Immobilier papier (SCPI) (oCPI)

Que vous soyez un investisseur qui débute ou un petit épargnant, il existe une foule de biens immobiliers pierre-papier avantageux. Le seul travail que vous aurez à faire consiste à effectuer une sélection minutieuse en amont. En retour, vous aurez des dividendes intéressants qui sont comparables à ceux des actions en bourse. Cependant, il faut savoir que la pierre-papier n’offre pas la même rentabilité que l’immobilier locatif. Son principal atout est que vous êtes dispensé des différentes contraintes qui y sont liées. Il est quand même important de faire attention. En effet, la majorité des investissements en pierre-papier sont caractérisés par une liquidité réduite. Vous devez alors penser sur le long terme afin de rentabiliser. Dans ce cas, il faudra choisir parmi les différentes méthodes d’investissement tout en diversifiant votre investissement. Il est possible de le faire dans l’enveloppe des unités de compte d’assurance-vie. Les atouts ne sont pas négligeables.

Vous n’aurez que l’embarras du choix si vous décidez d’investir dans la pierre-papier. Voici quelques possibilités :

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI): ont l’avantage de fournir un portefeuille d’au moins 95% de biens immobiliers. Les SCPI sont sous la juridiction de l’AMF et ne peuvent pas contracter des dettes. Aussi elles ont l’obligation de recourir à l’épargne publique. En tant que particulier, vous avez la possibilité d’acquérir des parts dans une grande variété de SCPI dans différentes spécialités. Il s’agit par exemple des commerces, des bureaux, etc. Les stratégies à utiliser sont également nombreuses, à savoir le rendement ou la plus-value à la revente. Quelques-unes des SCPI sont des expertes dans les produits de défiscalisation. Il s’agit entre autre de la Loi Pinel ou Scellier qui permet d’avoir des allégements fiscaux en fonction de vos investissements.

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OCPI): s’apparentent beaucoup aux SCPI en ce qui concerne leur mode de fonctionnement. Le véritable fossé entre les deux est qu’une OCPI ne comporte que peu d’immobilier (compris entre 60 et 90%). Il n’est pas rare que certains OCPI fassent directement des investissements immobiliers (OCPI revenus fonciers). D’autres se limitent à la pierre-papier comme les SIIC (OCPI valeurs mobilières).

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC): à l’opposé des SCOPI ces sociétés ont une cotation en Bourse et ne peuvent être achetées qu’au sein d’une enveloppe comportant des compte titres ordinaire (CT0). Les SIIC opèrent dans l’endettement, ce qui rend leur valeur plus instable. Dans le même temps, leur liquidité est plus élevée.

Depuis quelques années, le domaine financier se caractérise par une baisse totale des taux d’intérêt pratiqués et le résultat de plusieurs produits. En même temps, les résultats de la pierre-papier sont significatifs. En étudiant les émoluments versés pendant une année et la mise en valeur des parts, la rentabilité des SCPI atteint facilement les 5,6%. Les OCPI ouvertes au grand public vont au-delà et leur performance en moyenne atteint les 6,4%. Quant aux SIIC, leur croissance est de +16,2%. En somme, la pierre-papier est une belle niche pour ceux qui n’ont pas le temps ou l’envie de s’essayer à l’immobilier locatif. Sa souplesse, sa rentabilité et sa praticité, sont quelques-unes des caractéristiques à mettre à son actif. Cependant, il vous faudra prendre tous les renseignements nécessaires relatifs à votre parc immobilier. Il ne fait l’ombre d’aucun doute que la pierre papier est une valeur sûre pour qui souhaite investir durablement. Cependant, le choix d’une société civile de placement immobilier n’est pas une mince affaire. Voici quelques points essentiels à considérer pour faire un bon choix :

1. Eloignez-vous des SCPI comportant des tensions: il est important que la SCPI que vous allez choisir ait de solides compétences en la matière. Il est recommandé d’enquêter sur l’ambiance qui existe entre les différents associés avant de vous lancer. La méthode la plus simple consiste à prendre connaissance des rapports du conseil de surveillance afin de déterminer les éventuelles frictions. Dans tous les cas, vous devez absolument éviter une SCPI au sein de laquelle l’ambiance n’est pas apaisée. Les rapports du conseil de surveillance présentent un grand intérêt en ce sens dont ils sont une véritable mine d’informations. Si possible, essayez de vous procurer différents rapports de plusieurs SCPI afin de procéder à une comparaison. Cela vous permettra de déceler les irrégularités dans le ton utilisé. Il est assez facile de déceler les tensions, mais un rapport trop parfait doit également vous mettre la puce à l’oreille.  
2. Faites preuve de vigilance en ce qui concerne les revenus distribués : ils sont en majorité composés des loyers perçus. Cependant, la société peut enrôler un quota de report ou des plus-values effectuées pour donner l’impression d’un taux de rendement supérieur. Il est donc important de s’intéresser aux revenus partagés, pour déceler les éventuels faux chiffres. Cela vous permettra de déterminer si le rendement serait équivalent à ce que promet la SCPI, si vous y investissez.  
3. La fréquence des rendements peut être une précieuse information: le principal objectif visé en investissant dans une SCPI est d’obtenir un rendement. Cependant, il n’est pas possible d’avoir une certitude en la matière, mais vous avez la possibilité de prendre en compte différents paramètres pour mettre toutes les chances de votre côté. De cette manière vous aurez une meilleure vue de la SCPI et sa gestion globale. Il est conseillé de s’intéresser aux performances de la société durant les 5 précédentes années, tout en vous focalisant sur le taux de rendement interne (TRI). Cet outil vous permet d’apprécier la rentabilité de votre placement dans un délai spécifique. Cela passe par la prise en compte de plusieurs éléments.  
4. Considérez le taux d’occupation des immeubles: le pourcentage d’occupation des immeubles possédés par la SCPI donne la possibilité de prédire une difficulté ou valider le bon état de la société. Dans l’idéal le pourcentage d’occupation d’une SCPI doit dépasser la barre des 90% afin d’offrir une grande fiabilité. Pour en avoir une meilleure vision, vous devez considérer la valeur, mais aussi les variations. Ce taux est-il croissant ou décroissant ?   Si tous les éléments disent que la SCPI est en bonne santé et que sa gestion est excellente, une légère baisse ne doit pas alarmer. Par contre, un taux d’occupation qui connaît une baisse vertigineuse ou constante doit mettre la puce à l’oreille. Vous devez donc éviter d’y placer vos capitaux.  
5. La diversification du parc immobilier et du patrimoine: vous devez absolument vous assurer que le patrimoine et le parc immobilier soit diversifié. Cela passe par une diversification des immeubles que ce soit par leur taille, leur style et même leur ancienneté. Cela prend aussi en compte les types de locataires : étudiants, fonctionnaires, etc. En somme, la diversification vous servira à minimiser les risques tout en gardant la constance dans les loyers.

Vous devrez retenir qu’une OPCI a les mêmes avantages que la SCPI, avec de nombreux avantages supplémentaires.

Une plus grande liquidé

L'une des particularités de l’OPCI est que les porteurs peuvent s’en aller de la société à tout moment en revendant leurs parts à l’OPCI. Pour cela il est important que l’actif de l’OPCI ait au moins 10% d’actifs liquides. La fréquence de la valeur liquidative que détermine l’OPCI doit, être au plus  

Une gestion immobilière plus dynamique

L'OPCI a la possibilité d’investir dans les immeubles, mais pas que. Son champ d’action s’étend aussi aux actifs immobiliers indirects. L’organisation peut également posséder différents instruments financiers, se servir de l’effet de levier du crédit pour tirer le plus d’avantages possibles.  

Une fiscalité moderne et qui convient au statut des souscripteurs

Ils ont ainsi la possibilité de choisir la forme juridique qui leur convient. Par ailleurs une OPCI jouit d’une transparence fiscale totale. Cela veut dire que les porteurs de parts ne paient pas d’impôts sur la somme qui est repartie. Cela est aussi bien valable pour les revenus courants que les plus-values de cession, mais pas sur les résultats net de l’OPCI. En retour cette transparence fiscale oblige l’OPCI à repartir la majorité des gains nets et des plus-values selon différentes règles.

Les atouts

Voici quelques-unes des forces à mettre à l’actif de l’investissement dans la pierre-papier :

• Les revenus sont stables, fréquents, et ne cessent pas même après le départ des locataires. Cela ne dépend pas non plus des loyers impayés ou des travaux à faire car la SCPI partage les risques du fait de la pluralité des biens immobiliers et des locataires.
• Il est plus facile d’avoir accès au marché immobilier locatif, car la valeur d’une part est souvent comprise entre 300 et 1000€. De plus l’investissement dans la pierre-papier n’est pas soumis à un rythme particulier et vous pouvez y aller comme vous le voulez. Au fur et à mesure vous pourrez vous constituer un complément de revenus.
• Vous ne serez pas inquiété par la gestion des biens immobiliers concernés, car votre SCPI s’occupera de tout à votre place.
• Il est possible de prévoir un potentiel de revalorisation dans un délai plus ou moins court, avec en plus les compléments de revenus.
• Vous ne serez pas concernés par les différents inconvénients liés à l’immobilier locatif direct, notamment dans les circonstances de donation, transmission et autres.

D’un point de vue fiscal, les détenteurs de parts doivent payer l’impôt sur le revenu en fonction des règles des gains fonciers concernant les loyers.

Les faiblesses

En ce qui concerne les inconvénients de la pierre-papier, voici globalement ce que vous pouvez retenir :

• Les SCPI sont des entreprises qui ne sont pas cotées. De plus la valeur de leurs parts ne dépendent pas de la bourse et de ses variations. Vous pouvez facilement évaluer les rendements d’une SCPI en étudiant la croissance de l’historique de la valeur de la part, mais également de la rentabilité. Ce sont tous les deux des éléments qui permettent d’en avoir une vision précise.
• Une fois que vous avez pris la décision d’investir dans une part de SCPI, sachez que c’est un investissement sur le long terme. En somme, la durée est en moyenne d’une dizaine d’années.
• Pour entrer en possession de votre capital, il est possible de revendre le nombre de parts qui y correspond. La seule chose à garder en tête est que cela n’est pas immédiat.

Que retenir ?

Si vous décidez d’investir dans la pierre-papier, sachez que vous aurez principalement à choisir entre les SCPI et les OCPI. Les uns et les autres possèdent leurs particularités, mais le but est le même. Rentabilisez votre investissement tout en limitant les risques. Avant de vous lancer, il est conseillé de faire quelques enquêtes pour vous assurer que votre placement est sécurisé. En ce qui concerne les forces et faiblesses, que faut-il retenir ? Les placements dans la pierre-papier sont assez stables, mais tout dépend de votre choix. Les résultats ne seront pas les mêmes selon que vous choisissez une SCPI ou un OPCI. Cet article vous permettra d’en saisir tous les contours et tirer le meilleur parti de votre investissement.