Les clés de la constitution d'un patrimoine immobilier

Qu'est-ce qu’un patrimoine immobilier ?

Par définition, le patrimoine immobilier désigne l’ensemble des propriétés immobilières détenues par une personne physique ou une personne morale. Ce patrimoine, constitué de constructions, de terrains ou de "pierre-papier", s’intègre dans le patrimoine global (incluant le patrimoine financier, professionnel et résiduel). Quels types d’actifs regroupe le patrimoine immobilier ? Quel statut privilégier pour les détenir ? Suivons le guide.

Les différentes formes de patrimoine

Parmi les différents types de patrimoine, il faut distinguer :

• le patrimoine financier (placements bancaires et boursiers, épargne, assurance-vie, actions, obligations, devises) ;
• le patrimoine professionnel (biens nécessaires à l’exercice d’une profession industrielle commerciale, artisanale, agricole ou libérale, parts d'entreprise, actions de sociétés, fonds de commerce, charge de profession libérale) ;
• le patrimoine mobilier (meubles et objets) ;
• le patrimoine immobilier (propriétés foncières ou immobilières).

Quels types de biens le patrimoine immobilier regroupe-t-il ?

Le patrimoine immobilier regroupe les propriétés foncières (terrains ou parcelles) et les propriétés immobilières (bâtiments). Dans le détail, cette notion peut faire référence à :

• un terrain nu à bâtir ;
• une construction en cours ;
• un immeuble "par nature" ;
• un bâtiment classé aux "Monuments historiques" ;
• un appartement dans un immeuble collectif ;
• une maison d’habitation ;
• une dépendance ;
• un parking ;
• des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ;
• des forêts, champs et plantations agricoles.

Les différentes stratégies patrimoniales dans l'immobilier

Différentes stratégies peuvent orienter la constitution d’un patrimoine immobilier. Ainsi, l’approche patrimoniale peut consister à :

• acheter un bien pour y vivre (habitation principale ou secondaire) ;
• acheter pour louer (immeuble de rapport, investissements locatifs) ;
• acheter pour revendre (achat revente).

Patrimoine immobilier : les différentes formes d'acquisition

Différentes formes de propriété permettent de constituer un patrimoine immobilier :

• la pleine propriété ;
• le démembrement de propriété.

Acquérir son bien en pleine propriété

La pleine propriété confère au propriétaire :

• l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser son bien et de percevoir les fruits qu’il génère (l’usufruitier peut occuper le logement et recevoir des loyers) ;
• la nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer de son bien (le nu-propriétaire peut procéder à la vente de son appartement, par exemple).

Acheter en démembrement

Avec le démembrement, le droit de propriété est scindé en deux : la nue-propriété d’une part, l’usufruit d’autre part. Voici quelques exemples d’investissements immobiliers en démembrement.

• le contrat viager (le propriétaire cède la nue-propriété d’un bien et conserve l’usufruit en échange du versement d’un capital le jour de la signature, puis d’une rente périodique jusqu’à la date son décès).
• le démembrement temporaire de parts de SCPI (produit d'épargne collectif investi en physique, tels que logements et locaux d'entreprise).
• l’aquisition via SCI (Société Civile Immobilière permettant d’acheter un bien à plusieurs).

Les étapes préliminaires pour se constituer un patrimoine

3 étapes préliminaires rythment la constitution d’un patrimoine immobilier :

• le bilan patrimonial ;
• la recherche du bien ;
• le financement du bien.

Le bilan patrimonial : l’étape indispensable pour sa stratégie de placement immobilier

Préliminaire à toute stratégie d’investissement, le bilan patrimonial consiste à dresser un inventaire complet du patrimoine de l’investisseur.

Bilan patrimonial : une photo nette de la situation financière, fiscale et juridique

Pour avoir une photo nette de la situation familiale, financière et fiscale, il convient de prendre en compte :

• le patrimoine immobilier (résidence principale ou secondaire, investissements locatifs, SCPI, etc.) ;
• le patrimoine financier (liquidités, compte chèque, CODEVI, CEL, LEP, livrets, placements à terme, FCPI, PEL, PEP, valeurs mobilières, PEA, bons de souscription, contrats d’assurance-vie, etc.) ;
• le patrimoine professionnel (actifs professionnels, locaux professionnels, investissements locatifs, etc.) ;
• le patrimoine social (épargne salariale, droits à la retraite, etc.) ;
• la situation familiale (régime matrimonial, nombre d’enfants) ;
• les charges (emprunts, impôts à payer, prélèvements sociaux, train de vie) ;
• le budget (salaires, rentes locatives, etc.).

Bilan patrimonial et diagnostic

Toutes ces informations serviront à faire un bilan et établir un diagnostic à mettre en balance avec vos besoins. Selon le degré de risque et vos attentes en termes de rendement, certains axes stratégiques peuvent être dégagés pour atteindre vos objectifs :

• réduction d’impôts ;
• préparation de la retraite ;
• protection des proches ;
• optimisation de la transmission ;
• recherche de rendement ;
• maîtrise du budget.

Ce bilan patrimonial peut être réalisé par l’investisseur ou par un professionnel comme :

• un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ;
• un notaire ;
• un avocat ;
• un banquier ;
• un expert-comptable.

La recherche du bien pour constituer son patrimoine immobilier

Vous souhaitez constituer ou élargir votre patrimoine immobilier. Vous avez défini plus ou moins précisément le budget que vous pouvez allouer à votre opération. Il vous reste maintenant à établir votre stratégie de recherche en répondant à ces questions : quel type de bien est adapté à vos objectifs ? Quel secteur géographique prioriser ? Vaut-il mieux mener ses recherches par ses propres moyens ou faire appel à un professionnel ?

La recherche du bien : définir ses objectifs

Dans quel but souhaitez-vous faire l'acquisition d’un bien ? Êtes-vous à la recherche de votre résidence principale ou de votre maison de vacances ? Voulez-vous acheter pour louer ?

Rechercher un bien pour y vivre

Si vous êtes à la recherche de votre habitation principale ou de votre maison de campagne, vous serez plus enclin à laisser parler vos goûts et vos préférences. Ici, on parlera plus de coup de cœur que de rendement ou de rentabilité. Vous pourrez cibler un bien neuf au confort moderne ou opter pour l’ancien.
En priorisant le marché ancien, vous bénéficierez d’une sélection d’appartements ou de maisons en centre-ville avec des superficies généralement plus importantes que dans le neuf. Si le bien a besoin d’être restauré, il est possible d’intégrer le coût des travaux dans le prêt immobilier. En cas de réhabilitation et notamment de rénovation énergétique, les travaux pourront également être financés grâce à divers dispositifs d’incitation :

• Prêt à taux zéro ;
• Eco Prêt à taux zéro ;
• MaPrimeRénov'.

Lors de la revente, la résidence principale est totalement exonérée d’impôts et de contributions sociales sur la plus-value.
Bon à savoir : les frais de notaire (droits de mutation, contribution de sécurité immobilière, honoraires, etc.) sont plus élevés dans l’ancien : 5,80 % du prix d’un appartement ancien contre 2 à 3 % dans le neuf. En achetant dans le neuf, vous êtes exonéré de taxe foncière pendant 2 ans (suivant l'achèvement de la construction).

Rechercher un bien pour un investissement locatif

Si votre projet porte sur un bien destiné à la location, c’est un objectif de rentabilité qui guidera vos recherches. En effet, acheter pour louer nécessite de :

• suivre un cahier des charges ;
• rechercher la rentabilité locative ;
• songer à la revente.

Vos calculs devront intégrer :

• le prix d’acquisition ;
• le prix de revient ;
• le montant du loyer ;
• le taux de rendement.

Ces critères de rentabilité vous aideront à définir vers quels biens vous orienter en ciblant :

• le secteur géographique (centre-ville vs campagne, Paris vs banlieue, pôle universitaire vs bassin d’emploi dynamique, etc.) ;
• la proximité du bien (marché local ou national, proche ou éloigné de votre lieu de vie, etc.) ;
• le type de bien et le nombre de pièces (studio pour étudiant, appartement à une chambre pour célibataire, maison à étage avec plusieurs chambres pour une famille) ;
• le coût des charges (impôts, charges de copropriété, etc.) ;
• le prix des travaux à entreprendre.

La recherche du bien idéal : seul ou avec un professionnel ?

Pour trouver les bonnes affaires immobilières, vous pouvez faire cavalier seul, c’est-à-dire mener vos recherches par vos propres moyens. Dans le cas contraire, vous pouvez vous entourer de professionnels du marché (agence immobilière ou chasseur d'appartements).

Rechercher un bien par ses propres moyens

Pour prospecter par vos propres moyens, le bien ou le terrain à bâtir de vos rêves, voici quelques solutions :

• les annonces de particulier à particulier dans la presse locale ou sur internet ;
• le bouche-à-oreille ;
• les sites immobiliers en ligne ;
• les sites d'annonces immobilières des notaires (vente classique et vente aux enchères immobilières).

Lors des visites, n'hésitez pas à solliciter l'accompagnement d'un tiers. Un avis extérieur peut être très utile. Renseignez-vous sur la qualité du quartier (proximité des commerces, écoles, transports en commun, etc.).
Inspectez toutes les pièces de l'appartement ou de la maison, en portant une attention accrue sur :

• l'état des murs, sols et plafonds ;
• l'installation électrique ;
• le type de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ;
• la présence de double vitrage ;
• l'isolation et la ventilation ;
• l'état de la salle bain et de la cuisine.

Examinez l'état de la façade, des parties communes et du toit. Préparez une check-list des points importants à vérifier pour chaque annonce. Ces points doivent concerner l'extérieur et l'intérieur du bien, mais également son environnement. Sollicitez une contre-visite si des doutes persistent après la visite.
Tout ce que vous aurez noté pendant la visite vous aidera à prendre votre décision et vous sera utile pour négocier avec justesse et efficacité le prix du bien.

Rechercher un bien avec l'accompagnement d'un professionnel du secteur de l'immobilier

Pour vous aider à repérer le bien adapté à votre budget et à vos objectifs, vous pouvez également solliciter l'accompagnement d'une agence immobilière ou d'un chasseur d'appartements.
Si vous engagez les services d'une agence, sachez que les honoraires de vente (4 et 8 %) sont dus par le propriétaire.En qualité d'acheteur, vous pouvez signer un mandat de recherche, conférant à l'agence la tâche de trouver un bien conforme aux attentes de l'acquéreur. À la conclusion de la transaction, vous pourrez décider de prendre en charge les frais engendrés par le mandat de recherche ou laisser le vendeur assumer les frais de vente (ces deux commissions ne sont pas cumulables).
À noter : le prix de vente retenu pour le calcul des frais de notaire ne tient pas compte des honoraires versés pour un mandat de recherche. Selon le prix du bien, les économies pour l'acquéreur peuvent se chiffrer en milliers d'euros.
Faire appel aux services d'un chasseur d'appartements, vous offre les mêmes avantages que le mandat de recherche d'une agence. Le chasseur immo effectue les démarches (définition des critères, recherches, sélection, visites et négociations) à votre place. Sa rémunération peut aller jusqu'à 3 % du prix d’achat net vendeur (hors frais de notaire et frais d’agence éventuels).

Choisir un bien rentable pour constituer son patrimoine immobilier

Selon le type de bien (nombre de pièces et de chambres), sa localisation (comparaison des loyers de bien similaires dans le secteur), son état général (neuf ou ancien, prestations, standing), vous pouvez déjà vous faire une idée précise du loyer que vous pourrez en demander. Si vous souhaitez financer votre investissement par un crédit, ce loyer servira à rembourser vos mensualités. C'est donc le moment de calculer la rentabilité de l'opération. Pour un bien destiné à être loué, cela sous-entend le rendement locatif et le potentiel de revente.
3 méthodes de calcul permettent d'estimer la rentabilité locative d'un bien :

• le rendement brut : [(loyer mensuel x 12 mois)/prix d’acquisition] x 100. Ce résultat ne tient compte d'aucuns frais ;
• le rendement net : [(Loyers annuels – frais et charges)/(Prix + coût du crédit)] x 100. Ce calcul permet d'évaluer le cash-flow en retranchant les charges du loyer annuel ;
• le rendement net d’impôt fait ressortir la rentabilité nette en intégrant cette fois les impôts fonciers et les mécanismes de défiscalisation, s'il y en a.

Pour pondérer ce calcul, il faudra aussi prendre en compte certains risques locatifs susceptibles de diminuer la rentabilité du bien :
• les loyers impayés ;
• la dégradation du bien ;• la vacance locative ;• les moins-values à la revente en cas de baisse des prix sur le marché.

Le financement du bien

2 types de financement permettent d'acquérir un bien :

• le crédit immobilier ;
• le paiement comptant (règlement en une seule fois de la totalité du prix du bien).

Vous faites partie des investisseurs qui préfèrent opter pour une solution de financement par un emprunt ? Voici quelques conseils à suivre en amont de votre demande de crédit.
Avant de solliciter votre banque, calculez votre capacité d’emprunt, votre taux d'endettement et votre reste à vivre. De la même manière que pour votre bilan patrimonial, listez vos ressources et vos charges pour obtenir votre revenu net. Sur cette base, la banque applique un taux d'endettement maximal de 30 à 33 %. Pour un revenu net mensuel de 2 000 euros, le taux d'endettement maximal sera de 600 à 666 euros.
Bon à savoir : acquérir un bien destiné à être loué, implique la perception de loyers mensuels. Ces recettes complémentaires rentrent dans le calcul de votre capacité d’emprunt à hauteur de 70 %. Vous pouvez intégrer ces ressources locatives à votre revenu ou les déduire de vos charges.
Pour être complet, calculez ensuite votre reste à vivre : vos ressources encore disponibles après le règlement des mensualités du prêt. En général, les banques exigent un reste à vivre entre 700 et 1 000 euros pour un adulte. Reprenons notre exemple. Avec un revenu net mensuel de 2 000 euros et un remboursement de 600 euros, le reste à vivre se monte à 1 400 euros. Les ressources de l'emprunteur restent au-dessus du seuil minimal fixé par les banques.
Afin de maximiser vos chances lors de votre demande de prêt, n'hésitez pas à mettre plusieurs banques en concurrence, voire mobiliser les services d'un courtier qui vous servira d'intermédiaire.

Les solutions et conseils pour gérer son patrimoine immobilier

Percevoir un revenu complémentaire régulier, affiner sa stratégie de placement, anticiper les travaux d'entretien, optimiser sa fiscalité, prévoir sa succession... Gérer son patrimoine immobilier demande de solides notions en matière fiscale et juridique. Vaut-il mieux assumer seul toutes les facettes de la gestion de son patrimoine immobilier ou faire appel à un professionnel ? On fait le point.

La gestion locative en direct : avantages et inconvénients

Gérer la location de votre bien en direct permet de faire des économies. Rechercher un locataire, établir le contrat de bail, réaliser l’état des lieux ne vous coûtera pas un centime. En contrepartie, vous devrez être disponible et très bien informé en termes de droit, de fiscalité, d'assurances, etc.
Parmi les tâches essentielles à assumer dans le cadre d'une gestion locative en direct, vous devrez :

• fixer le loyer ;
• passer l'annonce de location et organiser les visites ;
• procéder à la sélection des locataires après examen des profils ;
• envoyer les quittances et encaisser les loyers ;
• prendre les mesures nécessaires en cas de retard ;
• calculer les révisions de loyer ;
• estimer les régularisations de charges ;
• remplir les déclarations fiscales ;
• assurer l’entretien du bien et le suivi des travaux éventuels ;
• maîtriser la législation liée à la gestion locative.

Le mandat de gestion locative : pour ou contre ?

En déléguant la gestion locative à une agence ou un administrateur de biens, vous vous déchargez de tout ou partie de ces contraintes.
Selon le service rendu, les honoraires d'une agence peuvent varier entre 6 et 10 % HT des loyers annuels (hors charges).
Une assurance loyers impayés, couvrant les défauts de paiement du locataire (facturée de 3 à 5 % des encaissements annuels) peut s'additionner aux frais de gestion courante ou être directement souscrite par le bailleur. Elle est déductible du revenu foncier.

La SCI pour gérer son patrimoine immobilier à plusieurs

La mise en place d'une SCI permet de constituer et gérer à plusieurs son patrimoine immobilier. Ici, les associés détiennent des parts sociales d'une société propriétaire et gestionnaire d'immeubles de rapport. Les bénéfices et les pertes sont supportés de façon collective.
Les avantages de la SCI :

• diviser les coûts en investissant à plusieurs ;
• éviter le risque d'indivision (en cas de séparation ou de décès) ;
• bénéficier de règles fiscales avantageuses en matière de succession parents-enfants (exonération d'impôts, système d'achat en démembrement croisé).

Optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier

Rentabiliser son patrimoine immobilier passe par une bonne connaissance de la fiscalité des revenus fonciers. Comment sont imposés les loyers ? Comment diminuer sa pression fiscale ? Quelques règles essentielles pour prendre les bonnes décisions.

L'imposition des revenus locatifs

Les locations vides sont imposées au titre des revenus fonciers (pas de prélèvement à la source), alors que les locations meublées sont imposées au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Régime micro-foncier ou régime réel pour la location vide

Si vous louez vide, vous avez le choix entre deux types d’imposition :

• le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts déclarés) ;
• le régime réel (déduction des charges avant calcul de l’impôt).

Le régime réel permet d’imputer, le cas échéant, vos déficits fonciers dans la limite de 10 700 € par an. Dans cette configuration, le déficit foncier peut être déduit du revenu foncier (reportable sur les 10 années suivantes) ou du revenu global (reportable sur les 6 années suivantes).

Régime fiscal du LMP ou du LMNP pour la location meublée

Si vous louez meublé, vous êtes imposé au titre des BIC et votre régime fiscal dépend de votre statut :

• loueur en meublé professionnel (LMP) ;
• loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Vous relevez du régime fiscal du LMP si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € par an et/ou si elles représentent plus de la moitié du revenu global du foyer.
Avec le statut de LMP, vous pouvez :

• déduire les déficits fonciers de vos loyers sur une période de 6 ans et les imputer sur le revenu du foyer fiscal (régime réel) ;
• obtenir une exonération des plus-values immobilières après 5 ans d’activité ;
• être exonéré d’IFI (les biens loués en meublé sont considérés comme des biens professionnels).

Vous relevez du régime fiscal du LMNP si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an et/ou si elles représentent moins de la moitié du revenu global du foyer.
Le loueur en meublé non professionnel peut opter pour :

• le régime micro-BIC (abattement de 50 % sur les loyers perçus) ;
• le régime réel (impôts sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou impôts sur les sociétés).

Avec le statut de LMNP, vous pouvez :

• déduire les déficits fonciers de vos recettes locatives (exclusivement) sur une période de 10 ans.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Plusieurs dispositifs peuvent alléger la fiscalité de votre revenu foncier. Parmi les plus connus, citons :

• la loi Pinel (ciblant les logements neufs) ;
• la loi Pinel dans l’ancien (ciblant les logements anciens nécessitant une importante rénovation en vue d’atteindre des performances techniques proches du neuf) ;
• la loi Denormandie (ciblant les logements anciens en centre-ville nécessitant des travaux lourds) ;
• la loi Malraux (ciblant les immeubles anciens nécessitant des travaux de restauration) ;
• la loi Monuments historiques (ciblant les immeubles classés Monuments historiques nécessitant des travaux de rénovation) ;
• la loi Censi-Bouvard (ciblant les résidences meublées services).

L'imposition des plus-values

Lors de la vente d'un bien, la plus-value désigne la différence positive entre le prix d’achat et le prix de vente. Ce bénéfice est imposable et bénéficie d'un taux d'abattement suivant ce barème :

• aucun abattement durant les 5 premières années ;
• 6 % d'abattement par année de détention de la 6e à la 21e année ;
• exonération totale après vingt-deux ans de détention.

La plus value est également soumise aux prélèvements sociaux. Un taux d'abattement lui est appliqué selon le barème suivant :

• aucun abattement durant les 5 premières années ;
• 1,65 % d'abattement par année de détention de la 6e à la 21e année ;
• 9 % d'abattement par année de détention de la 22e à la 30e année ;
• exonération totale après trente ans de détention.

La vente des résidences principales échappe à la taxation sur les plus-values immobilières et aux prélèvements sociaux.