Le notaire, lors d’une vente immobilière

Qu’est-ce qu’un notaire ?

En vue d’effectuer un achat immobilier, il vous est indispensable d’avoir quelques notions et connaissances considérées comme importantes. La notion de notaire notamment, est d’une grande importance.

Le notaire : explication

Le notaire est tout d’abord une personne physique. C’est aussi un agent public, c’est-à-dire qu’il est responsable des actes émis pour le compte du public. Il s’agit plus précisément d’un homme de droit ayant étudié le droit privé et qui a pour rôle de rendre authentiques les actes qui lui sont soumis. Il constitue généralement une étude où il est possible de le rencontrer afin de lui soumettre des documents à authentifier. Ses attributions sont extrêmement larges, ce qui lui permet de toucher pratiquement à tout.

Les attributions du notaire

Le notaire a pour principale attribution d’authentifier certains documents ou pièces importantes. Cela lui permet par ricochet d’intervenir dans pratiquement tous les domaines. Il est donc ainsi habilité à faire des légalisations, authentifier des actes d’adoption, recevoir des testaments, organiser le partage des biens dans le cas d’une copropriété et dans les gros achats ou les grosses ventes. En d’autres termes, il peut être impliqué à juste titre dans des contrats de vente d’immeubles, ou encore, vous permettre d’établir un avant contrat, empruntant la forme d’un compromis de vente. Ainsi, il vous sera d’une grande aide afin d’établir toutes les conditions nécessaires à la conclusion de ces contrats.

La vente immobilière

La vente immobilière est avant tout un contrat. Vous n’êtes pas sans savoir que la vente implique nécessairement deux parties : l’acheteur et le vendeur. Ainsi, ces parties afin d’officialiser leurs transactions concluent un contrat afin que l’une et l’autre soit au courant des obligations qui lui incombent. Pour ce qui est de la vente d’immeubles, un contrat est d’autant plus nécessaire. La vente d’un immeuble est assez spéciale. Il faudrait donc que les conditions de ventes soient bien énumérées. Les termes de ce contrat doivent être respectées aussi bien par le vendeur que l’acheteur. Il en est également ainsi de toutes les procédures nécessaires à la vente de l’immeuble.

Implications

La vente immobilière implique un bon nombre de choses, notamment la constitution de certaines formalités et l’établissement d’un avant contrat. Pour ce qui est des formalités, elles concernent notamment l’établissement du titre de propriété, mais également la purge des hypothèques.

• L’établissement du titre de propriété est nécessaire car pour vendre, il faut être propriétaire du bien.
• Quant à la purge des hypothèques, il faut que l’immeuble que vous désirez vendre ne puisse faire l’objet de certaines prétentions des tiers au contrat.

La vente immobilière suppose aussi un avant contrat. Etant une vente assez importante, toutes les conditions relatives à celle-ci doivent faire l’objet d’un accord entre les parties. C’est cet accord que l’on appelle compromis de vente. On peut donc comprendre que le compromis de vente est un contrat accessoire qui prépare le contrat principal, ce dernier étant le contrat de vente.  

Le notaire et la vente immobilière

Le notaire joue un rôle dans la vente immobilière. Ce rôle ne se limite pas à authentifier les actes, mais à aller plus loin dans les démarches du contrat. Son intervention est donc assez large et assez indispensable.

Le rôle du notaire dans le contrat

Le notaire a pour fonction principale de conseiller les parties. Une fois donc que les parties viennent à son étude, il se charge de les orienter sur les clauses du contrat à insérer ou pas. Il peut encore s’impliquer davantage en rédigeant le compromis de vente et le contrat de vente.

Une obligation d’étude

Lorsqu’on parle de vente immobilière, vous êtes dans l’obligation de consulter un notaire. Cette obligation vise à sécuriser la vente et à prouver la propriété.

La preuve de la propriété

Il est une règle en droit qu’en matière d’immeuble, possession ne vaut pas titre. Cela veut tout simplement dire que si l’on vous trouve en possession d’un immeuble, rien ne prouve qu’il vous appartienne. Même s’il est vrai qu’on ne peut pas à proprement parler être en possession d’un immeuble, pour qu’il vous appartienne, vous devez disposer du titre de propriété de ce dernier afin de prouver qu’il est bien le vôtre. La consultation d’un notaire vous permet ainsi de prouver que l’immeuble que le vendeur propose à l’acheteur est bien le sien. De plus, le notaire est autorisé à recevoir les documents pouvant prouver la propriété du bien et les authentifier. Cela sert enfin à démontrer que les actes nécessaires ont bien été faits, au cas où un litige surviendrait.

Assurer la sécurité de la vente

Le notaire se charge également de constater que la vente est parfaite. On dit d’une vente qu’elle est parfaite quand le vendeur et l’acheteur conviennent du prix et du bien. Cela empêche ainsi tout tiers de prétendre à certains droits sur l’immeuble en ce qui concerne la vente immobilière. Cela empêche aussi le vendeur de changer d’avis. En réalité, le notaire se charge de faire une publication. Cette publication informe les tiers que telle ou telle personne souhaite acquérir ou vendre tel ou tel bien. Ainsi, les identités des parties au contrat sont connues, empêchant le vendeur de se rétracter. De plus, le transfert du droit de propriété est inscrit dans ce qu’on appelle la convention d’hypothèque (rédigée par le notaire), ce qui renforce un peu plus la sécurité de la vente.

Le rôle du notaire lors de la vente

Le notaire, bien qu’il joue un rôle dans la formation du contrat de vente, doit aussi intervenir lors de la vente elle-même. Ainsi, il doit se charger du compromis de vente, mais aussi effectuer certaines formalités qui y sont relatives.  

• Son rôle dans le compromis de vente

  Il est tout à fait normal que le notaire prenne en charge l’élaboration du compromis de vente. Cela est dû au fait que les parties n’ont pas toujours connaissances des normes et réglementations en vigueur, surtout en matière immobilière. Le notaire se charge donc de les orienter dans ce sens afin que le contrat respecte non seulement les lois en vigueur, mais soit aussi conclu de manière à ce que toutes les conditions nécessaires soient remplies.

• Les formalités à remplir

Lors de la vente, le notaire se doit également de remplir certaines formalités afin de rendre le contrat de vente valable. Ainsi, il doit :

• S’assurer de la propriété du bien : il va sans dire que pour effectuer la vente, le notaire doit s’assurer que le bien, objet du contrat, appartient bel et bien au vendeur. Il est donc en mesure de demander le permis de construire si cela s’avère nécessaire
• Encaisser une somme par l’acheteur : il est aussi naturel que l’acheteur du bien immeuble verse une caution au notaire afin de prouver sa bonne foi. Ainsi, le notaire se doit d’encaisser cette somme qui varie en fonction du prix de l’immeuble. Cette somme ne doit pas dépasser 5% du prix de vente.
• Purger les hypothèques : il se peut que l’immeuble objet du contrat de vente, fasse l’objet de certaines sûretés telles les hypothèques. Si tel est le cas, le notaire se doit de purger l’immeuble en question de ses nombreuses hypothèques. Autrement dit, il doit informer les créanciers de la vente de l’immeuble et les sommer de prendre d’autres gages sur les autres biens du débiteur (le vendeur en l’occurrence).
• Questionner le syndic : le syndic est l’administrateur des biens du vendeur. Il se doit donc d’être au courant de toutes les procédures en cours sur l’immeuble qu’il gère. Le notaire quant à lui, lors de la vente, interrogera le syndic afin de prendre connaissance des diverses procédures en cours.
• S’assurer de l’état civil des parties : le notaire se doit aussi de vérifier l’identité du vendeur et de l’acheteur. C’est une formalité qui vient en renfort à celle qui veut que le notaire s’assure du droit de propriété de l’immeuble. En prenant donc connaissance de l’identité des parties, le notaire peut confirmer que le bien a effectivement été vendu par telle personne au profit de telle autre.
• Demander un certificat au syndic : ce certificat a pour but de renseigner le notaire si l’immeuble, objet de la vente, est grevé de servitude. La servitude étant une situation qui rend le bien momentanément indisponible à tout transfert de propriété.

La fonction de conseil

Le notaire, en plus de toutes les attributions dont il dispose, en a une autre bien particulière. En effet, il se doit de conseiller les parties dans toutes leurs démarches. Il a donc l’obligation d’être à l’écoute des parties, et de les orienter dans la bonne voie, afin que ces dernières contractent dans les normes. Cette fonction évite ainsi que les parties n’enfreignent la loi, mais également leur permet de s’informer des différentes procédures et pièces relatives à la conclusion du contrat. Après cela, le notaire se chargera d’authentifier le contrat de vente.

Intervention de plusieurs notaires

En principe, pour une vente, un seul notaire est largement suffisant, mais cela n’exclut pas la présence de deux notaires lors de la conclusion du contrat. En effet, du moment où le notaire dispose de toutes les prérogatives nécessaires pour vous aider dans la vente immobilière, nul n’est besoin d’en contacter un autre. Toutefois, il est possible de faire appel à un second notaire afin que celui-ci, vous rassure sur l’intégrité du premier. A noter que le second notaire doit obligatoirement être contacté par la deuxième partie au contrat (qui n’avait pas fait appel au premier notaire). L’intervention d’un second notaire dans la vente immobilière doit respecter certaines conditions :  

• Les frais de notaire demeurent inchangés : en réalité, lorsque vous faites appel à un notaire, il faut bien évidemment que ce dernier soit payé. Son paiement se fait en principe par l’acheteur, car c’est lui qui a intérêt à le contacter. Une fois un second notaire contacté, les frais payés par l’acheteur demeurent les mêmes. Les deux doivent donc se partager le montant alloué.
• Les tâches sont réparties : il ne serait pas adéquat que les deux notaires effectuent les mêmes tâches doublement. Il faut par conséquent qu’ils se partagent les tâches en vue d’accélérer le processus de vente. Mais les tâches ne peuvent pas être réparties équitablement compte tenu du fait que le premier notaire aurait déjà effectué la majeure partie du travail.
• La compétence : la compétence du notaire est déterminée par celui qui tient la plume. Il y a trois cas dans lesquels la compétence peut être déterminée :
• Si les deux notaires se trouvent dans la même localité, la tenue de la plume revient au premier notaire.
• Si au contraire les notaires ne se trouvent pas dans le même département, le notaire qui doit tenir la plume est celui qui se trouve dans la même zone que l’immeuble.
• Il en est également ainsi si les deux notaires ne se trouvent pas dans la même région.

Le rôle du notaire dans la vente et l’après-vente

L’intervention du notaire ne se limite pas à la conclusion du compromis de vente et aux formalités y afférentes. Elle s’étend aussi à la conclusion du contrat de vente proprement dit, mais aussi à l’étape suivante : l’après-vente.

Son rôle dans la vente

Lors de la vente du bien immobilier, le notaire se doit tout d’abord de réunir les parties. Pour ce faire, il les convoque à son étude et met au point toutes les conditions du compromis de vente avec elles. Une fois les termes du contrat rappelés, il passe à l’étape de l’exécution. Pour enclencher l’exécution de la vente, le notaire se rend à la banque de l’acheteur où il donne l’ordre à ce que les fonds soient débloqués. Mais il faut souligner que le notaire n’est pas un juge. En cas donc de litige ou de conflit, le notaire à l’obligation d’envoyer les parties se pourvoir devant le tribunal compétent.

Son rôle dans l’après-vente

Après la vente, il ne reste plus qu’une formalité pour le notaire : en faire la publicité. Cette publicité s’effectue en remettant à l’acheteur le titre de propriété de l’immeuble. Ainsi, le notaire atteste que l’acheteur de l’immeuble devient son acquéreur. Il doit également s’occuper de rédiger l’acte de vente dans la convention d’hypothèque, afin de garder toute trace de la transaction dans les archives. Une précision est cependant à apporter. Après la vente, le vendeur ne reçoit pas automatiquement la somme qui lui est due. Il faut en réalité un certain temps pour que le notaire remette l’acte de vente au vendeur. Cela est dû à des raisons de trésorerie. Ainsi, il faut au minimum 2 à 3 semaines avant que le vendeur n’entre en possession de l’acte. Le notaire dans ce cas doit veiller à lui signifier le montant de la transaction. Enfin, le notaire procède à une dernière formalité : le calcul de l’impôt sur la plus-value de l’immeuble.

Les frais de notaire

Lorsque vous faites appel à un notaire, vous ne le faites pas gratuitement. Vous devez donc le payer afin qu’il puisse effectuer les procédures adéquates. Mais vous ne le payez pas non plus excessivement. Si vous l’ignoriez, le paiement des notaires est assez réglementé. Il est donc prévu qu’il reçoive au maximum 1% du prix de vente de l’immeuble. De plus, le notaire effectue certaines formalités. Ces formalités ayant un coût, il se doit de les calculer afin de soumettre au vendeur la somme. En général, cette somme ne dépasse pas les 1.000€. Ces frais sont payés par l’acheteur.

En effet, comme l’acheteur a tout intérêt à faire intervenir le notaire, c’est ce dernier qui a l’obligation de lui payer les sommes dues. Ainsi, il serait quasi-impossible de voir le vendeur payer les frais de notaires, à moins qu’il n’ait fait intervenir un second notaire. Si vous vous retrouvez dans le cas de l’intervention de deux notaires, sachez que le paiement se fera en fonction du degré d’intervention. Mais on sait déjà que c’est le premier vendeur qui sera le plus payé. Les frais de notaires s’estimaient avant janvier 2014 à 7% du prix de vente, aujourd’hui ce n’est plus le cas. En effet, ils sont désormais passés à 7.7%. Ce taux varie également en fonction du département dans lequel le notaire se situe.