerne que la partie privative. Par ailleurs, les diagnostics électricité ne sont valables que s’ils sont effectués moins de trois mois avant le compromis de vente ou l’acte final de la vente.
Évaluation des performances énergétiques
Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique permet à l'acheteur de prendre connaissance du niveau d’isolation thermique du logement qu'il s'apprête à acquérir. En consultant le DPE, l'acheteur est à même d’estimer le coût de ses consommations futures. Le diagnostic pour la performance énergétique est donc un document très utile pour le nouveau propriétaire de logement en ce sens qu’il va y recourir pour mieux élaborer son budget énergie. Enfin, l’évaluation des performances énergétiques n’exclut aucun bâtiment et elle doit être effectuée par un diagnostiqueur compétent pour une validité de dix ans.
Le diagnostic de mérules
Les mérules sont une véritable menace pour les bâtiments. Ce sont des champignons qui mangent le bois des bâtiments mal construits mal aérés ou ayant une humidité anormale à l'intérieur des logements. Le diagnostic mérules n’est pas en réalité effectué directement sur le bâtiment. C’est plutôt une information fournie par la préfecture concernant les foyers de mérules qui se trouvent dans les environs de l'endroit où le bâtiment a été érigé. C'est un arrêté préfectoral qui doit être joint au compromis de mise en vente.
Le diagnostic de l'assainissement
La grande majorité des habitations en France n'ont pas de système d’assainissement et d'évacuation d'eau aux normes. La plupart des logements polluent les cours d’eaux et autres systèmes écologiques avec le rejet des eaux usées et autres sortes de déchets divers. Le diagnostic de l'assainissement désormais obligatoire, concerne tous les logements qui ne sont pas entièrement raccordés au système public d'égout. Il s’agit en clair, de vérifier le fonctionnement et l’entretien de l’installation intérieure, d'établir un rapport complet sur le système assainissement dudit logement. Tout ce travail est effectué par la commune, qui présente le rapport final au propriétaire de l’habitation. Seul un diagnostic assainissement effectué moins de trois mois avant l’acte de vente sera adjoint aux documents de cession de bien immobilier.
Comment choisir son diagnostiqueur
Un diagnostiqueur certifié, c’est la condition sine qua non pour établir des diagnostics valables. Voici les autres dispositions à prendre pour choisir le bon diagnostiqueur.
Identifiez d’abord tous les diagnostics nécessaires pour la vente de votre bien immobilier. Demandez également la confirmation écrite de votre diagnostiqueur certifié et mettez vous d’accord avec lui sur le coût de tous ces diagnostics. Notez que seul le diagnostic de performance énergétique est obligatoire lors de la mise en vente. Les autres diagnostics entrent en ligne de compte au moment de la signature de la promesse de vente. Ensuite, veuillez privilégier l’option d'effectuer tous vos diagnostics en une fois. L'avantage c'est que vous ferez des économies sur les déplacements de votre prestataire.
Exigez de votre diagnostiqueur qu’il vous exhibe toutes ses certifications. Les frais de certification sont chers, il faut donc être vigilant pour être certain que vous avez choisi un diagnostiqueur fiable. Cette prévention est tout aussi valable pour les agences de diagnostic, car certaines parmi elles (pas toutes heureusement), recrutent des agents non assermentés pour limiter les charges salariales. Si le diagnostiqueur n'est pas certifié, le notaire invalidera votre diagnostic et ce serait un véritable gâchis pour le commanditaire. Une autre disposition à prendre consiste à vérifier les assurances de votre prestataire de diagnostics. Exigez à l’agence qui va prester pour vous, de vous remettre une copie de son attestation d’assurance. Assurez-vous que l’agence qui emploie votre diagnostiqueur est financièrement solide sur le long terme. Le but de cette vérification est d’avoir la garantie que les assurances de l'agence pourront valablement intervenir en cas de litige, même plusieurs années plus tard.
Conclusion
Pour autoriser la vente d’un bien immobilier, le notaire doit valider les différents diagnostics immobiliers qui s'imposent selon le bâtiment. Il est de la responsabilité du vendeur de recourir à une agence de diagnostiqueurs certifiés pour établir les différents documents afférents. Le vendeur doit également veiller à ce que ces documents soient établis dans les délais raisonnables prescrits par la loi en France. Il devra également protéger son investissement en s’assurant que ses prestataires sont tous en règles du point de vue des certifications et de l'assurance. Tous ces documents de diagnostic doivent être présentés également à l'acheteur soit à l’annonce de vente, ou lors de la signature de la promesse de vente.
