La SCPI Pinel est un moyen de défiscaliser grâce à un investissement indirect dans l’immobilier. Il est important de bien comprendre son fonctionnement pour optimiser votre le montant de vos impôts.
En France, l’imposition apparaît bien souvent comme un frein à l’investissement immobilier. Afin d’encourager les investisseurs, les SCPI fiscales ont vu le jour. L’une des plus connues est la SCPI fiscale Pinel. Les SCPI sont les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier. Elles permettent d’investir indirectement dans un patrimoine immobilier global via l’acquisition d’un bien immobilier locatif.
Quelle est la différence entre la SCPI Pinel et la loi Pinel ? Comment fonctionne la SCPI Pinel ? Qui peut bénéficier de cette SCPI fiscale ? Quels sont ses principaux atouts en matière de défiscalisation ? Y a-t-il des inconvénients à prendre en compte ?
En bref, la SCPI Pinel, comment ça marche ? Vous trouverez ici un résumé des informations à connaître pour bien appréhender le fonctionnement de cet outil fiscal des plus intéressants.
SCPI Pinel ou Loi Pinel : quelle différence ?
La SCPI Pinel est basée sur la loi Pinel, issue d’un article du Code général des Impôts datant du 29 décembre 2014. C’est dans son champ d’application que la SCPI diffère de la loi Pinel. En effet, les SCPI sont des sociétés d’investissement qui collectent des fonds auprès de souscripteurs afin d’acquérir des biens immobiliers. Les revenus générés par ces biens sont ensuite redistribués aux investisseurs de la SCPI : il s’agit donc d’un investissement indirect, contrairement à l’achat d’un bien en loi Pinel. La SCPI Pinel fait partie des SCPI dites « fiscales », parfois appelées « SCPI défiscalisantes ». Ces SCPI se focalisent sur l’immobilier à but locatif. Elles sont en quelque sorte les répliques de la loi Pinel, de la loi Malraux, du déficit foncier et d’autres lois de défiscalisation immobilière. Intéressons-nous ici à la SCPI qui découle de la loi Pinel.
Comment fonctionne une SCPI Pinel ?
Le fonctionnement de cette SCPI fiscale est relativement simple. L’investisseur acquiert des parts dans une SCPI Pinel grâce à un dépôt de capitaux auprès d’une société de gestion immobilière. Cette dernière va investir cet argent dans des biens immobiliers éligibles à la loi Pinel. Le principe de la loi Pinel étant l’investissement à but locatif, ces biens sont ensuite mis en location. Ainsi, ce sont les revenus locatifs (au prorata des parts détenues par l’investisseur) qui vont induire un avantage fiscal.
SCPI Pinel : champ d’application
Afin de bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, il faut être fiscalement domicilié en France. Pour être effective, une SCPI Pinel doit respecter les conditions d’application de la loi Pinel. Tout d’abord, les biens immobiliers doivent être neufs ou totalement rénovés et respecter les normes énergétiques RT 2012 et BBC. Il faut également qu’ils soient situés dans une zone Pinel. En effet, la loi Pinel délimite géographiquement les terrains couverts par le dispositif : pensez à valider ce point avec votre société de gestion. De plus, l’investisseur doit détenir ses parts de SCPI fiscale sur une durée allant 6 à 12 ans. Enfin, un plafond fixe à 300 000 euros l’investissement maximal annuel, ce qui limite également l’avantage fiscal. 
Des atouts indéniables en matière de défiscalisation
La SCPI Pinel recèle de nombreux avantages pour ceux qui savent s’y prendre. Le calcul de l’allègement fiscal dépend de la durée d’engagement. Il en existe trois :
- Pour une durée de 6 ans, une réduction d’impôt de 12 % du montant investi dans la SCPI (dans la limite de 36 000 euros) ;
- Pour une durée de 9 ans, une réduction d’impôt de 18 % du montant investi dans la SCPI (dans la limite de 54 000 euros) ;
- Pour une durée de 12 ans, une réduction d’impôt de 21 % du montant investi dans la SCPI (dans la limite de 63 000 euros).
L’investisseur bénéficie donc d’un avantage fiscal selon la période choisie. Tout ce qu’il a à faire, c’est de choisir sa durée de location et le pourcentage de réduction d’impôts qui y correspond. En plus de cette réduction d’impôt, il encaisse également des loyers au prorata des parts détenues dans la SCPI. L’absence de contraintes liées à la gestion de l’investissement est également un avantage non négligeable dans le cadre d’une SCPI. Contrairement à un achat direct en loi Pinel, avec une SCPI, c’est à la société de gestion qu’il incombe de gérer et d’assurer la rentabilité de l’investissement. L’investisseur, lui, n’a pas à s’inquiéter de la gestion de son patrimoine en Pinel. L’investissement immobilier en SCPI est sécurisé grâce à une mutualisation du risque. En effet, les capitaux placés sont approvisionnés de manière collective et s’étendent potentiellement sur plusieurs biens immobiliers. Cela est intéressant, car les limites du dispositif Pinel, telles que le zonage géographique par exemple, peuvent parfois s’avérer contraignantes en achat direct et individuel.
Des inconvénients à prendre en compte
La SCPI Pinel possède des inconvénients qu’il vaut mieux identifier et anticiper dans sa stratégie d’investissement. Le premier d’entre eux est le risque d’un rendement plus faible que prévu. En effet, le plafonnement des loyers en logement loi Pinel (qui dépend des zones géographiques) peut limiter les perspectives de rendement du dispositif. Ensuite, l’encadrement par la loi Pinel des critères d’éligibilité d’un logement limite le choix en matière de biens immobiliers. Face à cet inconvénient particulièrement contraignant dans le cas d’un investissement direct en loi Pinel, avoir recours à un achat en SCPI Pinel peut aider. En tant que professionnelles du métier, les sociétés de gestion ont souvent un catalogue bien fourni en produits immobiliers afin d’assurer un placement Pinel intéressant.
Enfin, les dividendes par investisseur sont relativement faibles, surtout par rapport à ceux qu’il est possible d’obtenir en SCPI de rendement. Pour espérer un gain plus élevé, il faut bien souvent attendre la revente du bien. Mais celle-ci ne peut se faire qu’à l’initiative de la société de gestion. L’investisseur n’a donc pas la possibilité de faire comme bon lui semble. D’ailleurs, la revente d’un bien immobilier en SCPI se fait rarement en une seule et unique fois : les différentes parts du bien sont cédées individuellement.
Face à la hausse de l’imposition en France, la SCPI Pinel est une solution des plus intéressantes. Grâce à cet outil de défiscalisation, vous pourrez investir indirectement dans l’immobilier tout en vous appuyant sur l’expertise et la sécurité d’une société de gestion du patrimoine.
